인천지방법원 2024타경41340. 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 제나동 지하 1층 비105호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(아파트형공장)이고, 위치는 양촌일반산업단지 내입니다. 감정가는 250,000,000원, 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 85,750,000원입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 물건이지만, 권리보다 더 중요한 질문은 “이 지하 공장을 내가 원하는 가격에 다시 팔거나 임대할 수 있는가”입니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2011.09.27 주식회사국민은행 근저당권으로 잡히며, 이후 우리은행 근저당 2건, 기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 표시되어 있어, 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경41340 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 황금로 117, 나동 지층비105호 (메카존) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(아파트형공장) · 지하 1층 비105호 |
| 소유자 | 최승호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 85,750,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프더블유이사공삼유동화전문유한회사(양도인: 주식회사우리은행) / 245,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 배당은 크게 부족하다
임차인 없음. 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니므로 실질취득가는 최저매각가 85,750,000원으로 계산됩니다. 다만 현 회차 매각가를 기준으로 하면 집행비용을 제외한 배당은 국민은행 근저당에 대부분 흡수되고, 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 전체 채권 기준 미배당은 569,093,500원입니다.
② 회차별 가격 — 감정가 대비 하락률만으로 판단하면 위험하다
현재 최저가는 감정가 250,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 60,024,999원, 5회 유찰 시 42,017,499원까지 내려가는 시나리오가 잡힙니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지하 1층 공장(아파트형공장)입니다. 가격이 낮아질수록 매수인 인수액은 그대로 0원이지만, 채권 미배당은 더 커지고 환금성 검토의 중요성도 더 커집니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 85,750,000원 | 569,093,500원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.0% | 60,024,999원 | 594,355,451원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.8% | 42,017,499원 | 612,038,816원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,943,500원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 299,000,000원 | 83,806,500원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 251,400,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 42,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 기준 배당은 집행비용과 국민은행 근저당 일부에 그치며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 양촌읍 학운리 소재 양촌일반산업단지 내 메카존에 위치합니다. 주위에는 아파트형공장, 일반공장, 아파트, 근린생활시설 등이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 지하 1층 비105호입니다. 승용 및 화물승강기, 주차장시설, 급·배수 및 위생설비, 소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 토지는 공장 및 제2종근린생활시설 부지로 이용 중이고, 용도지역은 일반공업지역입니다. 북서측 약 30미터, 남서측 및 북동측 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반산업단지, 성장관리권역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 지하 1층 공장(아파트형공장)은 일반 주거용보다 매수층이 좁습니다. 사용 목적, 임대 가능성, 관리비, 산업단지 내 수요를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 최저가 85,750,000원은 감정가 대비 낮지만, 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 싸다고 단정하지 마세요.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(아파트형공장)으로 이용 중입니다. 실제 사용 가능 업종, 내부 상태, 전기·수도·승강기 활용성을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 인수는 0원이지만, 감정상 임대관계는 미상으로 표시됩니다. 현장 점유자와 명도 가능성을 입찰 전 확인하세요.
- 관리비 체납. 집합건물 지하 호실은 관리비·공용부분 체납 여부가 중요합니다. 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준, 후순위 근저당, 가압류, 경매개시결정의 말소관계를 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 환금성 우선. 이 물건의 핵심은 권리 난도가 아니라 출구입니다. 매도·임대 수요가 확인되지 않으면 낮은 최저가도 안전마진이 아닐 수 있습니다.
맺으며 — “34%”보다 “누가 쓸 물건인가”가 먼저다
이 사건은 인수권리와 법정지상권이 해당 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석만 보면 큰 걸림돌은 적습니다. 하지만 물건은 양촌일반산업단지 내 지하 1층 공장(아파트형공장)입니다. 3회 유찰로 최저가가 85,750,000원까지 내려왔다는 점은 분명 눈에 띄지만, 그것이 곧바로 시세 대비 저가라는 뜻은 아닙니다. 이 물건의 결론은 단순합니다. 권리는 통과, 가격은 보수, 환금성은 현장확인. 사용처와 출구가 명확한 사람에게만 검토할 만한 물건입니다.
