인천지방법원 2024타경6927. 김포 구래동 현대썬앤빌더킹 10층 건물 내 8층 비08-081호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 권영춘이고, 소유권이전 등기는 2022.06.24 접수됐으며 등기상 거래가액은 133,800,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 99,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준이 됩니다.
그 뒤 2023.06.30 진윤태 근저당권 26,000,000원, 2024.12.24 하나은행의 임의경매개시결정, 2025.01.24 서울보증보험 가압류 10,000,000원이 이어졌습니다. 모두 말소기준보다 늦은 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경6927 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 40, 8층비08-081호 (구래동,현대썬앤빌더킹) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 구조 · 10층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 권영춘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 31,213,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 81,134,376원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수 0원
말소기준은 2022.06.24 하나은행 근저당권입니다. 그보다 뒤에 설정된 진윤태 근저당권과 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.05.16의 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기도 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
임차인·점유 현황
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| RANDHAWA HARJINDER KAUR | 2024.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 또는 점유자로 확인되는 사람은 1명입니다. 전입신고일 2024.11.01은 말소기준권리인 2022.06.24보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 분석상 매수인에게 승계되는 보증금은 계산되지 않습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가 24%
감정가 130,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 31,213,000원입니다. 현재 회차 시나리오의 비율은 0.2401로, 감정가의 약 24% 수준입니다. 다만 유찰 횟수가 많다는 사실 자체가 시장의 응찰 강도가 약했다는 신호이므로, 최저가가 크게 내려왔다는 이유만으로 ‘싸다’고 결론내리면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 31,213,000원 | 30,251,166원 | 105,348,834원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 21,849,100원 | 21,055,816원 | 114,544,184원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 15,294,369원 | 14,619,070원 | 120,980,930원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 961,834원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 99,600,000원 | 30,251,166원 |
| 2. 근저당 · 진윤태 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 961,834원을 제외한 30,251,166원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 채권자 전체 미배당액은 105,348,834원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 나비초등학교 서측 인근이며, 업무시설·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층 비08-081호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 남서측으로 폭 약 24m 내외, 북서측으로 폭 약 12m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 서류 재확인. 2024.11.01 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 최저가가 감정가의 24%까지 내려온 만큼 단순한 할인율보다 실제 매수수요와 임대수요를 우선 점검해야 합니다.
- 후순위 권리 소멸 확인. 진윤태 근저당 26,000,000원과 서울보증보험 가압류 10,000,000원은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 실질취득액 기준. 현재 분석상 인수액이 0원이므로 최저가 31,213,000원이 곧 권리분석상 실질취득액입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 4회 유찰의 이유를 확인할 물건”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.24 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 진윤태 근저당·서울보증보험 가압류·경매개시결정은 모두 소멸합니다. 점유자 RANDHAWA HARJINDER KAUR도 2024.11.01 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 130,000,000원에서 이미 4회 유찰돼 최저가가 31,213,000원까지 떨어졌고, 추가 유찰 시 21,849,100원·15,294,369원 시나리오까지 제시돼 있습니다. 권리는 비교적 깔끔하지만 가격·환금성 평가는 보수적으로. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 왜 시장이 네 차례 응찰하지 않았는지를 실제 거래·임대수요와 함께 확인하는 것입니다.
