인천지방법원 2024타경43179. 부천시 원미구 원미동 비에이치펠리스 4층 405호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수입니다. 이지혜는 2022.01.04 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 조육훈의 2022.03.02 가압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.12.15이며 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액 변제가 불가능합니다.
매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권등기가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차 배당에서는 임차인에게 27,743,138원이 배당되고 328,256,862원이 남습니다. 따라서 최저가 28,659,000원을 단독 취득원가처럼 보는 것은 권리분석상 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경43179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 조마루로411번길 25(원미동), 4층405호 (원미동,비에이치펠리스) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 4층 405호 |
| 소유자 | 윤우현 · 2022.03.17 매매 · 거래가액 356,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 28,659,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지혜 / 356,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심
말소기준권리는 2022.03.02 조육훈 가압류 120,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이지혜의 전입·점유개시일은 2022.01.04로 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 을구 1번 주택임차권등기의 등기일 자체는 2024.01.09이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 선행되어 있어 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지혜 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.04 | 2021.12.15 | 356,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 다만 임차인 이지혜와 강제경매 신청채권자 이지혜가 동일하고, 신청채권액과 임차보증금도 각각 356,000,000원으로 나타납니다. 제공된 기록에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로, 동일인의 신청채권과 임차보증금의 법적 관계는 입찰 전 원문서 대조가 필요합니다.
② 가격 분석 — 28,659,000원이 취득원가가 아니다
감정가는 348,000,000원인데 7회 유찰을 거쳐 최저가는 28,659,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가와의 격차가 매우 커 보이지만, 이 사건은 일반적인 저가 유찰물건과 구조가 다릅니다. 낙찰가와 별도로 임차보증금 미배당액을 부담해야 하기 때문입니다.
현재 실거래 비교자료는 제시되어 있지 않으므로 이 물건을 현재 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 확인 가능한 가격 기준 중 하나인 소유자 윤우현의 2022.03.17 매매 거래가액은 356,000,000원이며, 현재 권리구조상 실질취득 역시 약 보증금 356,000,000원 수준입니다. 따라서 판단의 출발점은 “최저가 28,659,000원”이 아니라 “약 356,000,000원 수준의 실질 부담”이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 915,862원 |
| 1. 임차인 이지혜 보증금 | 356,000,000원 | 27,743,138원 |
| 2. 가압류 · 조육훈 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이지혜 | 356,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액은 328,256,862원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부일초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 7호선 춘의역이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 공부에는 오피스텔로 등재되어 있습니다. 토지는 오피스텔 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다. 공시지가는 3,049,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 대체로 세로장방형 평지이고 소로 한 면에 접하며, 남측 조마루로를 통해 인근지역과 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물로, 전기·위생·급배수·소화·승강기 설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 28,659,000원을 취득원가로 보지 말고, 낙찰가와 임차인 미배당 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 이지혜의 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 매각물건명세서에도 미배당 잔액 인수가 명시되어 있으므로, 배당액과 잔존 보증금을 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 채권관계 검토. 임차인과 경매 신청채권자가 동일하므로 임대차보증금 반환채권과 집행채권의 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 오피스텔로 확인되므로 실제 사용·대출·세금·향후 매각 가능성을 해당 용도 기준으로 검토해야 합니다.
- 관리비·점유 현황. 인도 및 점유관계, 미납 관리비 등 현장 확인이 필요한 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰”보다 “328,256,862원 인수”를 먼저 봐야 한다
이 사건은 감정가 348,000,000원에서 7회 유찰되어 최저가가 28,659,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 저가매수형이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 가진 임차인 이지혜의 보증금이 356,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되는 금액은 27,743,138원에 불과합니다. 남는 328,256,862원은 매수인이 인수합니다.
8회·9회 유찰로 최저가가 더 낮아지는 경우에도 미배당 인수액이 각각 336,699,803원, 342,609,862원으로 커집니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려가도 실질취득이 약 보증금 356,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 여기에 7회 유찰, 근린시설·공부상 오피스텔이라는 용도, 임차인과 신청채권자가 동일하다는 확인 과제까지 겹칩니다. 낮은 최저가 자체에는 가점을 줄 수 없으며, 권리·가격을 함께 보면 고위험 인수형 물건으로 판단하는 것이 맞습니다.
