인천지방법원 2024타경46864. 김포시 구래동 연세6차라스토케 2층 208호입니다. 공부상 용도는 일반음식점이고 현황은 미용실 ‘살롱드엘렌’으로 이용 중입니다. 소유자 이은정은 2023년 2월 2일 이 부동산을 거래가액 640,000,000원에 취득했고, 같은 날 군자농업협동조합이 채권최고액 598,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 군자농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 주식회사정방주류 근저당권, 부산신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 임차인 신송이의 전입일도 2023년 7월 24일로 말소기준일보다 늦습니다. 권리 인수보다 중요한 쟁점은 상업용 호실의 실제 가치와 명도·영업 종료 과정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경46864 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강8로 426, 2층 208호 (구래동, 연세6차라스토케) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지·집합건물 · 공부상 일반음식점 · 현황 미용실(살롱드엘렌) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제2층 제208호 · 엘리베이터·위생·도시가스 설비 |
| 소유자 | 이은정 (2023.02.02. 거래가액 640,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 640,000,000원 / 153,664,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023년 2월 2일 군자농업협동조합 근저당권입니다. 주식회사정방주류의 채권최고액 30,000,000원 근저당권과 부산신용보증재단의 12,214,273원 가압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 김포시 압류는 2025년 6월 30일 해제되어 2025년 7월 1일 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신송이 | 2023.07.24 | 미상 | 20,000,000원 / 1,250,000원 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 임차인은 신송이 1명입니다. 전입일 2023년 7월 24일은 말소기준권리 설정일인 2023년 2월 2일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 배당요구는 2024년 10월 21일 접수됐습니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 24.01%, 그러나 시세 할인율은 아니다
최초 감정가는 640,000,000원이고 현재 최저매각가는 153,664,000원입니다. 네 차례 유찰되면서 감정가 대비 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득액도 153,664,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰·감정가 24%) | 153,664,000원 | 150,712,704원 | 489,501,569원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 107,564,800원 | 105,258,893원 | 534,955,380원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 75,295,360원 | 73,540,044원 | 566,674,229원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다. 2023년 소유권 취득 거래가액과 감정가가 모두 640,000,000원이라는 사실만으로 현재 상업용 호실의 적정 매매가나 임대수익성을 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,951,296원 |
| 1. 근저당 · 군자농업협동조합 | 598,000,000원 | 150,712,704원 |
| 2. 근저당 · 주식회사정방주류 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 12,214,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 640,214,273원 중 채권자 예상배당은 150,712,704원이며, 미배당액은 489,501,569원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드라인 구래역 남서측 인근의 김포한강신도시 지역으로, 주변에 근린생활시설·주거용 오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 편의는 무난한 편입니다.
- 도로. 남측 약 30m, 북측 약 15m 포장도로와 서측 보행자도로를 이용해 출입합니다.
- 용도·현황. 공부상 일반음식점이며 현황은 미용실 ‘살롱드엘렌’으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 토지 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되며, 공시지가는 ㎡당 3,363,000원입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 4회 유찰된 상업용 집합건물이라는 점을 고려해 매입가뿐 아니라 공실·재임대·재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 현황 미용실의 실제 영업 여부, 임차인 신송이의 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금 20,000,000원·월차임 1,250,000원 계약의 기간, 연체 여부와 확정일자 유무를 확인하세요.
- 수익성 검증. 현재 최저가 153,664,000원을 기준으로 예상 임대료, 공실 기간과 운영비용을 반영해 수익성을 계산하세요.
- 용도 적합성 확인. 일반음식점 용도와 현황 미용실 이용에 필요한 영업·시설 조건 및 향후 업종 변경 가능성을 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비를 포함한 체납 내역을 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있으므로 배당요구 및 채권신고 원본을 대조하세요.
- 최종 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 보류”
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 군자농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 신송이도 전입이 늦어 대항력이 없으므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 153,664,000원입니다.
그러나 감정가 640,000,000원에서 4회 유찰돼 24.01%까지 내려왔다는 사실은 감정가 대비 낙폭일 뿐, 현재 시장가격 대비 할인 폭을 뜻하지 않습니다. 공부상 일반음식점, 현황 미용실이라는 개별 용도와 반복 유찰 이력을 고려하면 결론은 명확합니다. 권리 인수는 0원, 가격과 환금성은 별도 검증. 입찰의 승부처는 낮아진 숫자가 아니라 이 호실이 실제로 만들어낼 임대수익과 향후 처분 가능성입니다.
