인천지방법원 2024타경42046. 김포시 대곶면 석정리 239-31 일대의 건물·토지로, 감정평가상 가동은 공장, 나동은 화장실로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 신태영주식회사이고, 핵심 권리는 2018년 설정된 중소기업은행의 채권최고액 1,284,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 임의경매개시결정과 압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가격은 659,524,000원으로 감정가의 49% 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, “감정가보다 절반 수준이니 싸다”라고 단정해서는 안 됩니다. 공장·토지는 주거용 아파트보다 개별 입지·도로·토지규제·설비·기계 상태가 가격에 미치는 영향이 크고, 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체도 시장의 가격 수용성을 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경42046 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 석정리 239-31 |
| 등기 대상 | [건물] 경기도 김포시 대곶면 석정리 239-31외 2필지 가동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 가동 공장 · 나동 화장실 |
| 소유자 | 신태영주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,345,967,100원 / 659,524,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,284,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.30 중소기업은행 근저당권입니다. 2024.06.07 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 김포시 압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있어 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 실거래 비교는 불가
현재 회차는 2회 유찰 후 659,524,000원이며 감정가 1,345,967,100원의 49%입니다. 다음 시나리오상 3회 유찰 시 461,666,800원, 4회 유찰 시 323,166,760원으로 내려갑니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 어느 회차가 실제 시장가 대비 저렴한지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 659,524,000원 | 633,471,240원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 461,666,800원 | 829,349,868원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 323,166,760원 | 966,157,575원 |
③ 예상배당표 (매각가 659,524,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,995,240원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,284,000,000원 | 650,528,760원 |
| 미배당 | - | 633,471,240원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 차감 후 근저당권에 650,528,760원이 배당되고 채권 미배당 633,471,240원이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 공장·토지와 매각범위
- 일괄매각. 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2018-117호의 기계 및 기구가 포함됩니다.
- 기계 확인. 소재불명인 Air Compressor는 매각에서 제외돼 감정평가서와 현장 기계 목록을 대조해야 합니다.
- 컨테이너. 목록 1~3 지상 소유자 미상의 컨테이너 2개는 이동 가능해 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 건물 이용. 가동은 공장, 나동은 화장실로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 가동은 일반철골구조 판넬지붕 2층, 나동은 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다.
⑤ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석정초등학교 북동측 인근으로 공장·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 395,400원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 특별매각조건으로 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%가 적용됩니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 공장 사용 주체와 명도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계·기구 실사. 공장저당 목록과 실제 현존 설비를 대조하고, 소재불명 Air Compressor 제외를 확인해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 소유자 미상의 컨테이너 2개는 매각대상이 아니므로 낙찰 후 소유권을 전제로 계산하면 안 됩니다.
- 토지규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약 허가구역 등 사업 이용에 영향을 줄 수 있는 규제를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 선순위 차감될 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교가 없으므로 인근 공장용지·공장 매매사례와 임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0”은 장점, “49%”는 결론이 아니다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2018년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매·압류는 소멸하며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인 인수액 0원은 분명한 장점입니다.
하지만 가격 평가는 별개의 문제입니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 시세가 없고, 공장·토지는 개별 설비와 토지조건에 따라 환금성이 크게 달라집니다. 게다가 임대관계 미상, 세금 우선배당 가능성, 매각 포함·제외 설비 확인, 보증금 20%라는 조건까지 함께 봐야 합니다. 결론은 권리는 비교적 정리돼 있지만 가격과 현장 실사는 보수적으로 접근할 물건입니다.
