24,130,000원
인천지방법원 2024타경50832. 김포시 풍무동 재인구겐하임 10층 1001호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 고완석은 2021.08.19 매매를 원인으로 2021.09.08 소유권을 취득했고 거래가액은 277,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 접수됐습니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아닙니다. 제공된 말소기준은 2024.10.08 강제경매개시결정인데, 김형철의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2023.08.24에 등기돼 있습니다. 임대차계약일자 2021.07.01, 점유개시일자 2021.08.23, 주민등록일자 2021.08.24, 확정일자 2022.11.30이며, 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경50832 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양도로19번길 19, 10층 1001호 (풍무동, 재인구겐하임) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 지하2층/지상13층 건물 내 10층 1001호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2019.07.04 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.09.08 소유권 취득 · 거래가액 277,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 24,130,000원 |
| 유찰 | 7회 · 현재 회차 감정가 8.24% |
| 신청채권자 / 청구 | 김형철 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 주택임차권이 남는다
말소기준인 2024.10.08 강제경매개시결정보다 앞선 을구 1번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않습니다. 반면 2024.10.15 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 사건에서 매수인이 집중해서 볼 부분은 후순위 압류가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
② 임차인 — 실제 확인되는 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형철 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2021.08.23 전입 2021.08.24 확정 2022.11.30 | 252,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 없음 | 미배당 잔액 인수 |
김형철은 확정일자를 갖추고 배당요구를 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저매각가 자체가 보증금에 크게 미달합니다. 예상배당은 23,295,660원이고, 보증금 잔액 228,704,340원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총 부담은 크게 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려가면 그만큼 배당액이 줄고, 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 현재 회차 최저가 24,130,000원에서 매수인 인수액은 228,704,340원입니다. 8회 유찰 시 매각가 16,891,000원에 인수 235,813,038원, 9회 유찰 시 매각가 11,823,700원에 인수 240,789,127원으로 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 8.24% | 24,130,000원 | 23,295,660원 | 228,704,340원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 5.76% | 16,891,000원 | 16,186,962원 | 235,813,038원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 4.04% | 11,823,700원 | 11,210,873원 | 240,789,127원 |
④ 예상배당표 (매각가 24,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 834,340원 |
| 1. 임차인 김형철 보증금 | 252,000,000원 | 23,295,660원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김형철 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미배당액 228,704,340원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 834,340원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상13층입니다.
- 입지. 경기도 김포시 풍무동 풍무초등학교 북서측 인근으로, 아파트·주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 김포골드라인 풍무역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터, 동측 약 5미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·고도지구·제1종지구단위계획구역(풍무2)·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 감정가 293,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가가 24,130,000원까지 내려온 이력은 응찰 수요를 보수적으로 볼 필요가 있는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 24,130,000원만 보지 말고, 미배당 보증금 228,704,340원 인수 구조를 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 8회 유찰 시 인수 235,813,038원, 9회 유찰 시 인수 240,789,127원으로 증가합니다. 최저가 하락이 실질 원가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
- 김형철 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일하고 금액도 252,000,000원으로 같으므로 임대차계약서·보증금 지급증빙·강제경매 집행권원을 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 1-1에서 임대차계약일자가 2021.07.01과 2021.10.06으로 기재돼 있으므로 원인서류와 경정결정 내용을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.08 민간임대주택등기가 접수돼 있으므로 관련 원본 내용과 현재 상태를 대조해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 실제 집행비용과 조세·우선변제 항목에 따라 임차인 배당액과 최종 인수액은 달라질 수 있으므로 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “24,130,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 7회 유찰돼 최저매각가가 24,130,000원까지 내려왔지만, 권리분석상 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 김형철의 252,000,000원 주택임차권이 말소기준보다 앞서고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 예상 인수액만 228,704,340원입니다.
더 낮은 회차로 내려가도 구조는 바뀌지 않습니다. 8회 유찰 시 인수액 235,813,038원, 9회 유찰 시 240,789,127원으로 오히려 늘어납니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가 감소분을 선순위 임차보증금 인수가 메우는 구조입니다. 실질취득 부담은 약 252,000,000원 수준을 중심으로 판단해야 하며, 임차권자와 신청채권자가 동일한 관계까지 원본 확인한 뒤 접근해야 합니다. 최저가는 매우 낮지만, 권리상 가격 착시가 큰 인수형 사건입니다.
