| 핵심 칩 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 🏷️ 감정가 대비 | 24.0% | 최저가 174,073,000원까지 하락 |
| 🏢 용도 | 근린시설 | 1층 소매점으로 이용 |
| 🧾 인수 | 0원 | 임차인 없음, 매수인 인수액 없음 |
| 📉 미배당 | 849,164,022원 | 근저당권자 배당 부족이 큼 |
인천지방법원 2024타경48020. 김포 운양동 더리버뷰 1층 145호, 근린시설 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 소매점으로, “힐링카페(리치빈스커피)”로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 말소기준은 2023.08.31. 오포농업협동조합 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 별도로 떠안을 보증금은 0원입니다.
다만 이 물건을 아파트식으로 “감정가 대비 24%라 싸다”고 보면 곤란합니다. 1층 상가형 근린시설은 주거용보다 임대수요·업종 적합성·공실 리스크·재매각 속도에 따라 체감가치가 크게 달라집니다. 실제로 현재 회차 기준 매각대금 174,073,000원을 가정해도 오포농업협동조합 채권최고액 1,020,000,000원 중 배당은 170,835,978원에 그쳐, 미배당 849,164,022원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경48020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강11로 328, 1층 145호 (운양동, 더리버뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 · “힐링카페(리치빈스커피)”로 이용 중 |
| 소유자 | 조정일 |
| 감정가 / 최저가 | 725,000,000원 / 174,073,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오포농업협동조합 / 888,475,498원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 매수인이 인수할 임차보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2023.08.31. 오포농업협동조합 근저당권입니다. 2024.08.27. 임의경매개시결정과 2024.11.29. 김포시 압류는 말소기준 이후 권리로, 매각으로 정리됩니다. 2025.02.26.에는 해당 압류의 말소등기도 기재되어 있습니다.
② 임차인·인수 판단
| 구분 | 판단 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 0원 | 보증금 인수 없음 |
| 대항력 | 해당 없음 | 0원 | 매수인 승계 임차권 없음 |
| 우선변제 | 해당 없음 | 0원 | 배당 요구 임차인 없음 |
| 매수인 인수 | 인수 없음 | 0원 | 실질취득 = 최저가 174,073,000원 |
③ 회차별 가격과 미배당
현재 회차는 감정가의 24.0% 수준입니다. 5회 유찰 시 121,851,099원, 6회 유찰 시 85,295,769원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있으나, 어느 경우에도 신청채권자 배당은 크게 부족합니다.
| 구분 | 매각가 | 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 174,073,000원 | 170,835,978원 | 849,164,022원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 121,851,099원 | 119,345,184원 | 900,654,816원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 85,295,769원 | 83,360,445원 | 936,639,555원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 174,073,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,237,022원 |
| 1. 근저당 · 오포농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 170,835,978원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 후 잔여는 0원입니다. 근저당권자에게는 849,164,022원의 미배당이 남습니다. 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요인은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 운양동 소재 김포골드라인 운양역 북동측 인근 더리버뷰 1층 145호입니다. 주위는 택지개발지구 내 상업지대입니다.
- 교통. 북측·동측 중로를 통하여 간선도로와 연계되고, 인근에 버스정류장과 운양역이 있어 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 소매점으로 “힐링카페(리치빈스커피)”로 이용 중입니다. 1층 상가형 물건인 만큼 현재 점유·영업 상태 확인이 필요합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 1층이며, 사용승인일은 2018.10.18.입니다. 공용 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 고도지구 등이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 임차인 인수는 없지만, 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 점유자·영업자·사용관계 확인이 필요합니다.
- 상가 환금성. 4회 유찰은 단순한 가격 하락이 아니라 시장 수요가 약하다는 신호일 수 있습니다. 같은 위치의 임대료, 공실, 업종 수요를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물 상가는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권 원문에 더리버뷰 제1층 제144호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 배당·채권 회수 구조를 원본으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 확인하고, 점유·관리비·세금 변동 사항을 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 투자는 보수적으로
이 사건은 임차인 없음, 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸로 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 그러나 물건의 본질은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린시설·소매점입니다. 감정가 725,000,000원에서 최저가 174,073,000원까지 내려왔다는 사실은 매력일 수도 있지만, 동시에 시장이 네 차례 가격을 외면했다는 신호이기도 합니다. 권리는 합격, 환금성은 보수 검토. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제로 임대·영업·재매각이 가능한 가격인지 확인하는 데 있습니다.