인천지방법원 2024타경48020. 김포한강신도시 운양동 더리버뷰 1층 144호 근린시설입니다. 감정평가상 144호와 145호는 모두 소매점인 “힐링카페(리치빈스커피)”로 이용 중입니다. 소유자 조정일은 2023년 8월 10일 매매를 원인으로 취득했고, 같은 달 31일 소유권이전과 함께 오포농업협동조합 명의의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸하며, 2024년 설정된 압류 한 건은 2025년 2월 이미 해제·말소됐습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다. 다만 근저당은 더리버뷰 1층 145호와 공동담보로 설정되어 있어 실제 채무액과 공동담보 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경48020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강11로 328, 1층 144호 (운양동, 더리버뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 5층 건물 내 1층 · 소매점 “힐링카페(리치빈스커피)” |
| 소유자 | 조정일 (2023.08.10. 매매, 2023.08.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 725,000,000원 / 174,073,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오포농업협동조합 / 888,475,498원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31. 오포농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 공동담보 | 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 제1층 제145호 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
과거 신탁등기는 2023년 8월 31일 신탁재산 귀속을 원인으로 말소된 뒤 주식회사피에이케이에서 조정일에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 오포농업협동조합 근저당권이 말소기준이므로, 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 낙찰로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 24%가 곧 적정가는 아니다
이 물건은 4회 유찰되어 감정가 725,000,000원에서 최저매각가 174,073,000원까지 내려왔습니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득금액은 최저가와 같은 174,073,000원입니다. 다만 비교 대상은 주거용 아파트가 아니라 1층 소매점의 임대수익, 공실 가능성, 관리비, 전용 동선과 집객력이어야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 174,073,000원 | 170,835,978원 | 849,164,022원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 121,851,099원 | 119,345,184원 | 900,654,816원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 85,295,769원 | 83,360,445원 | 936,639,555원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단에서 중요한 것은 채권자의 미회수액이 아니라 해당 소매점이 실제로 창출할 수 있는 임대수익과 재매각 가능성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,073,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,237,022원 |
| 1. 근저당 · 오포농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 170,835,978원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 미배당액은 849,164,022원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있고, 공동담보인 145호와의 배당관계도 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드라인 운양역 북동측 인근의 더리버뷰 1층 점포로, 주위는 김포한강신도시 택지개발지구 내 상업지대입니다.
- 교통. 북측과 동측 중로를 통해 간선도로에 연결되며, 인근에 버스정류장과 운양역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 144호와 145호 모두 소매점 “힐링카페(리치빈스커피)”로 이용 중입니다. 두 호실의 출입구·내부 경계·설비와 실제 영업주를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2018.10.18.이며, 공용 위생설비, 엘리베이터와 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 북측과 동측으로 중로에 접한 중로각지이며, 토지는 5,015.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 개별공시지가는 2,657,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·김포신도시 택지개발지구 등에 해당하며, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 네 차례 유찰된 이력이므로 재매각 시에도 상가 임대수익, 공실 위험, 영업 지속 가능성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 카페 영업주가 소유자인지 임차인인지, 사업자등록일·점유개시일·보증금·차임이 있는지 현황조사서와 현장 탐문으로 확인하세요.
- 144호·145호 관계. 두 호실이 같은 상호로 이용되고 근저당 공동담보로 묶여 있으므로, 내부 경계·출입구·전기·수도·환기설비가 독립되어 있는지 확인하세요.
- 공동담보 배당. 근저당 채권최고액 1,020,000,000원은 145호도 담보하므로 실제 채무액, 공동담보 배당과 다른 담보물의 진행상황을 원문에서 대조하세요.
- 상가 수익성. 예상 임대료·공실기간·관리비·부가가치세·취득 관련 비용을 반영해 응찰가 상한을 산정하세요.
- 영업 인도. 영업시설과 집기류의 소유관계, 폐업·이전 일정, 명도비용과 원상복구 범위를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 미납액을 관리주체에 확인하세요.
- 규제 확인. 상대보호구역과 지구단위계획 등으로 계획 업종의 인허가가 제한되는지 사전에 확인하세요.
- 사건 진행 확인. 매각기일은 2026.07.02로 기재되어 있으므로 매각 결과·변경 여부와 최신 매각물건명세서를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 상가의 실제 가치
이 사건은 등기상 구조만 보면 명확합니다. 2023년 8월 31일 오포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 감정가 725,000,000원에서 174,073,000원까지 내려온 숫자만 보고 결론을 내리면 안 됩니다. 이 물건은 네 차례 유찰된 근린시설이고, 현재 카페 이용은 확인되지만 임대관계는 미상입니다. 145호와 동일 상호로 이용되며 공동담보 관계도 존재합니다. 권리는 통과, 현장과 환금성은 정밀검증. 실제 점유·영업구조와 독립 사용 가능성을 확인한 뒤 수익률로 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.