최저가 35,567,000원이어도 실질취득은 251,040,206원 — 구로 루체비스타 503호

서울남부지방법원 2024타경128805. 구로구 오류동 루체비스타 제5층 제503호 오피스텔입니다. 감정가 265,000,000원에서 9회 유찰되어 최저매각가는 35,567,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 13.42%에 불과하지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금입니다.

임차인 이눈솔은 2020.05.09. 임대차계약을 체결하고, 2020.05.12. 확정일자를 받은 뒤 2020.05.22. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.06.28. 국의 압류입니다. 따라서 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다. 이 구조에서는 낙찰가가 더 내려가도 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 실질취득액은 보증금과 집행비용을 합친 수준에 가깝게 유지됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 실질가격을 고정한다

말소기준은 2022.06.28. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 인천광역시 서구 및 서울특별시 구로구의 압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기에는 2020.04.14. 양천신용협동조합 공동담보 근저당과 2020.05.22. 일부포기에 따른 말소 내역이 함께 기록되어 있습니다. 말소기준이 2022년 압류로 정리되어 있으나, 공동담보 근저당의 해당 호 말소 범위는 등기 원본과 공동담보목록으로 다시 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 이눈솔 본인이 실제 임차인으로 등재되어 있으므로 실제 임차인은 1명입니다. 같은 이눈솔이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로도 기록되어 있어 관계인 여부 또는 가장임차인 가능성을 확인할 필요가 있습니다. 다만 법원 서류로 임차권이 부인되기 전에는 대항력과 보증금 인수를 그대로 반영해야 하며, 확인되지 않은 의심만으로 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 251,040,206원으로 비교

루체비스타 실거래는 최근 12개월 5건 평균이 214,600,000원, 최신 거래는 2026.03. 220,000,000원입니다. 전체 6건 평균 227,483,333원보다 최근 평균이 낮고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -26.5%로 하락했습니다.

현재 회차의 실질취득액 251,040,206원은 최근 12개월 평균의 117.0%, 최신 거래 220,000,000원의 114.1%입니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 16.6%라는 표면 비율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 낙찰가와 임차보증금 인수를 합치면 오히려 최근 거래 기준보다 높은 금액입니다.

④ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가만큼 인수액이 늘어난다

임차인의 배당액과 매수인 인수액을 합하면 각 회차 모두 보증금 250,000,000원이 됩니다. 유찰이 한 번 더 진행될 때마다 낙찰가는 낮아지지만 임차인 미배당액이 그만큼 늘어나므로, 실질취득은 250,809,732원~251,040,206원 수준에서 거의 고정됩니다. 이 사건은 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 구조와 다릅니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 35,567,000원 가정)

예상배당은 집행비용과 임차인 우선변제만으로 매각대금이 모두 소진되는 구조입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 확인되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다. 임차인의 보증금 총액은 변하지 않으므로 실질취득은 집행비용과 세금 배당 순서에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오류초등학교 남서측 인근이며 업무시설, 아파트, 소규모 공동주택, 주상복합건물, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상15층 건물로 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 20미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 임대내역은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 36세대 규모 오피스텔이고 최근 거래 추세가 -26.5%이며, 경매 통계상 평균 6.8회 유찰·낙찰률 0%로 나타나 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 임차인 미배당 인수액을 합산해 판단해야 합니다. 현재 기준 합계는 251,040,206원입니다.
• 임차인 원본 확인. 이눈솔의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대확인서, 점유 현황, 임차권등기명령 기록을 대조하세요.
• 동일인 관계 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 동일하므로 가장임차인 여부나 소유자와의 관계를 법원 기록과 증빙으로 검증해야 합니다.
• 공동담보 근저당. 양천신용협동조합 근저당의 2020.05.22. 일부포기가 해당 503호의 완전한 말소인지 공동담보목록과 등기 원본으로 확인하세요.
• 조세채권. 국세·지방세 압류 5건의 체납액과 당해세 여부를 확인하세요. 당해세 배당은 임차인의 배당액과 매수인 인수액에 영향을 줍니다.
• 동일 면적 시세. 현재 실거래 표본은 28.81~29.98㎡로 대상 40.73㎡와 다릅니다. 같은 면적·층·용도의 최신 거래와 매물을 별도 조사하세요.
• 명도·관리비. 현재 점유자와 인도 시기, 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소와 현장조사를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구서와 세금 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “35,567,000원에 사는 물건이 아니다”

이 사건의 최저매각가는 35,567,000원이지만, 대항력 있는 임차인 보증금의 미배당액 215,473,206원을 더하면 실질취득은 251,040,206원입니다. 10회와 11회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 각각 250,912,165원, 250,809,732원으로 거의 변하지 않습니다.

반면 최근 12개월 실거래 평균은 214,600,000원, 최신 거래는 220,000,000원이고 추세는 -26.5%입니다. 비교 거래의 면적이 대상보다 작다는 한계가 있어 정확한 적정가 판단에는 추가 조사가 필요하지만, 현재 자료에서 가격이 싸다는 결론은 성립하지 않습니다. 여기에 임차인과 경매 신청채권자의 동일인 문제, 공동담보 근저당 말소 범위, 국세·지방세 배당 변수까지 남아 있습니다. 낮은 최저가는 착시이고, 실질가격과 권리 불확실성은 무겁습니다.