인천지방법원 2024타경43179. 부천 원미동 비에이치펠리스 4층 405호입니다. 사건의 핵심은 8회 유찰도, 20,061,000원이라는 최저가도 아닙니다. 임차인 이지혜가 건물 전부에 대해 보증금 356,000,000원의 임차권을 가지고 있고, 주민등록일자·점유개시일자가 2022.01.04로 말소기준인 조육훈 가압류 2022.03.02보다 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있으며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 20,061,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 761,098원을 빼고 임차인에게 19,299,902원이 배당되며, 나머지 보증금 336,700,098원이 남습니다. 즉 낙찰가가 낮아진 만큼 임차보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 9회 유찰 시에도 인수 예상액은 342,610,069원, 10회 유찰 시에는 346,747,048원으로 증가해, 총 실질취득은 보증금 356,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경43179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 조마루로411번길 25(원미동), 4층405호 (원미동,비에이치펠리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제4층 제405호 |
| 소유자 | 윤우현 (2022.03.17 매매 · 거래가액 356,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 20,061,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 356,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
말소기준은 2022.03.02 조육훈 가압류 120,000,000원입니다. 등기부상 주택임차권등기는 2024.01.09 접수됐지만, 임대차계약일자는 2021.11.25, 확정일자는 2021.12.15, 주민등록·점유개시는 모두 2022.01.04입니다. 따라서 대항력 발생의 기초가 말소기준보다 앞서고, 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권을 함께 행사하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이지혜 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 356,000,000원 | 전입 2022.01.04 확정 2021.12.15 배당요구 2024.01.09 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금이 아닙니다. 실제 임차인은 이지혜 1명으로 보며, 현재 배당가정에서는 보증금 전액이 변제되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 안 내려간다
이 사건은 감정가 348,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저가가 20,061,000원, 감정가의 5.76%까지 내려왔습니다. 그러나 이를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 임차보증금 356,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 20,061,000원 | 19,299,902원 | 336,700,098원 |
| 9회 유찰 시 | 14,042,700원 | 13,389,931원 | 342,610,069원 |
| 10회 유찰 시 | 9,829,890원 | 9,252,952원 | 346,747,048원 |
실거래 시세 자료는 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다. 오히려 실질취득의 기준이 되는 보증금 356,000,000원은 감정가 348,000,000원보다도 큽니다. 8회 유찰이라는 사실 자체는 투자 매력의 근거가 되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,061,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 761,098원 |
| 1. 임차인 이지혜 보증금 | 356,000,000원 | 19,299,902원 |
| 2. 가압류 · 조육훈 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이지혜 | 356,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 336,700,098원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부일초등학교 서측 인근이며 주변은 오피스텔, 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 춘의역이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 등재되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역이며, 토지면적 916.7㎡·공시지가 3,049,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 조마루로를 통해 인근지역과 연계되며 소로2류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가 20,061,000원보다 임차보증금 인수 336,700,098원이 훨씬 큽니다.
- 다음 유찰도 가격 메리트로 오해 금지. 9회·10회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수 예상액은 각각 342,610,069원·346,747,048원으로 증가합니다.
- 대항력 원본 확인. 임대차계약일 2021.11.25, 확정일 2021.12.15, 전입·점유개시 2022.01.04와 말소기준 2022.03.02의 선후를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자 동일인. 이지혜가 임차권자이면서 강제경매 채권자로 등재되어 있으므로 임대차와 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 확인 필수. 실거래 자료가 없으므로 약 356,000,000원의 실질취득비용이 시장가치에 부합하는지 별도 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 관련 문서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8회 유찰”보다 “3.56억 보증금”을 봐야 한다
이 물건은 표면상 감정가 348,000,000원에서 20,061,000원까지 내려온 극단적인 다회유찰 물건입니다. 그러나 그 숫자는 매수인의 실제 부담을 설명하지 못합니다. 말소기준보다 앞선 전입·점유를 가진 이지혜의 보증금은 356,000,000원이고, 현재 회차 배당 후 336,700,098원이 미회수됩니다. 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 커지므로 실질취득비용은 약 356,000,000원 수준에서 거의 변하지 않습니다. 실거래 시세도 확인되지 않은 상태에서, 감정가보다도 큰 보증금 수준의 실질취득을 감수해야 하는 구조입니다. 최저가는 매우 낮지만 실질가격은 낮지 않습니다. 이 사건은 ‘유찰 횟수’가 아니라 대항력 있는 임차보증금의 인수 구조가 입찰 여부를 결정합니다.
