한 줄 평 5회 유찰로 최저가는 감정가의 17% 수준까지 떨어졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 1번 주택임차권등기 356,000,000원이 존재하며, 배당 부족분에 대한 매수인 인수 여부는 매각물건명세서상 인수권리와 함께 확인해야 하는 고위험 권리분석 물건입니다.
감정가 / 최저가
348,000,000원
58,489,000원(5회 유찰)
실질취득 검토
357,452,802원
낙찰가+예상 미배당액 기준
임차보증금
356,000,000원
이지혜 임차권등기
핵심지표
인수 검토
대항력·우선변제 확인
인천지방법원 2024타경43179. 부천 원미동 비에이치펠리스 405호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 윤우현이며, 2022년 3월 2일 갑구 4번 가압류가 선행된 뒤 소유권 이전, 이후 각종 가압류와 강제경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 갑구 4번 가압류로 분석되며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 후순위 권리 정리가 아니라 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임차인 이지혜는 전입·확정일자·임차권등기가 확인되고 우선변제권 행사도 가능한 상태입니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 금액이 발생할 경우 매수인 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경43179 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 조마루로411번길 25(원미동), 비에이치펠리스 4층405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 |
| 소유자 | 윤우현 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 58,489,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 신청채권자 | 이지혜 · 청구금액 356,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 임차권 판단이 핵심
갑구 4번 가압류 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 1번 임차권등기는 임차인의 대항력 및 우선변제권 관련 권리로, 매각물건명세서상 인수권리 여부와 배당 결과를 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 권리 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 이지혜 | 356,000,000원 | 주택임차권등기 전입 2022.01.04 확정 2021.12.15 | 대항력 있음 우선변제권 있음 인수 여부 확인 필요 |
⚠️ 임차보증금 구조 현재 매각가 58,489,000원 기준 배당표상 임차인 배당액은 57,036,198원으로 계산되며, 부족분 298,963,802원은 매수인 인수 가능성 검토 대상입니다. 낙찰가가 낮아질수록 부족분은 증가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,489,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,452,802원 |
| 임차인 이지혜 보증금 | 356,000,000원 | 57,036,198원 |
| 가압류 조육훈 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당 검토
유찰이 진행돼도 임차보증금 부족분이 커지는 구조입니다.
⛔ 결론 최저가 5,848만원만 보면 저가 매수처럼 보이지만, 이 사건은 임차보증금 3.56억원의 미배당 가능성이 핵심입니다. 단순히 최저가 기준으로 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 부일초등학교 서측 인근으로 오피스텔·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스와 지하철 7호선 춘의역 접근이 가능합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린시설 성격과 권리관계 영향으로 일반 주거상품보다 매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 을구 1번 임차권등기의 매수인 인수 여부를 매각물건명세서 기준으로 재확인.
- 실질취득 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수 가능 금액 기준으로 판단.
- 현장 확인. 임대관계·점유 상태를 별도로 확인.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 필요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 권리가 먼저다”
이 물건은 5회 유찰로 숫자상 가격은 크게 내려왔습니다. 하지만 경매에서는 최저가가 곧 취득가가 아닙니다. 임차보증금 356,000,000원의 배당 부족 가능성과 매수인 인수 여부가 결론을 좌우합니다. 권리 정리는 가능하지만, 실질취득 비용을 확인하지 않고 접근하기 어려운 물건입니다.