인천지방법원 2024타경6637. 김포시 구래동 메트로타워 예미지 301동 판매시설 1층 105호입니다. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이지만, 감정평가의 이용상태는 공부상 판매시설(상점), 기준시점 현재 공실로 확인됩니다. 따라서 이 물건은 주거형 아파트처럼 접근하기보다 상업시설의 임대수요·공실·환금성을 중심으로 봐야 합니다.
등기상 구조는 단순합니다. 소유자 이집환이 2021.05.14 소유권을 이전받은 날 국민은행 근저당권 360,000,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.12.13 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없고, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경6637 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 솔터로 22, 1층105호 (구래동,메트로타워 예미지 301동(판매시설)) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 판매시설(상점) · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 이집환 · 2021.05.14 소유권이전 · 거래가액 509,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 78,825,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 295,944,200원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.14 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.05.14 설정된 국민은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 2024.12.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰보다 중요한 것은 ‘비교 가능한 시세’
현재 최저매각가는 78,825,000원으로 감정가 469,000,000원 대비 크게 낮아졌습니다. 그러나 제공된 단지 실거래 12건은 전용 78.91㎡·78.98㎡·84.98㎡·90.87㎡·90.88㎡ 거래이며, 대상 면적 33.7162㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 본건은 감정평가상 판매시설(상점)입니다. 따라서 단지 최근 12개월 평균 484,666,666원이나 최신 거래 539,000,000원을 본건의 직접 시세로 사용해 “시세 대비 싸다”고 결론내리는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 78.91㎡ | 32 | 539,000,000원 |
| 2026.07 | 90.87㎡ | 18 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 90.88㎡ | 46 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 78.91㎡ | 30 | 535,000,000원 |
| 2026.06 | 78.91㎡ | 13 | 529,000,000원 |
| 2026.06 | 78.91㎡ | 16 | 522,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 15 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 78.98㎡ | 35 | 540,000,000원 |
| 2026.05 | 78.91㎡ | 7 | 498,000,000원 |
| 2026.05 | 78.98㎡ | 37 | 528,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 19 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 484,666,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 78,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,818,850원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 77,006,150원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권 360,000,000원 중 77,006,150원이 배당되고 282,993,850원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가는 가격, 커지는 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 78,825,000원 | 77,006,150원 | 282,993,850원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 55,177,500원 | 53,784,305원 | 306,215,695원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 38,624,250원 | 37,529,014원 | 322,470,986원 |
유찰이 더 진행돼도 배당 부족액은 채권자 측 미회수분으로 커질 뿐, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 추가 유찰의 핵심은 권리위험 변화가 아니라 상업시설로서 적정 매입가와 공실 감내 가능성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구래역 남동측 인근의 메트로타워 예미지 301동 판매시설 1층 105호로, 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 구래역이 소재해 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설(상점)이며 감정평가 기준 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상2층 건물 내 1층 105호이며 위생·급배수·전기·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 동측·서측·남측은 광대로변 포장도로, 북측은 광대로변 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 철도보호지구·택지개발지구·성장관리권역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 상가 시세 재확인. 현재 제공된 단지 실거래는 대상 33.7162㎡와 면적이 맞지 않습니다. 1층 판매시설의 동일·유사 면적 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현재 공실이고 임대관계가 미상입니다. 예상 임대료·관리비·공실기간을 확인해야 최저가 78,825,000원의 경제성을 판단할 수 있습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 본건 역시 5회 유찰된 만큼 낮은 최저가 자체보다 시장의 응찰 회피 원인을 확인해야 합니다.
- 점유상태 확인. 감정평가 기준 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장과 최신 현황조사·매각물건명세서를 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 국민은행 근저당과 경매개시결정의 말소 여부, 명시 인수권리·법정지상권 해당사항 없음 문구를 입찰 전 원본에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인”이 아니라 “공실 상가 가격”을 봐야 한다
이 사건의 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 감정가 469,000,000원짜리 물건이 왜 5회 유찰돼 78,825,000원까지 내려왔는가입니다.
감정평가 기준 본건은 1층 판매시설(상점)·공실이고 임대관계도 미상입니다. 제공된 단지 실거래는 대상 면적과 일치하지 않아 “최근 평균 484,666,666원 대비 16.3%니 싸다”는 식의 판단은 사용할 수 없습니다. 권리는 정리되지만, 공실·상업시설 환금성·실제 임대수요를 확인하지 않은 저가 입찰은 별개의 위험입니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보수적입니다.
