부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2024타경6033 · 부천지원 · 다세대

낙찰가 유찰 3회 후 낙찰

76,070,000원 7,607만 감정가 166,000,000원

감정가의 45% 2026-08-04 낙찰

최저매각가 56,938,000원 최저가 대비 +33%

낙찰일

08-04 낙찰 완료

부천지원 3회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

569만원

최저가의 10% · 5,693,800원

실거래 대비

▼ 58.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.84억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 대항력 임차인 보증금 미상으로 실질취득 확인이 필요한 다세대 물건입니다.

가격 최저가 81,340,000원은 감정가 166,000,000원의 49% 수준이나 임차인 보증금 확인 전 가격 메리트 판단은 제한
권리 2003년 국민은행 근저당이 말소기준권리이며 후순위 권리는 매각으로 소멸하나 대항력 임차인 검토 필요
리스크 전입 2003.05.02 임차인 박성대 대항력 있음, 보증금 미상으로 인수 가능성 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 49%까지 떨어진 다세대 물건입니다. 다만 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 2003년 전입한 대항력 있는 임차인 박성대가 있고 보증금이 확인되지 않아, 낙찰 후 인수금액에 따라 실질취득가가 달라질 수 있습니다. 핵심은 가격이 아니라 임차인 확인입니다.

감정가

166,000,000원

평가금액

최저가

81,340,000원

감정가 49%

임차인

1명

대항력 있음·보증금 미상

인수 위험

확인 필요

보증금 확인 전 산정 불가

인천지방법원 2024타경6033. 경기도 부천시 원미구 춘의동 산호빌라 비동 501호 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원 대비 약 49%까지 하락했습니다. 권리 구조의 중심은 2003년 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 말소기준권리보다 앞선 임차인 권리는 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2024타경6033
소재지	경기도 부천시 원미구 길주로378번길 20-8, 비동 5층501호 (춘의동, 산호빌라)
물건종류	다세대주택 (이용상태: 다세대주택)
소유자	이정희
감정가 / 최저가	166,000,000원 / 81,340,000원
매각기일	2026.07.02
신청채권	20,000,000원

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인이 핵심

말소기준권리는 2003.06.11 설정된 국민은행 근저당권입니다. 후순위 근저당권, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 박성대는 2003.05.02 전입으로 말소기준권리보다 앞선 시점이므로 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 금액은 확인 절차가 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	전입	보증금	대항력	우선변제	승계
박성대	2003.05.02	미상	有	확인 필요	해당 없음

⛔ 가장 큰 확인 포인트 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 매수인의 실질취득가는 낙찰가 + 인수금액으로 증가할 수 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 임차인 권리 신고 내용을 반드시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교

비교 가능한 최근 거래는 산호빌라B동의 1건입니다. 다만 대상 물건과 면적이 일치하지 않아 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

거래일	면적	층	거래가
2021.12	63.6㎡	4층	175,000,000원

최근 거래가는 175,000,000원이지만 거래 면적은 63.6㎡로 대상 물건과 동일 면적 여부가 확인되지 않습니다. 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌으나, 임차인 인수 여부에 따라 실질취득 판단은 달라질 수 있습니다.

⚠️ 환금성 체크 춘의역(지하철 7호선) 인근이며 다세대 밀집지역입니다. 다만 산호빌라B동은 8세대 규모이고 최근 확인 가능한 거래 표본이 제한적이라 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,864,120원
국민은행 근저당권	70,200,000원	70,200,000원
이영희 근저당권	20,000,000원	9,275,880원
이장호 근저당권	104,000,000원	0원
후순위 가압류	75,149,189원	0원

매각대금 배분

회차별 매각가

유찰 진행에 따라 가격은 낮아졌으나 임차인 인수 여부가 최종 판단 변수입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 박성대의 보증금과 배당요구 여부 확인이 최우선입니다.
실질취득 계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있다면 낙찰가에 더해 검토해야 합니다.
권리 소멸 확인. 국민은행 근저당 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만 임차인 권리는 별도입니다.
현장 확인. 소규모 다세대 특성상 관리상태·점유관계·명도 가능성을 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 가격보다 먼저 볼 것은 임차인”

이 물건은 두 차례 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 위험요소가 있습니다. 핵심은 2003년 전입 임차인 박성대의 보증금 확인입니다. 후순위 권리는 매각으로 정리되지만 대항력 있는 임차인의 인수 가능성은 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 사느냐”보다 “인수할 금액이 얼마인지 확인했는가”입니다.

부동산임의경매

유찰로 가격은 내려왔지만, 임차인 인수 가능성이 변수다 — 부천 산호빌라 501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교

④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 가격보다 먼저 볼 것은 임차인”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (14장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-16	유찰	1억 6,600만원
2	2026-05-28	유찰	1억 1,620만원
3	2026-07-02	유찰	8,134만원
4	2026-08-04	대기	5,693만원