권리상 임차권등기와 대항력 있는 보증금 4억원이 매수인 부담 가능성을 만들며 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없음
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기된 4억원 보증금입니다. 대항력 있는 임차인 이갑례의 보증금은 낙찰가에서 충분히 배당되지 않을 경우 매수인이 부담할 수 있습니다. 최저가 2.765억원만 보고 접근하면 안 되며, 실질취득 기준 약 4억원 수준에서 판단해야 합니다.
감정가
395,000,000원
근린시설
최저가
276,500,000원
1회 유찰
실질취득 기준
약 400,000,000원
임차보증금 인수 가능
매수인 인수
400,000,000원
대항력 임차권
수원지방법원 2025타경52880. 성남 수정구 신흥동 더하우스스테이션2 10층 1004호 오피스텔입니다. 전용면적 정보는 확인되지 않았으나, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 권리분석의 핵심은 을구 2번 주택임차권입니다. 임차인 이갑례는 2021년 전입·확정일자 정보를 바탕으로 대항력 있는 임차권자로 판단되며, 보증금 4억원이 매수인 인수 위험으로 남아 있습니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경52880
소재지
경기도 성남시 수정구 신흥동 2563 더하우스스테이션2 10층1004호
물건종류
근린시설(오피스텔 이용)
소유자
이상우
감정가 / 최저가
395,000,000원 / 276,500,000원
청구금액
401,734,000원
매각기일
2026.06.29
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 을구 1번 근저당권(신승희, 채권최고액 600,000,000원)으로 확인됩니다. 이후 설정된 임차권등기와 가압류 등은 매각으로 소멸 대상이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도로 매수인이 부담할 수 있습니다.
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
이갑례
400,000,000원
有
없음
인수 가능
⚠️ 임차보증금 인수 주의 대항력 있는 임차보증금 400,000,000원이 존재합니다. 최저가 276,500,000원에 낙찰되더라도 배당 부족분은 매수인 부담이 될 수 있어 실질취득 판단은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액 기준으로 봐야 합니다.
② 예상배당표 (매각가 276,500,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,671,000원
임차인 이갑례 보증금(인수)
400,000,000원
0원
삼성카드 가압류
17,562,299원
17,562,299원
신승희 근저당
600,000,000원
254,266,701원
잔여
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
임차보증금 인수 가능성을 반영하면 최저가만으로 저렴 판단 불가
③ 핵심 리스크 분석
⛔ 임차권등기 리스크 임차인 이갑례는 보증금 400,000,000원, 대항력 있는 임차권등기자로 확인됩니다. 배당으로 회수되지 않는 금액은 매수인이 부담할 수 있습니다.
⚠️ 관계인 여부 확인 필요 등기 및 문건상 신청채권자와 주택임차권자가 동일하다는 비고가 확인됩니다. 임차권의 실제 성격과 배당관계는 원본 서류 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 신흥역(지하철 8호선) 북동측 인근으로 근린생활시설·업무시설·오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장과 신흥역 접근성이 있습니다.
건물. 2020년 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조 지상16층 건물 내 10층 호실입니다.
용도. 감정평가상 오피스텔 이용 중이며 일반상업지역 내 위치합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
실질취득 계산. 최저가 276,500,000원만 보지 말고 임차보증금 인수 가능성을 포함해 판단해야 합니다.
임차권 확인. 이갑례 임차권등기의 실제 배당 및 관계 확인이 필요합니다.
권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 낮아도 취득가는 다르다”
이 물건은 1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 핵심 변수는 대항력 임차보증금 4억원입니다. 경매에서는 표면 낙찰가가 아니라 매수인이 실제 부담하는 금액을 봐야 합니다. 권리상 임차권 위험이 해소되지 않는다면 가격 메리트 판단은 보수적으로 해야 합니다.
사건 개요
소재지
경기도 성남시 수정구 신흥동 2563 더하우스스테이션2 10층1004호
법원·사건
수원지방법원
성남지원·2025타경52880
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-06-29 10:00
·제3별관 1층 제5호법정
물건
더하우스스테이션2 10층1004호
철근콘크리트구조 68.72㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 성남시 수정구 신흥동 2563 더하우스스테이션2 10층1004호
2025-09-02 10:42
- 현장에 임하였으나 폐문부재로 권리신고 및 배당요구신청 안내문을 출입문에 붙여 두었음.
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표 등본, 외국인체류확인서와 같이 채무자(소유자)가 아닌 주민등록 전입자를 임차인으로 기재하였으므로, 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
