서울남부지방법원 2024타경128843. 강서구 방화동 ‘마곡킹덤비바체’ 10층 1004호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 14회 유찰로 내려간 10,116,000원이라는 최저가가 아닙니다. 임차권자이자 신청채권자인 김재한이 2021.09.17 전입·점유를 시작했고, 2022.05.18 확정일자를 받은 뒤 2024.02.08 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2024.07.30 강제경매개시결정이므로, 이 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다.
매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 임차인에게 9,533,912원, 미배당 보증금은 220,466,088원입니다. 따라서 최저가만 보고 “감정가의 4%대라 싸다”고 해석하면 안 됩니다. 이 유형은 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 임차보증금 미배당액이 커져, 매수인의 실질취득은 대체로 보증금 230,000,000원 수준에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경128843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동로5가길 19-5, 제10층 제1004호 (방화동, 마곡킹덤비바체) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 17.03㎡ · 10층 건물 내 10층 1004호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 권영란 · 2021.08.18 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 10,116,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재한 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
이 사건의 실제 임차인은 김재한 1명으로 보는 것이 자연스럽습니다. 현황조사와 등기된 임차권에서 동일한 이름과 동일한 전입일이 확인됩니다. 현황조사에는 보증금이 확인되지 않았지만, 등기된 주택임차권과 매각물건명세서에는 임차보증금 230,000,000원, 전입·점유일 2021.09.17, 확정일자 2022.05.18가 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재한 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2021.09.17 | 2022.05.18 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
마곡킹덤비바체의 최근 거래는 과거 2021년 거래와 최근 거래 사이 가격 차이가 큽니다. 전체 12건 평균은 217,500,000원이지만, 이 수치에는 2021년의 200,000,000원~240,000,000원 거래가 다수 포함됩니다. 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 16.16㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 16.67㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2021.10 | 17.03㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 16.89㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 17.03㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 16.89㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 16.89㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 16.16㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 175,000,000원 |
최근 12개월 평균은 175,000,000원, 최신 거래 역시 175,000,000원입니다. 반면 대항력 임차보증금 때문에 실질취득은 약 230,000,000원 수준입니다. 즉 현재의 최저매각가 10,116,000원이 최근 시세보다 크게 낮다는 사실은 이 사건의 가격 경쟁력을 설명하지 못합니다. 실질적으로 부담하는 총액을 기준으로 보면 최근 시세보다 높은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,116,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 582,088원 |
| 1. 임차인 김재한 보증금 | 230,000,000원 | 9,533,912원 |
| 2. 경매개시결정 · 김재한 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금은 9,533,912원만 배당되고 220,466,088원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 5.8% 수준으로 추정된 값이며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰이 더 돼도 총 부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 14회 유찰 | 10,116,000원 | 9,533,912원 | 220,466,088원 |
| 15회 유찰 시 | 8,092,800원 | 7,547,130원 | 222,452,870원 |
| 16회 유찰 시 | 6,474,240원 | 5,957,704원 | 224,042,296원 |
회차가 더 내려갈수록 낙찰가는 낮아지지만 임차인 배당도 함께 줄어 미배당 보증금이 커집니다. 즉 이 물건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 경매”와 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 230,000,000원이기 때문에, 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 전환되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 서울시 강서구 공항동 소재 지하철 9호선 공항시장역 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·공동주택·주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철 9호선 공항시장역과 버스승강장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 10층 1004호이며 사용승인일은 2021.07.12입니다.
- 규제. 준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 마곡킹덤비바체는 20세대 규모이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격 추세는 -22.6%이며, 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수도 7.6회로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득비용으로 판단. 10,116,000원만 보지 말고 현재 회차 인수액 220,466,088원을 함께 봐야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 보증금 230,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.
- 신청채권자와 임차권자 동일인 확인. 김재한이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 실제 채권관계와 임대차 성립 경위를 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 217,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 175,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 거주인 부재로 내부구조는 건축물현황도와 외부관찰 등을 참조해 평가되어 실제 상태와 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1천만원대 낙찰가”가 이 물건의 가격이 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 강하게 끌리는 경매입니다. 감정가 230,000,000원이 14회 유찰되어 최저가가 10,116,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석을 결합하면 결론은 정반대입니다. 김재한의 대항력 있는 임차보증금 230,000,000원이 매각대금에서 전액 변제되지 않는 한 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 인수 예상액은 220,466,088원이고, 추가 유찰 시에도 222,452,870원, 224,042,296원으로 오히려 증가합니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 175,000,000원이고 가격 추세는 -22.6%입니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 4%대에 사는 물건”이 아니라, 대항력 보증금 때문에 실질취득이 약 230,000,000원 수준으로 고정되는 물건으로 봐야 합니다. 다회유찰·소규모 다세대·하락 추세까지 겹친다는 점을 감안하면, 가격과 환금성 측면의 매력은 매우 낮습니다.
