매력지수 B등급 · 5회 유찰로 가격은 낮아졌으나 근린시설·세금 압류 확인이 필요한 권리 안전형
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만, 근린시설 환금성과 당해세 가능성 확인 필요로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 5회 유찰로 최저가는 감정가 대비 16.8%까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근린시설(사무소) 물건으로 임대·매각 환금성과 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부는 반드시 확인해야 합니다.
✅ 임차권리 판단 확인된 점유자 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 분석 — 5회 유찰의 이유를 봐야 한다
현재 최저매각가는 46,388,000원으로 감정가 276,000,000원의 약 16.8%입니다. 가격 자체는 크게 낮아졌지만, 근린시설은 주거용 아파트보다 임차 수요와 환금성 차이가 크므로 단순 할인율만으로 판단하면 안 됩니다.
⚠️ 세금 압류 확인 필요 국세·지방세 압류 4건이 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로 낙찰 전 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,388,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,234,984원
근저당권 · 경기남부수산업협동조합
3,228,000,000원
45,153,016원
근저당권 · 이성관
700,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (현재 회차)
회차별 가격 변화
5회 유찰 후 4,638만원까지 하락. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수액은 0원입니다.
세금. 압류 4건 존재로 당해세 여부와 배당 관계 확인이 필요합니다.
용도. 근린시설(사무소)로 주거용보다 환금성·임대수요 검토가 중요합니다.
임차. 확인된 점유자는 대항력 없는 임차 형태로 판단됩니다.
원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만 용도를 봐야 한다”
이 물건은 5회 유찰을 거치며 가격 메리트가 생긴 근린시설입니다. 권리관계는 비교적 단순하고 매수인 인수 부담은 없습니다. 다만 근린시설은 거래층이 제한될 수 있고, 국세·지방세 압류가 있어 배당 리스크 확인이 필요합니다. 권리는 안전하지만, 수익성은 입지와 활용 가능성이 결정하는 물건입니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
경기도 부천시 원미구 장말로293번길 14-13, 제1층 제101호
법원·사건
인천지방법원
부천지원·2024타경46291
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-07 10:00
·별관 제122호 법정
물건
스타파크힐에스 제1층 제101호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 부천시 원미구 장말로293번길 14-13, 제1층 제101호
2024-08-09 16:41
현장에 임하였으나 문이 잠겨 있고 아무도 만나지 못하였음.
사무실 출입문에 전화번호가 표시되어 있어서 상가건물임대차 현황서에 기재된 임차인의 배우자와 통화한바, 임차인은 물건지에서 공인중개사 사무실을 운영하고 있다고 함. 안내문을 출입문에 끼워 두었음.
