부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2024타경130266 · 서울남부지방법원 · 오피스텔

최저매각가 11차 · 유찰 10회 가격 메리트

39,192,000원 3,919만 감정가 365,000,000원

감정가의 11% ▼ 89% 할인

다음 매각기일

09-30 D-14

서울남부지방법원 10:00

입찰 보증금

391만원

최저가의 10% · 3,919,200원

실거래 대비

▼ 86.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 2.90억원

최근 결과

10 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · Ⅶ - 0.204g 감정가 대비 89% 할인 유찰 10회 (가격 충분히 내려옴) 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 9회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차보증금 인수 약 2.35억원이 남는 오피스텔

가격 최저가 48,990,000원보다 임차보증금 미배당 인수 235,291,820원이 더 큰 핵심 변수
자금 실질취득 약 284,281,820원(낙찰가+인수) 구조 검토 필요
리스크 최필규 임차권등기·대항력 있음, 배당 부족분 매수인 인수 가능

한 줄 평 9회 유찰로 표면 가격은 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 대항력 임차보증금 2.83억원입니다. 배당 부족분 약 2.35억원을 매수인이 인수할 수 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 실질취득 기준으로 보면 최근 거래가와 비슷한 수준이며, 권리 리스크를 가격에 반영해야 합니다.

감정가 / 최저가

365,000,000원 / 48,990,000원

9회 유찰

실질취득 추정

284,281,820원

낙찰가 + 인수액

매수인 인수

235,291,820원

임차보증금 미배당

핵심지표

시세 98.0%

실질취득 ÷ 최근거래

서울남부지방법원 2024타경130266. 서울 강서구 화곡동 엔에스타운 603호 오피스텔입니다. 감정가는 3.65억원이었지만 9회 유찰을 거쳐 최저가는 4,899만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 등기된 주택임차권자 최필규의 보증금 2.83억원이 존재하고, 말소기준권리 이전 대항력이 인정되어 부족분은 매수인 인수 위험이 있습니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2024타경130266 (강제경매)
소재지	서울특별시 강서구 가로공원로 208, 제6층 제603호 (화곡동, 엔에스타운)
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 주거 이용 중
소유자	김남희
감정가 / 최저가	365,000,000원 / 48,990,000원
신청채권자 / 청구	한국주택금융공사 / 305,263,051원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심 변수

말소기준권리는 을구 1번 근저당권(목동새마을금고)이나 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 주택임차권등기권자인 최필규의 권리가 남아 있으며, 전입일 2019.09.16이 말소기준권리보다 빠르고 확정일자도 존재하여 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다.

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
최필규	283,000,000원	有	有	부족분 인수

② 실질취득 기준 시세 비교

엔에스타운 동일 면적 최근 거래는 2025년 5월 1건이며 거래가는 290,000,000원입니다. 현재 최저가는 48,990,000원이지만 임차보증금 부족분 인수액을 합산하면 실질취득은 약 284,281,820원으로 계산됩니다.

⚠️ 최저가만 보면 안 되는 구조 낙찰가가 낮아져도 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수액이 발생합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 235,291,820원이며, 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

구분	금액
최근 거래	290,000,000원
낙찰가 가정	48,990,000원
임차보증금 인수	235,291,820원
실질취득	284,281,820원

③ 예상배당표 (매각가 48,990,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,281,820원
임차인 최필규 보증금	283,000,000원	47,708,180원
한국주택금융공사	305,263,051원	0원
임차보증금 부족분	-	235,291,820원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 vs 거래가

실질취득 기준으로는 최근 거래 290,000,000원과 큰 차이가 없습니다.

⛔ 입찰 핵심 이 사건은 최저가 4,899만원이라는 숫자가 아니라 대항력 임차보증금 인수 가능성이 핵심입니다. 낙찰가는 낮지만 인수액이 더해져 실질 매입비용은 약 2.84억원입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 화원중학교 북서측에 위치하며 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스 정류장과 화곡역(지하철 5호선)이 위치합니다.
규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구, 과밀억제권역 등 토지이용 제한 사항이 있습니다.
환금성. 20세대 규모 오피스텔로 최근 거래 표본은 1건이며 환금성 판단 시 신중한 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

인수금 확인. 대항력 임차보증금 부족분 235,291,820원 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
실질취득 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수액 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
임차권 확인. 최필규 임차권등기와 배당요구 여부를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
민간임대주택. 등기된 민간임대주택 관련 사항도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “9회 유찰 = 저가”는 아니다

이 물건은 권리분석에서 가장 중요한 사례입니다. 표면 최저가는 감정가의 13% 수준까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분이 남아 있습니다. 따라서 낙찰자가 실제 부담하는 금액은 최저가가 아니라 실질취득 약 2.84억원입니다. 유찰 횟수보다 인수 구조를 먼저 봐야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-07-21	유찰	3억 6,500만원
2	2025-09-09	유찰	2억 9,200만원
3	2025-10-17	유찰	2억 3,360만원
4	2025-12-02	유찰	1억 8,688만원
5	2026-01-27	유찰	1억 4,950만원
6	2026-03-17	유찰	1억 1,960만원
7	2026-04-22	유찰	9,568만원
8	2026-06-04	유찰	7,654만원
9	2026-07-22	유찰	6,123만원
10	2026-08-25	유찰	4,899만원
11	2026-09-30	D-14 진행	3,919만원

부동산강제경매

9회 유찰에도 남는 2.35억 인수 리스크 — 화곡동 엔에스타운 603호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심 변수

② 실질취득 기준 시세 비교

③ 예상배당표 (매각가 48,990,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “9회 유찰 = 저가”는 아니다

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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