서울남부지방법원 2024타경128805. 오류동 루체비스타 제5층 제503호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 임형순이며, 이눈솔이 보증금 250,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 임대차계약일은 2020.05.09, 확정일자는 2020.05.12, 주민등록·점유개시는 2020.05.22입니다. 말소기준권리는 2022.06.28 부천세무서장 관련 압류이므로 임차인의 전입·점유가 그보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 22,763,000원이라는 최저가가 아닙니다. 배당표상 임차인에게 배당되는 금액은 21,953,266원이고, 남는 보증금 228,046,734원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 함께 줄어들고 인수액이 늘어나므로, 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 이 사건은 실질취득액이 보증금 약 250,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경128805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척로 5, 제5층 제503호 (오류동, 루체비스타) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 제5층 제503호 |
| 소유자 | 임형순 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 22,763,000원 (11회 유찰) |
| 청구액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금이 핵심
말소기준권리는 2022.06.28 압류입니다. 그 뒤 설정된 주택도시보증공사 가압류, 인천광역시 서구 압류, 구로구 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 임차인 이눈솔은 2020.05.22 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 앞서므로 상황이 다릅니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이눈솔 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.22 | 2020.05.12 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
② 시세 비교 — 2,276만원이 아니라 약 2.5억을 놓고 본다
루체비스타 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 214,600,000원, 최신 거래는 2026.03 220,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -26.5%로 하락 방향입니다. 그런데 이 사건의 실질취득 기준은 약 250,000,000원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높습니다.
다만 이 물건의 대상 면적은 40.73㎡인데 아래 실거래 표본은 28.81㎡ 또는 29.98㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 동일 면적의 직접 비교값으로 단정할 수 없지만, 적어도 최저가 22,763,000원만을 근거로 시세보다 싸다고 평가하는 것은 부적절합니다. 특히 최근 가격 흐름 자체가 -26.5%인 만큼 보수적으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.98㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 28.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 214,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 29.98㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 2023.02 | 29.98㎡ | 8 | 291,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 214,600,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 22,763,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 809,734원 |
| 1. 임차인 이눈솔 보증금 | 250,000,000원 | 21,953,266원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,039,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이눈솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 부족분은 228,046,734원으로 계산되어 매수인 인수 가능성이 있습니다. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰돼도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 임차인 인수 | 임차인 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 22,763,000원 | 228,046,734원 | 21,953,266원 |
| 12회 유찰 시 | 18,210,400원 | 232,517,387원 | 17,482,613원 |
| 13회 유찰 시 | 14,568,320원 | 236,093,910원 | 13,906,090원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상15층입니다.
- 입지. 오류초등학교 남서측 인근이며 업무시설, 아파트, 소규모 공동주택, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 지역. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 토지. 대표필지 공시지가는 7,571,000원/㎡이며 평지·사다리형·중로한면 조건입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 22,763,000원을 취득가로 보지 말고 대항력 임차보증금까지 포함한 실질취득 약 250,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 이눈솔의 임대차계약서, 전입, 점유, 확정일자, 임차권등기, 배당요구 및 매각물건명세서 원문을 상호 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 이눈솔이 강제경매 채권자로도 기재되어 있으므로 임대차 경위와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 제공 실거래 표본은 28.81~29.98㎡이고 대상 면적은 40.73㎡이므로 직접적인 동일 면적 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 추세가 -26.5%이므로 과거 전체 평균 227,483,333원만 보고 가격을 높게 평가하지 말아야 합니다.
맺으며 — “2천만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 22,763,000원입니다. 겉으로는 감정가 265,000,000원의 8.59%까지 떨어진 초저가 물건처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원이 남아 있습니다. 현재 회차 기준 예상 인수액만 228,046,734원입니다.
따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 250,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 214,600,000원과 최신 거래 220,000,000원보다 높은 수준이고, 거래 추세도 -26.5%입니다. 더구나 실거래 면적이 대상 면적과 일치하지 않아 시세 판단에는 추가 확인이 필요합니다. 11회 유찰이라는 숫자가 싸다는 증거가 아니라, 권리구조를 제대로 읽어야 한다는 신호인 사건입니다.
