서울남부지방법원 2024타경130266. 서울 강서구 화곡동 엔에스타운 6층 603호, 전용면적 45.2㎡의 오피스텔입니다. 감정가 365,000,000원에서 10회 유찰되어 현재 최저매각가는 39,192,000원으로 감정가의 약 10.7%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건의 가격을 결정하는 핵심은 최저가가 아니라 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인의 미회수 보증금입니다.
임차인 최필규는 전입일 2019.09.16., 점유개시일 2019.09.17., 최초 확정일자 2019.08.16.이고, 보증금은 283,000,000원입니다. 2023.10.10. 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기도 마쳤으며, 배당요구도 한 상태입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.08.08. 강제경매개시결정이므로 임차인의 전입·점유는 그보다 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경130266 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가로공원로 208, 제6층 제603호 (화곡동, 엔에스타운) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 45.2㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김남희 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 39,192,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 305,263,051원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2019.07.22 |
| 규모 | 엔에스타운 20세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 과거 목동새마을금고 근저당권은 2019.08.07. 설정됐으나 2019.09.11. 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.08.08. 강제경매개시결정입니다. 그런데 최필규의 전입은 2019.09.16., 점유개시는 2019.09.17.이고, 2023.10.10. 주택임차권까지 등기되어 있습니다. 따라서 매각물건명세서 기재대로 보증금 283,000,000원에서 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최필규 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 283,000,000원 | 전입 2019.09.16. 확정 2019.08.16. 배당요구 2023.10.10. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기상 임대차계약일자는 2019.09.07.과 2021.08.10.이고, 보증금은 최초 270,000,000원에서 2021.08.10. 13,000,000원이 증액되어 총 283,000,000원입니다. 최초 보증금 270,000,000원에 대한 확정일자는 2019.08.16., 증액분 13,000,000원에 대한 확정일자는 2021.09.07.입니다.
③ 회차가 내려가도 실질취득은 거의 고정된다
| 회차 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 39,192,000원 | 244,913,456원 | 284,105,456원 |
| 11회 유찰 시 | 31,353,600원 | 252,610,765원 | 283,964,365원 |
| 12회 유찰 시 | 25,082,880원 | 258,768,612원 | 283,851,492원 |
현재 회차에서 낙찰대금이 39,192,000원이지만 인수액을 더하면 실질취득 부담은 284,105,456원입니다. 11회 유찰 시에는 최저가가 31,353,600원으로 떨어져도 인수액이 252,610,765원으로 증가해 총 부담이 283,964,365원, 12회 유찰 시에도 283,851,492원입니다. 최저가가 계속 내려가는 것과 달리 실제 부담은 약 2.84억원 수준에 머무는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.84억과 비교해야 한다
엔에스타운 전용 45.2㎡의 확인된 거래는 2025.05. 4층 290,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 290,000,000원이며, 최신 거래 역시 290,000,000원입니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가 39,192,000원이 아니라 현재 회차 기준 실질취득 284,105,456원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 45.2㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.2㎡ | 1건 | 290,000,000원 |
현재 실질취득 284,105,456원은 최근 거래 290,000,000원의 약 98.0%로, 차이는 5,894,544원입니다. 최저가 자체는 최근 거래가의 13.5%에 불과하지만, 대항력 임차인 인수액을 반영하면 그 차이는 크게 사라집니다. 게다가 확인된 동일면적 거래가 1건뿐이므로 넓은 거래 표본을 이용한 가격 검증도 어렵습니다. 따라서 “감정가 대비 89% 이상 할인” 또는 “최저가가 3천만원대”라는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 39,192,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,105,456원 |
| 1. 임차인 최필규 보증금 | 283,000,000원 | 38,086,544원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 305,263,051원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 39,192,000원 가정. 집행비용 1,105,456원을 제외한 38,086,544원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 244,913,456원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 북서측에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 화곡역(지하철 5호선)이 소재합니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물의 6층 603호이며 사용승인일은 2019.07.22.입니다. 기본 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 40m, 동측 약 4m, 남측 약 3m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함되어 있습니다. 공시지가는 5,654,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 엔에스타운은 20세대이며 전용 45.2㎡ 확인 거래는 2025.05. 290,000,000원 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 39,192,000원 낙찰을 가정하면 인수액 244,913,456원이 더해져 실질취득 부담은 284,105,456원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 최필규 보증금 283,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.
- 유찰 후에도 총액 재계산. 11회 유찰 시 283,964,365원, 12회 유찰 시 283,851,492원으로 낙찰가 하락 폭과 달리 총부담은 약 2.84억원 수준입니다.
- 시세 표본의 한계. 최근 12개월 동일면적 거래는 1건, 290,000,000원입니다. 실질취득과의 차이는 5,894,544원에 불과합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.12.29. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 해당 등기와 매각조건 원문을 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 인수액은 실제 배당결과와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,919만원 낙찰”이 아니라 “약 2.84억원 취득”으로 봐야 한다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 365,000,000원에서 10회 유찰된 최저매각가 39,192,000원입니다. 그러나 권리분석을 반영하면 그 숫자는 실제 취득비용을 설명하지 못합니다. 대항력 있는 임차인 최필규의 보증금 283,000,000원 중 현재 회차 미배당 예상액 244,913,456원이 매수인에게 남기 때문입니다.
현재 회차의 실질취득 부담은 284,105,456원으로, 확인된 최근 동일면적 거래 290,000,000원의 약 98.0%입니다. 11회·12회까지 추가 유찰되어도 인수액이 늘어 총부담은 각각 283,964,365원, 283,851,492원으로 거의 같은 수준을 유지합니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 “감정가 대비 얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “임차보증금 인수까지 포함한 실질취득금액이 시세와 어떤 차이가 있는가”입니다. 10회 유찰이라는 숫자와 3천만원대 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
