인천지방법원 2024타경46574. 부천시 원미구 약대동 에스제이성진힐스 10층 1001호 아파트입니다. 이 사건의 숫자만 보면 감정가 396,000,000원에서 12회 유찰되어 최저가가 5,481,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저매각가를 실제 취득원가로 읽으면 안 됩니다. 임차인 이용우는 2020.12.30 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.10.07입니다. 제공된 말소기준권리는 2021.01.18 심한섭 근저당권으로, 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 매각물건명세서에도 이 임차권에 대해 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 최저가를 기준으로 집행비용 498,658원을 제외하면 이용우에게 배당되는 금액은 4,982,342원에 불과합니다. 보증금 355,000,000원 중 350,017,658원이 남고, 이 잔액이 매수인 부담으로 계산됩니다. 따라서 5,481,000원에 낙찰받아도 실제 경제적 취득원가는 355,498,658원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경46574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 수도로 29, 10층 1001호 (약대동, 에스제이성진힐스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 56.49㎡ · 철근콘크리트구조 11층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 김미란 · 2020.12.31 매매 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 5,481,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이용우 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 단지 | SJ성진힐스 · 40세대 · 2018.10.25 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
핵심은 등기된 임차권의 날짜인 2023.11.02만 보는 것이 아니라, 전입·점유일 2020.12.30을 확인하는 것입니다. 말소기준인 2021.01.18보다 앞서므로 이용우는 제공 자료상 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 확정일자 2020.10.07과 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용우 · 건물의 전부 | 2020.12.30 / 2020.10.07 | 355,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 350,017,658원 인수 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
SJ성진힐스 실거래는 제공 자료상 5건입니다. 전체 평균은 360,000,000원이지만, 오래된 390,000,000원·400,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 336,666,666원과 최신 거래 335,000,000원이 더 중요합니다. 최근 가격은 이전 거래 대비 -14.8% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 57.74㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2025.10 | 57.74㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2025.03 | 57.74㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2023.06 | 56.49㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 2021.08 | 56.49㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 336,666,666원 |
현재 회차의 실질취득 355,498,658원은 최근 12개월 평균의 약 105.6%이고 최신 거래의 약 106.1%입니다. 최저매각가 5,481,000원만 실거래와 비교하면 극단적으로 싸 보이지만, 그 비교는 350,017,658원의 인수액을 제외한 숫자이므로 이 사건의 경제적 부담을 설명하지 못합니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 5,481,000원 | 350,017,658원 | 355,498,658원 |
| 13회 유찰 시 | 3,836,699원 | 351,632,362원 | 355,469,061원 |
| 14회 유찰 시 | 2,685,689원 | 352,762,653원 | 355,448,342원 |
③ 예상배당표 (매각가 5,481,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 498,658원 |
| 1. 임차인 이용우 보증금 | 355,000,000원 | 4,982,342원 |
| 2. 근저당 · 심한섭 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최종칠 | 25,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 17,852,446원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김철호 | 54,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 심한섭 | 4,500,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 심한섭 | 180,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 이용우 | 355,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 심한섭 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 5,481,000원은 집행비용 498,658원과 임차인 배당 4,982,342원으로 전부 소진됩니다. 이용우 보증금의 부족분 350,017,658원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약대동행정복지센터 서측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물 내 10층 1001호. 위생·엘리베이터·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 공동주택 및 근린생활시설로 이용 중이며 남측 중로, 북측 세로의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다. 공시지가는 2,641,000원/㎡입니다.
- 환금성 신호. 40세대 단지이며 제공된 실거래는 5건, 최근 12개월 표본은 3건입니다. 단지 경매 평균 유찰 11.1회·낙찰률 0.0%도 함께 확인할 지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 취득원가 분리. 5,481,000원은 입찰의 최저매각가일 뿐입니다. 현재 회차의 낙찰가+인수액은 355,498,658원입니다.
- 임차인 보증금 원자료 확인. 이용우의 임대차계약일 2020.10.06, 확정일자 2020.10.07, 전입·점유 2020.12.30, 보증금 355,000,000원을 계약서·주민등록·점유자료와 대조해야 합니다.
- 가장임차인 의심 경고 확인. 자료상 이용우는 관계인 가능성 경고가 있고 동시에 강제경매 채권자로 표시됩니다. 이것만으로 인수액을 0원 처리해서는 안 됩니다.
- 추가 유찰의 착시. 13회·14회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 355,469,061원·355,448,342원으로 거의 변하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 360,000,000원보다 최근 12개월 평균 336,666,666원과 최신 거래 335,000,000원, 하락 추세 -14.8%를 우선해서 보세요.
- 배당표 변동요인. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 확정 자료와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “548만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 아닙니다. 보증금 355,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 5,481,000원에 낙찰되더라도 미배당 보증금 350,017,658원을 인수하면 실질취득은 355,498,658원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 336,666,666원과 최신 거래 335,000,000원을 모두 웃돕니다.
더 낮은 회차까지 기다려도 구조는 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 이용우의 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액은 약 355,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 최근 거래 추세 -14.8%, 본건 12회 유찰, 단지 경매 평균 11.1회 유찰이라는 지표도 겹칩니다. 따라서 이 사건은 ‘최저가가 얼마나 내려왔는가’가 아니라 ‘임차보증금 채권의 유효성과 실제 승계액이 얼마인가’가 입찰 판단의 중심입니다.
