인천지방법원 2024타경45809. 부천시 괴안동 삼융렉스빌 102동 203호, 전용 57.41㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 2023년의 가압류나 압류보다 훨씬 앞선 2020년 임차인의 점유·전입입니다. 임차인 서충혁은 2020.04.15 점유를 시작했고 2020.04.17 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2020.03.19입니다. 말소기준으로 잡힌 2023.02.14 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다.
매각물건명세서에도 을구 1번 주택임차권등기에 관해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 26,436,000원이라는 숫자는 실제 취득가격이 아닙니다. 현재 회차 배당가정에서는 임차인이 25,560,152원을 배당받고 보증금 부족분 252,439,848원이 남아 매수인에게 넘어갑니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조이므로, 실질취득비용은 계속 보증금 278,000,000원 부근에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경45809 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 부광로42번길 63, 102동 2층 203호 (괴안동, 삼융렉스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 57.41㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2019.09.03 |
| 소유자 | 김한빈 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 26,436,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서충혁 / 278,231,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심
말소기준은 2023.02.14 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국세 압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정, 광명시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 서충혁의 전입일 2020.04.17은 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 을구 주택임차권등기 자체는 2023.09.22에 이루어졌지만, 임대차계약일 2020.03.10·점유개시 2020.04.15·주민등록 2020.04.17· 확정일자 2020.03.19가 확인되고 대항력 및 우선변제권이 인정되어 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서충혁 | 건물의 전부 · 주거 | 2020.04.17 | 2020.03.19 | 278,000,000원 | 2023.09.22 | 대항력 有 우선변제 승계 252,439,848원 |
② 시세 비교 — 최저가 10.1%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
삼융렉스빌의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 315,164,000원이지만, 과거 2021년의 336,000,000원·338,000,000원·348,000,000원과 2022년 293,000,000원이 포함되어 있어 현재 가격판단에는 최신 거래를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2025.05, 58.68㎡ 5층 260,820,000원이며 최근 12개월 평균도 260,820,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 58.68㎡ | 5 | 260,820,000원 |
| 2022.08 | 52.18㎡ | 4 | 293,000,000원 |
| 2021.10 | 58.68㎡ | 5 | 336,000,000원 |
| 2021.10 | 55.85㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 2021.07 | 58.7㎡ | 5 | 348,000,000원 |
표면상 최저매각가 26,436,000원은 최근 12개월 평균의 10.1%에 불과합니다. 그러나 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 대항력 임차인 인수를 반영한 실질취득 기준은 약 278,000,000원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래인 260,820,000원보다 높습니다. 게다가 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -20.7%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 315,164,000원과 비교해 싸다고 평가하거나, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,436,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 875,848원 |
| 1. 임차인 서충혁 보증금 | 278,000,000원 | 25,560,152원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,311,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서충혁 | 278,231,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 278,000,000원 중 25,560,152원만 배당되는 계산이며, 부족분 252,439,848원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세가 선순위로 차감될 경우 임차인 배당액과 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 26,436,000원 | 252,439,848원 | 보증금 278,000,000원 부근 |
| 8회 유찰 시 | 18,505,200원 | 260,227,894원 | 보증금 278,000,000원 부근 |
| 9회 유찰 시 | 12,953,640원 | 265,679,526원 | 보증금 278,000,000원 부근 |
이 시나리오가 이 사건의 본질을 가장 명확하게 보여줍니다. 최저가가 26,436,000원에서 18,505,200원, 다시 12,953,640원으로 낮아져도 인수액은 252,439,848원에서 260,227,894원, 265,679,526원으로 증가합니다. 즉 유찰이 더 진행된다고 해서 실질취득비용이 최저가만큼 내려가는 구조가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지입니다. 삼융렉스빌은 22세대이고 사용승인일은 2019.09.03입니다.
- 입지. 부안초등학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 토지는 평지의 대체로 사다리형이며 북서측 및 남서측으로 각각 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 부안초 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 확인된 실거래는 5건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰횟수는 4.3회, 매각률은 0.0이며 본건은 7회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 기준 매수인 인수액 252,439,848원을 입찰가와 별개로 반드시 반영해야 합니다.
- 추가 유찰을 가격 메리트로 착각하지 않기. 8회·9회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액은 각각 260,227,894원·265,679,526원으로 증가합니다.
- 임차인 실체 확인. 서충혁은 임차인이면서 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약, 보증금 지급, 점유관계의 실질을 원본 자료와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 3건 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당과 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 315,164,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 260,820,000원을 우선해 판단해야 합니다. 최근 추세는 -20.7%입니다.
- 명도와 임차권등기. 을구 1번 주택임차권등기가 존재하고 보증금 전액 변제 전까지 잔액 인수 문제가 남으므로, 단순 소유자 점유 사건처럼 접근하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 배당순위와 실제 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,643만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 321,000,000원 감정가가 7회 유찰되어 26,436,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 그 숫자만 보면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 임차인 서충혁의 보증금은 278,000,000원이고, 전입일 2020.04.17은 말소기준 2023.02.14보다 앞섭니다. 현재 회차 예상배당 후에도 252,439,848원이 남아 매수인에게 인수되는 구조입니다.
그래서 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득 약 278,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 260,820,000원이고, 시장 추세는 -20.7%입니다. 여기에 7회 유찰, 22세대 규모, 단지 경매 평균 유찰 4.3회와 매각률 0.0까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상이고, 대항력 임차인 인수위험도 큽니다. 이 사건에서 가장 위험한 판단은 “감정가의 일부 가격이니 싸다”라고 보는 것입니다.
