인천지방법원 2024타경6637. 김포시 구래동 메트로타워 예미지 301동(판매시설) 1층 105호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있으나, 해당 호실의 공부 및 감정 이용상태는 판매시설(상점)이고 기준시점 현재 공실입니다. 현재 소유자는 이집환이며 2021년 5월 14일 소유권이전과 동시에 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리로, 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 확인되며 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 상가성 판매시설의 가격 검증과 환금성입니다. 네 차례 유찰됐다는 사실은 감정가 대비 할인율과 별개로 시장의 응찰 강도가 약했다는 점을 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경6637 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 솔터로 22, 1층105호 (구래동,메트로타워 예미지 301동(판매시설)) |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 단지 내 집합건물 · 공부상 판매시설(상점) · 기준시점 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상2층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 이집환 (2021.05.14 소유권이전 · 거래가액 509,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 112,607,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 295,944,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리는 없다
말소기준은 2021.05.14 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며 채무자는 이집환입니다. 이후 2024.12.13 국민은행의 임의경매개시결정이 기입됐고, 두 권리 모두 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 별도로 매수인이 떠안을 인수권리는 해당 없음으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 낮지만 ‘직접 비교’가 안 된다
메트로타워예미지에서 확인되는 최근 12개월 거래는 12건, 평균 484,666,666원, 최신 거래는 2026년 8월 539,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 현재 최저가 112,607,000원은 최근 12개월 평균의 23.2%입니다. 하지만 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
이유는 비교 조건입니다. 본건은 1층 판매시설(상점)인 반면, 아래 실거래 표본은 전용 78.91㎡~90.88㎡, 거래층 3층~46층이고 본건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래는 단지 가격 흐름을 참고하는 보조 숫자일 뿐, 본건 상점의 직접적인 적정 시세로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 78.91㎡ | 32 | 539,000,000원 |
| 2026.07 | 90.87㎡ | 18 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 90.88㎡ | 46 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 78.91㎡ | 30 | 535,000,000원 |
| 2026.06 | 78.91㎡ | 13 | 529,000,000원 |
| 2026.06 | 78.91㎡ | 16 | 522,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 15 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 78.98㎡ | 35 | 540,000,000원 |
| 2026.05 | 78.91㎡ | 7 | 498,000,000원 |
| 2026.05 | 78.98㎡ | 37 | 528,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 19 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 484,666,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 112,607,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,376,498원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 110,230,502원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 112,607,000원 가정 시 집행비용 2,376,498원을 제외한 110,230,502원이 국민은행 근저당에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 249,769,498원이며, 신청채권자의 청구액 295,944,200원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격과 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 112,607,000원 | 110,230,502원 | 249,769,498원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 78,824,900원 | 77,006,052원 | 282,993,948원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 55,177,430원 | 53,784,236원 | 306,215,764원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금과 국민은행 배당액은 함께 줄고 미배당은 커집니다. 하지만 세 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따른 핵심 변화는 권리 승계가 아니라 낙찰가격과 채권자 회수율입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 구래역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 구래역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설(상점)이며 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 동측·서측·남측으로 광대로변 포장도로, 북측으로 광대로변 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역에 포함되고 철도보호지구에 저촉됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·전기·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 현재 물건은 4회 유찰됐고, 메트로타워예미지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 공실 판매시설이라는 용도 특성상 주거 실거래보다 실제 상가 임대·매매수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 오독 금지. 최근 12개월 평균 484,666,666원과 최신 거래 539,000,000원은 본건과 면적·층·용도가 직접 일치하지 않습니다. 최저가가 평균의 23.2%라는 이유만으로 저평가라고 판단하면 안 됩니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 이유와 점포 위치, 가시성, 동선, 배후수요, 실제 임대 가능 조건을 현장에서 확인하세요.
- 4회 유찰 의미 확인. 낮은 최저가는 장점이 될 수 있지만 반복 유찰 자체가 시장 수요 부족의 신호일 수 있습니다. 재매각 가능성과 보유기간을 함께 계산해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 감정 당시 공실이나 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 현황조사·현장점유를 다시 확인하세요.
- 관리비·상가 비용. 공용관리비 체납, 상가 관리규약, 실제 관리비 수준 등 낙찰 후 추가 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증이 먼저”
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 2021년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 112,607,000원입니다.
그러나 감정가 469,000,000원에서 네 차례 유찰돼 112,607,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 본건은 기준시점 공실인 1층 판매시설이고, 확인되는 12건의 실거래는 본건과 면적·층·이용조건이 맞지 않습니다. 결국 이 사건은 권리는 합격, 시세 검증과 환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다. 낮아진 최저가보다 실제 상가 임대수요와 재매각 수요를 확인하는 것이 먼저입니다.
