인천지방법원 2024타경35529. 부천시 오정구 내동 누리애빌 102동 502호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 이백규는 2022.09.26 매매를 원인으로 2023.02.01 소유권을 이전받았고 거래가액은 213,000,000원입니다. 문제는 그 소유권이전과 같은 날 접수된 갑구 5번 이의훈 명의 소유권이전청구권가등기입니다. 이 가등기는 2023.04.11 압류보다 앞서며, 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
임차인 조영희도 단순 후순위 임차인이 아닙니다. 전입·점유개시가 2021.03.22, 확정일자는 2021.03.03으로 말소기준권리인 2023.04.11 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 우선변제권도 행사합니다. 현재 최저가를 전제로 집행비용 1,065,550원을 차감하면 임차인에게 35,909,450원이 배당되고, 보증금 213,000,000원 중 177,090,550원이 부족합니다. 그 부족분은 매각물건명세서 기재대로 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경35529 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 중동로426번길 42, 102동 5층502호 (내동,누리애빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 전용 46.13㎡ |
| 소유자 | 이백규 · 2022.09.26 매매 · 2023.02.01 소유권이전 · 거래가액 213,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 36,975,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 누리애빌102동 · 12세대 · 2017.12.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 두 가지가 핵심
말소기준권리는 갑구 6번 2023.04.11 국 압류입니다. 그 뒤의 부천시 압류, 강제경매개시결정, 추가 부천시·성남시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 앞선 가등기는 별개이고, 임차인 조영희 역시 전입·점유 시점이 말소기준보다 빨라 보증금 미배당분이 남습니다. 따라서 이 사건은 “후순위 권리가 소멸하니 안전하다”는 방식으로 정리할 수 없는 물건입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·미배당 승계가 모두 걸린다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조영희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.22 | 2021.03.03 | 213,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 조영희는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 임차권자로 확인되며, 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 가정에서는 보증금 213,000,000원 중 35,909,450원만 배당되고 177,090,550원이 미배당됩니다. 이 금액을 낙찰가와 합치면 매수인의 실질취득액은 214,065,550원입니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 36,975,000원 | 177,090,550원 | 214,065,550원 |
| 6회 유찰 · 감정가 11.76% | 25,882,500원 | 187,983,385원 | 213,865,885원 |
| 7회 유찰 · 감정가 8.24% | 18,117,750원 | 195,608,370원 | 213,726,120원 |
집행비용 추정액이 낙찰대금에서 먼저 빠지므로 실질취득액은 보증금 213,000,000원보다 조금 높게 계산됩니다. 가등기 인수에 따른 소유권 상실 위험은 위 금액에 포함되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 214,065,550원을 비교해야 한다
이 사건에서 최저가 36,975,000원을 실거래와 직접 비교하면 가격 판단이 왜곡됩니다. 실제 비교 기준은 현재 회차의 실질취득액 214,065,550원입니다. 시세 통계상 최근 12개월 평균은 219,750,000원, 최신 거래는 223,000,000원입니다. 실질취득액은 평균의 약 97.4%, 최신 거래의 약 96.0% 수준으로, 권리 위험을 감수할 만큼 큰 할인이라고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 49.43㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2023.01 | 49.43㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2022.09 | 46.13㎡ | 5 | 213,000,000원 |
| 2022.07 | 46.13㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 219,750,000원 |
실거래 범위는 213,000,000원~223,000,000원입니다. 현재 실질취득액 214,065,550원은 이 범위의 하단에 가깝지만, 거래 표본월 자체가 2022.07~2023.01이어서 매각기일 2026.09.08과 시차가 큽니다. 더욱이 12세대 규모의 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰횟수가 3.7회, 매각률은 0.0%로 집계되어 있으므로, 단순히 실질취득액이 과거 평균보다 조금 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,975,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,065,550원 |
| 1. 임차인 조영희 보증금 | 213,000,000원 | 35,909,450원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 조영희 | 213,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 177,090,550원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건이 존재하며 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 단지는 누리애빌102동 12세대입니다.
- 입지. 경기도 부천시 오정구 내동 소재 내동중학교 서측 인근으로, 유사 공동주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 시설. 위생·급배수시설, 개별난방시설, 승강기 시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 353.0㎡, 공시지가 2,195,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·항공표면·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰횟수 3.7회, 매각률 0.0%로 집계되어 있습니다. 본건도 5회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인부터 확인. 갑구 5번 이의훈 명의 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 인수됩니다. 매매예약 완결 가능성과 가등기의 구체적 성격을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차보증금은 낙찰가와 별개가 아닙니다. 현재 회차 기준 미배당 177,090,550원을 인수하므로 낙찰가 36,975,000원만으로 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 6회 유찰 시 실질취득 213,865,885원, 7회 유찰 시 213,726,120원으로 낙찰가 하락폭에 비해 총 취득부담은 거의 줄지 않습니다.
- 조영희 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자의 이름이 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급, 경매신청 채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 시점 확인. 비교 거래는 2022.07~2023.01에 형성되어 있어 2026.09.08 매각기일과 시차가 큽니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차관계 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “36,975,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 220,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 36,975,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 177,090,550원을 더하면 현재 실질취득은 214,065,550원입니다. 추가 유찰에서도 총액은 213,000,000원대에 머뭅니다. 최근 12개월 평균 실거래 219,750,000원과 비교해도 가격 차이는 제한적입니다.
더 큰 문제는 가격이 아니라 권리입니다. 2023.02.01 접수된 이의훈 명의 소유권이전청구권가등기는 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 매각물건명세서는 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있음을 명시합니다. 선순위 임차보증금 승계, 인수 가등기, 5회 유찰, 12세대 다세대라는 요소를 함께 보면 낮은 최저가만으로 접근할 수 없는 고위험 사건입니다. 결론은 “최저가는 낮지만 실질가격 할인은 작고, 권리위험은 크다.”입니다.
