인천지방법원 2024타경45854. 김포시 양촌읍 학운리 ‘김포학운3 일반산업단지’ 내 이노타워 1층 101호입니다. 감정평가상 공부 용도는 소매점, 현황은 공실입니다. 윤태희가 2023.05.15 매매를 원인으로 거래가액 854,280,000원에 취득했고, 2023.06.20 소유권이전과 동시에 국민은행의 채권최고액 696,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준보다 앞선 지안디앤씨 근저당은 2023.06.20 해지로 이미 말소됐고, 이후의 임의경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 배당표 역시 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현재 공실이라는 현황과 별개로 매각기일 전 실제 점유 상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경45854 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 황금로257번길 2, 1층 101호 (이노타워) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 공부상 소매점 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 윤태희 · 2023.05.15 매매 · 거래가액 854,280,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 866,000,000원 / 145,549,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 603,244,003원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
권리분석의 중심은 2023.06.20 설정된 주식회사국민은행 근저당권 696,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2024.07.29 임의경매개시결정과 2025.11.24 김포시 압류는 그보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 2022.12.07 설정된 지안디앤씨 근저당 442,800,000원은 2023.06.20 해지로 이미 말소돼 매수인이 승계할 권리가 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 17%지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인 불가
현재 회차는 5회 유찰 상태로, 감정가 866,000,000원에서 최저매각가 145,549,000원까지 내려왔습니다. 제공된 회차 표시 기준으로 현재 최저가는 감정가 17% 수준입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭이 크다는 사실과 실제 시장가보다 싸다는 판단은 구분해야 합니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 일반산업단지 안의 1층 소매점이며 현재 공실입니다. 가격 메리트는 주변 상가의 실제 임대료, 공실기간, 동일 건물·인근 상가 매매사례를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 145,549,000원 | 142,711,314원 | 553,288,686원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 101,884,300원 | 99,657,920원 | 596,342,080원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 71,319,010원 | 69,635,268원 | 626,364,732원 |
③ 예상배당표 (매각가 145,549,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,837,686원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 696,000,000원 | 142,711,314원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국민은행 근저당 채권최고액 696,000,000원 가운데 현재 가정 매각가에서는 142,711,314원이 배당되고 553,288,686원이 미배당으로 남습니다. 하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수 부담을 동일하게 보면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 양촌읍 학운리 소재 ‘김포학운3 일반산업단지’ 내에 위치하며, 주변은 공장과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 소매점이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상으로 조사돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측 약 25-30m, 북동측 약 15-20m, 남서측 약 12-15m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·성장관리권역이며, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,158.8㎡, 공시지가 1,887,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층으로, 위생·급배수·소방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 이노타워 및 인근 산업단지 소매점의 실제 매매사례를 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 공실이고 임대관계가 미상입니다. 예상 임대료와 공실기간을 확인한 뒤 수익성을 계산해야 합니다.
- 점유 확인. 감정 당시 공실이었다 해도 매각기일까지 현황이 달라질 수 있으므로 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.06.20 국민은행 근저당이 말소기준이라는 점과 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 일반산업단지·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한이 실제 취득·사용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 101,884,300원, 7회 유찰 시 71,319,010원으로 내려가지만, 가격이 내려가는 것과 시장가치가 확보되는 것은 별개라는 점을 유지해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 물건의 권리 구조 자체는 비교적 명료합니다. 2023.06.20 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그보다 앞선 지안디앤씨 근저당은 이미 말소됐으며 이후 경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 배당 기준으로 낙찰자가 떠안을 금액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 현재 5회 유찰됐고, 감정가 866,000,000원에서 최저가 145,549,000원까지 내려왔습니다. 동시에 이 물건은 김포학운3 일반산업단지의 공실 소매점이며 비교할 실거래 시세가 없습니다. 그러므로 단순히 “감정가 17%니까 싸다”는 접근은 위험합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증. 이 사건의 핵심은 할인폭이 아니라 실제 임대수익과 주변 상가 시장가가 145,549,000원을 정당화하는지 여부입니다.
