인천지방법원 2024타경35529. 부천시 오정구 내동의 누리애빌 102동 502호, 전용 46.13㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 220,000,000원이지만 6회 유찰을 거치며 최저매각가는 25,883,000원까지 떨어졌습니다. 표면상으로는 상당한 할인처럼 보이지만, 이 물건은 일반적인 후순위 근저당 소멸형 경매와 다릅니다. 말소기준권리 이전에 설정된 소유권이전청구권가등기와 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 동시에 존재합니다.

따라서 최저가 자체는 시세 비교의 기준이 될 수 없습니다. 매각대금에서 임차인에게 배당되는 금액을 제외한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어오므로, 낙찰가가 낮아질수록 인수 보증금은 증가하며 총취득 부담은 보증금 213,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 금액으로 평가하기 어려운 가등기 인수 위험까지 별도로 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가등기와 대항력 임차인이 핵심

등기상 2023.04.11 국세 압류가 말소기준권리입니다. 이후 부천시 압류, 경매개시결정, 추가 지방세 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 등기상 후순위라는 이유만으로 주택임차권 보증금의 인수 위험까지 사라지지는 않습니다. 조영희의 임차권등기는 2023.05.08에 이루어졌지만, 전입신고와 점유개시가 이미 2021.03.22에 이루어져 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.13억 인수형

실제 임차인은 조영희 1명입니다. 조영희는 등기부상 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 확인되며, 보증금과 경매 청구액은 각각 213,000,000원입니다. 동일인의 임차보증금 채권과 경매 신청채권을 별도 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

누리애빌102동의 비교 거래는 전용 46.13㎡ 및 49.43㎡ 사례를 포함합니다. 제시된 거래의 시점은 2022년과 2023년으로, 현재 가격을 직접 확인한 최신 거래는 아닙니다. 따라서 아래 비교는 과거 거래가격을 기준으로 한 참고 분석이며, 현재 시세가 동일하게 유지된다고 보장할 수 없습니다.

제시된 평균 거래가는 219,750,000원이고 최신으로 표시된 거래는 2023.01의 223,000,000원입니다. 그러나 대상 물건과 전용면적이 정확히 일치하는 2022.09의 5층 거래가는 213,000,000원입니다.

현재 회차에서 낙찰가와 인수 보증금을 합친 실질취득액은 213,865,894원입니다. 이는 과거 동일 면적·동일 층 거래가 213,000,000원을 웃돕니다. 제시된 전체 평균 219,750,000원보다 다소 낮다고 하더라도, 과거 거래라는 시점 문제, 면적이 다른 거래의 혼재, 가등기 인수 위험을 감안하면 가격 경쟁력이 확인됐다고 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (현재 회차 매각가 25,883,000원 가정)

매각대금 25,883,000원 중 집행비용 865,894원, 임차보증금 배당 25,017,106원으로 배분되는 추정입니다. 경매 신청채권과 임차보증금은 동일인 조영희의 채권으로서 중복 배당액이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 국세·지방세 등의 우선배당 및 최우선변제 항목에 따라 실제 배당 결과가 변동할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 비슷하다

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 이 사건의 구조가 더욱 명확해집니다. 매각가가 낮아지면 배당액도 감소하고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다. 따라서 유찰에 따라 표면상 최저가가 떨어져도 경제적 취득 부담은 약 2.13억 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 오정구 내동 소재 내동중학교 서측 인근입니다. 유사 공동주택, 학교, 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의는 보통으로 평가되었습니다.
• 건축물. 철근콘크리트조 도시형생활주택(단지형 다세대주택)이며, 개별난방·급배수·위생시설 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 절대·상대보호구역 등이 포함되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 여부 및 적용 범위도 확인해야 합니다.
• 토지. 대체로 평탄한 세로장방형의 공동주택 부지이며, 북측 공도와 접합니다. 토지면적은 353.0㎡, 공시지가는 2,195,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 누리애빌102동은 12세대 규모입니다. 비교 가능한 거래 사례가 제한적인 소규모 다세대주택으로, 대규모 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기는 어렵습니다. 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.6회로 제시되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가등기 실체 확인이 최우선. 갑구 5번 이의훈의 소유권이전청구권가등기가 매수인에게 인수됩니다. 매매예약 원본, 가등기 원인, 권리 행사 가능성, 담보 목적 여부, 가등기권자와 소유자 사이의 법률관계를 확인해야 합니다.
• 소유권 상실 가능성 검토. 매각물건명세서에 가등기의 매매예약 완결 시 소유권을 상실할 수 있다고 명시되어 있습니다. 단순한 말소 협의 가능성만 가정하고 응찰해서는 안 됩니다.
• 임차보증금 인수액 확정. 조영희의 전입·점유·확정일자 및 배당요구를 대조하고 실제 배당에서 전액 변제되지 않을 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다. 현재 추정 인수액은 187,982,894원입니다.
• 경매채권자와 임차인의 동일성 확인. 임차권등기권자와 경매 신청채권자가 동일하므로 임대차계약 및 보증금 반환채권의 실재성, 경매채권과의 관계를 확인해야 합니다. 동일인이라는 사정만으로 가장임차라고 판단해서는 안 됩니다.
• 국세·지방세 우선배당 검토. 총 4건의 압류가 있으므로 조세채권의 종류, 법정기일, 우선배당 여부를 확인해야 합니다. 실제 임차인 배당액이 달라지면 보증금 인수액도 변동합니다.
• 실질취득액 기준으로 시세 비교. 최저매각가 25,883,000원이 아니라 실질취득액 213,865,894원을 기준으로 판단해야 합니다. 과거 동일 면적·동일 층 거래가 213,000,000원과 비교해도 저렴하다고 보기 어렵습니다.
• 추가 유찰을 할인으로 오인하지 않기. 7회 및 8회 유찰 가정에서도 실질취득 부담이 약 2.13억 수준에 머무릅니다. 단순히 회차가 진행된다는 이유로 가격 경쟁력이 크게 좋아지지 않습니다.
• 현장 점유·관리비 확인. 임차권등기 기록상의 과거 점유 사실과 현재 실제 점유 상태는 구별해야 합니다. 현장 점유자, 명도 필요성, 미납 공용관리비 및 건물 상태를 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 가등기 원인서류, 조세채권 자료를 다시 확인하고 필요한 경우 법률전문가의 검토를 받아야 합니다.

맺으며 — “최저가 2,588만원이지만 실제로는 2.13억짜리 위험”

이 사건은 낙찰가와 실질취득액 사이의 차이가 얼마나 중요한지 보여주는 사례입니다. 감정가 220,000,000원의 다세대주택이 6회 유찰돼 최저가 25,883,000원까지 내려왔지만, 그 자체가 가격 매력을 의미하지 않습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 187,982,894원을 인수하면 총부담은 213,865,894원에 달합니다. 이는 과거 동일 면적·동일 층 거래가 213,000,000원보다 높고, 과거 전체 거래 평균 219,750,000원과 비교해도 충분한 가격 안전마진이 확인되지 않습니다. 추가 유찰에도 보증금 인수액이 늘어 총부담이 거의 유지됩니다.

그런데 더 큰 위험은 가격 밖에 있습니다. 갑구 5번 소유권이전청구권가등기가 매수인에게 인수되고, 매매예약이 완결되면 낙찰자가 소유권을 상실할 수 있다는 점입니다. 보증금 미배당 인수와 소유권 상실 가능성이 동시에 존재하는 만큼 통상적인 경매 할인율이나 과거 매매가격만으로 위험을 보상받는다고 판단하기 어렵습니다.