인천지방법원 2024타경44592. 김포시 운양동 더리버뷰 1층 112호입니다. 감정평가상 이 물건은 집합건축물대장상 교습소이고, 현황은 미술교습소로 이용 중입니다. 따라서 일반 주거용 아파트처럼 접근하면 안 됩니다. 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2023.07.19 오포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤로 붙은 삼성카드·중소기업은행·롯데카드·국민은행·우리금융캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
다만 숫자가 보여주는 시장 반응은 무겁습니다. 감정가 846,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 142,188,000원, 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 권리가 깨끗해서 내려온 가격이 아니라, 용도·수요·환금성에서 시장이 까다롭게 보고 있다는 신호로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경44592 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강11로 328, 1층 112호 (운양동, 더리버뷰) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(기타) · 집합건축물대장상 교습소 · 현황 미술교습소 |
| 소유자 | 김은주 (2023.07.06 매매, 거래가액 830,530,820원) |
| 감정가 / 최저가 | 846,000,000원 / 142,188,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오포농업협동조합 / 534,950,402원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.19 근저당권 · 오포농업협동조합 · 채권최고액 624,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
권리분석의 기준점은 2023.07.19 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 가압류 7건과 임의경매개시결정은 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다. 매수인이 떠안을 등기상 권리는 0원으로 보는 구조입니다.
② 점유·임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
김봉선의 전입일은 2024.04.02입니다. 말소기준권리인 2023.07.19 근저당보다 늦기 때문에, 이 전입만으로는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김봉선 | 2024.04.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 142,188,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,790,632원 |
| 1. 근저당 · 오포농업협동조합 | 624,000,000원 | 139,397,368원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 47,186,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 217,063,094원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 41,377,011원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 188,992,214원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 20,183,778원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 40,294,024원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 11,101,171원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,190,198,260원 중 배당은 139,397,368원에 그치고, 미배당은 1,050,800,892원입니다. 이 미배당은 채권자 회수 부족이지 매수인 인수금이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포교육지원청 서측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 지하주차장을 통한 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 김포골드라인 운양역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 교습소이며, 현황은 미술교습소로 이용 중입니다. 공동위생설비, 공용승강기, 소화전, 화재탐지설비, 시스템에어컨 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고, 북측 및 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 교습소·미술교습소 현황입니다. 해당 용도 유지, 업종 변경 가능성, 시설 철거·원상회복 비용을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 김봉선 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 실제 영업자·점유자와 명도 범위는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 5회 유찰은 권리보다 수요의 문제일 수 있습니다. 주변 교습소·상가 임대수요와 공실기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비 확인. 집합상가성 물건은 공용부분 관리비 체납, 승강기·공용설비 부담, 전용 사용료가 수익률에 직접 영향을 줍니다.
- 배당 착시 경계. 미배당 1,050,800,892원은 매수인 부담이 아니지만, 채권자 회수 부족이 큰 사건입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 대조가 필요합니다.
맺으며 — “권리는 가볍고, 환금성은 무겁다”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 가압류는 소멸하고, 전입자도 후순위라 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 실질취득가는 현재 최저가인 142,188,000원으로 보면 됩니다. 문제는 그 다음입니다. 감정가 846,000,000원짜리 물건이 5회 유찰되어 142,188,000원까지 내려온 데에는 이유가 있습니다. 현황 미술교습소라는 특수한 용도, 상가성 환금성, 임대수요 확인 부담을 감안하면 이 물건은 “권리 안전형”이 아니라 운영·환금성 검증형입니다. 권리는 합격, 수요와 출구전략은 보수적으로 봐야 합니다.
