인천지방법원 2024타경6200. 이 물건은 경기도 부천시 소사구 옥길동의 우성테크노파크1 2층 240호입니다. 등기상 소유자는 최석균이고, 2020.12.11. 설정된 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정이 진행됐으며 해당 경매개시결정과 말소기준권리 자체는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가는 감정가 309,000,000원의 24.01% 수준인 74,191,000원입니다.
임차인 김창성은 2023.04.13. 전입했고 2025.01.22. 배당요구를 했습니다. 다만 전입신고가 말소기준권리인 2020.12.11. 근저당 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 10,000,000원과 월세 900,000원에 대해 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경6200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 부광로 220, 2층240호 (옥길동,우성테크노파크1) |
| 등기상 부동산 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-1 우성테크노파크1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 지원시설(제1종근린생활시설-의원), 피자가게로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 건물내 2층 240호 |
| 소유자 | 최석균 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 74,191,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사신한은행 / 235,147,759원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2020.11.13. 신탁등기가 먼저 존재했지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 2020.12.11. 최석균 앞으로 소유권이전 및 신탁등기 말소가 이뤄졌고, 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.11.26. 신한은행의 임의경매개시결정이 접수됐고, 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창성 | 주거 | 2023.04.13 | 10,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 2025.01.22 |
임차인 김창성은 2023.04.13. 전입했고 확정일자는 확인되지 않으며, 2025.01.22. 배당요구를 했습니다. 위험메모상 전입신고가 2020.12.11. 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 따라서 이 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,735,438원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 300,000,000원 | 72,455,562원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행 근저당에 72,455,562원이 배당되고 채권최고액 기준 227,544,438원의 미배당이 발생합니다. 매각대금에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 현재는 4회 유찰
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 74,191,000원 | 72,455,562원 | 227,544,438원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 51,933,700원 | 50,598,893원 | 249,401,107원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 36,353,590원 | 35,299,225원 | 264,700,775원 |
⑤ 이용상태·입지·규제 메모
- 이용상태. 공부상 지원시설(제1종근린생활시설-의원)이나 현재 피자가게로 이용 중입니다.
- 입지. 부천소사경찰서 남동측 인근의 우성테크노파크1 2층 240호이며 주위는 지식산업센터, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물이며 위생·급배수·냉방·소방·승강기·주차장시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하고 토지이용계획상 과밀억제권역·공공주택지구·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 이용상태는 공부상 의원과 다른 피자가게입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준권리는 2020.12.11. 신한은행 근저당입니다. 매각으로 소멸하는 권리를 기준으로 후순위 권리를 확인하세요.
- 임차인. 김창성의 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.01.22. 접수됐고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 사용용도. 공부상 지원시설(제1종근린생활시설-의원)과 실제 피자가게 이용상태가 다르므로 입찰 전 현재 사용형태를 직접 확인하세요.
- 유찰. 현재 4회 유찰 후 최저매각가 74,191,000원입니다. 다음 회차에서는 51,933,700원과 36,353,590원의 시나리오가 제시됩니다.
- 배당. 현재 매각가 기준 신한은행 배당은 72,455,562원이며 227,544,438원이 미배당입니다. 배당구조는 입찰가와 실제 배당순위에 따라 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 실제 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 용도와 가격은 따로 봐야 한다”
이 물건은 4회 유찰로 현재 최저매각가가 감정가의 24.01%까지 내려온 상태이고, 매수인 인수권리는 0원으로 정리됩니다. 임차인 김창성 역시 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 다만 이 물건의 핵심은 낮아진 가격과 실제 사용상태를 함께 보는 것입니다. 공부상 용도는 지원시설(제1종근린생활시설-의원)인데 실제로는 피자가게로 이용 중이므로, 입찰가는 단순히 최저매각가만 볼 것이 아니라 해당 용도와 실제 사용형태를 기준으로 판단해야 합니다. 권리는 단순, 가격은 저점, 판단의 핵심은 실제 이용상태입니다.
