매력지수 D등급 · 9회 유찰로 최저가는 낮지만 대항력 임차보증금 인수와 지상권 인수 위험 존재
임차보증금 미배당 인수액 126,156,728원으로 실질취득 부담이 크고 매수인 인수권리가 있어 권리상 주의가 필요한 물건
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 9회 유찰로 최저가는 감정가의 13%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 1.45억 중 1.26억이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되며, 실질취득 기준으로 접근해야 합니다.
감정가 / 최저가
146,000,000원 / 19,596,000원
9회 유찰
실질취득 예상
145,752,728원
낙찰가+인수액
매수인 인수
126,156,728원
임차보증금 미배당
핵심지표
대항력 임차인
정승원 145,000,000원
서울남부지방법원 2024타경130198. 금천구 가산동 가산센트럴푸르지오시티 제14층 비동 1401호 오피스텔입니다. 감정가는 1억4,600만원, 현재 최저가는 1,959만6천원까지 떨어진 9회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건은 단순한 저가 매수가 아닙니다. 등기부상 임차권등기가 설정된 정승원 임차인이 있고, 전입일·확정일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 판단됩니다.
물건 개요
사건번호
서울남부지방법원 2024타경130198
소재지
서울특별시 금천구 디지털로10길 69, 제14층비동 제1401호 (가산동, 가산센트럴푸르지오시티)
물건종류
오피스텔 · 업무시설 이용
소유자
정초자
감정가 / 최저가
146,000,000원 / 19,596,000원
청구금액
146,906,849원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
말소기준 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 145,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수합니다. 또한 지상권설정등기(2020.07.08. 등기)는 매수인이 인수하는 권리로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
정승원
145,000,000원
有
有
미배당 인수
임차인은 2022.05.30 전입, 2022.05.30 확정일자를 갖추고 있습니다. 최저가 19,596,000원 기준 배당 예상액은 18,843,272원이며, 부족분 126,156,728원은 매수인이 인수할 수 있습니다.
⛔ 최저가 착시 주의 낙찰가가 낮아져도 대항력 임차보증금 부족분이 증가하므로 실질취득 부담은 약 1.45억원 수준으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,596,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
752,728원
임차인 정승원 보증금
145,000,000원
18,843,272원
경북신용보증재단 가압류
64,960,000원
0원
신용보증기금 가압류
28,132,370원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
최저가는 낮지만 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 부담으로 판단해야 합니다.
⚠️ 권리 체크 임차보증금 인수 외에도 지상권설정등기 인수 가능성이 있어 입찰 전 원본 등기 확인이 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
실질취득 기준 확인. 최저가 1,959만원만 보고 입찰하면 안 되며, 임차보증금 미배당 인수액 1억2,615만원을 포함해야 합니다.
임차인 관계 확인. 임차인 정승원은 등기상 경매 신청채권자와 동일인으로 기재되어 있어 관계인 여부 및 가장임차인 가능성을 확인해야 합니다.
인수권리 확인. 지상권설정등기 인수 여부를 매각물건명세서와 등기부에서 재확인해야 합니다.
유찰 효과 주의. 9회 유찰은 가격 하락 신호지만 인수 부담까지 사라지는 것은 아닙니다.
맺으며 — “9회 유찰보다 중요한 것은 인수금액”
이 물건은 표면 가격만 보면 매우 낮은 가격에 나온 오피스텔입니다. 하지만 경매에서는 최저가가 곧 취득가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 145,000,000원 중 미배당 예상액 126,156,728원을 고려하면 실질취득 부담은 약 145,752,728원 수준입니다. 권리 분석의 핵심은 싸게 낙찰받는 것이 아니라 인수 후 총 부담이 적정한지 확인하는 것입니다.
사건 개요
소재지
서울특별시 금천구 디지털로10길 69, 제14층비동 제1401호 (가산동, 가산센트럴푸르지오시티)
법원·사건
서울남부지방법원
·2024타경130198
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-09-30 10:00
·제112호 법정
물건
가산센트럴푸르지오시티 제14층비동 제1401호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
서울특별시 금천구 디지털로10길 69, 제14층비동 제1401호 (가산동, 가산센트럴푸르지오시티)
2024-08-29 11:12
