인천지방법원 2024타경50832. 김포 풍무동 재인구겐하임 10층 1001호 오피스텔입니다. 감정가는 293,000,000원이지만 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 16,891,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 5.76%에 입찰할 수 있는 물건처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수 구조가 더 중요한 사건입니다.
을구 1번 주택임차권은 임차보증금 252,000,000원, 주민등록일 2021.08.24, 점유개시일 2021.08.23, 확정일자 2022.11.30으로 등기되어 있습니다. 임차인 김형철은 대항력과 우선변제권이 있고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가로 매각될 경우 집행비용을 제외한 16,186,962원이 임차인에게 배당되고, 나머지 235,813,038원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경50832 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양도로19번길 19, 10층 1001호 (풍무동, 재인구겐하임) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제10층 제1001호 · 지하2층/지상13층 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.08.19 매매 · 거래가액 277,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 16,891,000원 (8회 유찰) |
| 청구액 | 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 것은 임차권
이 사건의 핵심 선순위 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 김형철의 임차보증금은 252,000,000원이고, 주민등록일과 점유개시일이 말소기준일인 2024.10.08보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시되어 있습니다.
을구 1-1은 1번 임차권의 경정등기로, 임대차계약일자가 2021.07.01 및 2021.10.06으로 기재되어 있습니다. 별도의 성명·보증금이 특정되어 있지 않으므로 별도 보증금으로 합산하지 않고, 원래 1번 임차권과 함께 원본을 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김형철 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.24 / 2022.11.30 | 252,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
| 성명 미상 | 주거(임차권등기) · 을구 1-1 경정 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 없음 |
확인되는 임차인은 김형철이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 을구 1-1은 1번 임차권의 경정등기이지만 성명·보증금·전입일이 별도로 기재되지 않아 별도 임차인으로 보증금을 더하지 않았습니다. 다만 경정 내용과 매각물건명세서 원문은 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 704,038원 |
| 1. 임차인 김형철 보증금 | 252,000,000원 | 16,186,962원 |
| 2. 경매개시결정 · 김형철 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미배당 235,813,038원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 집행비용은 매각가의 4.2% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 풍무동 풍무초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트·주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 김포골드라인 풍무역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 지하2층/지상13층 철근콘크리트구조이고 사용승인일은 2019.07.04입니다.
- 도로. 서측 약 25미터, 동측 약 5미터 내외 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 5,283,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 최저가 16,891,000원이 아니라 인수액을 더한 약 252,704,038원을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다.
- 유찰 추가 시 인수 증가. 9회 유찰 시 인수 240,789,127원, 10회 유찰 시 244,272,390원으로 늘어납니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 1번 주택임차권과 1-1 경정등기의 계약일자·보증금·배당요구 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 김형철이 임차권자이면서 경매 신청채권자로 나타나므로 임대차 및 채권관계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 실질취득 약 2.53억원이 시장가격 대비 유리한지 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “낙찰가는 1,689만원, 취득비용은 약 2.53억”
이 물건은 8회 유찰되어 감정가 293,000,000원짜리 오피스텔의 최저가가 16,891,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 주택임차권 보증금 252,000,000원이 낙찰가를 훨씬 초과하고, 현재 배당으로 변제되는 금액은 16,186,962원에 불과합니다. 그 결과 235,813,038원을 매수인이 인수하며, 낙찰가까지 더한 실질취득은 약 252,704,038원입니다.
더 유찰되더라도 구조는 달라지지 않습니다. 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 미배당분이 커져 매수인 인수가 증가합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 실질취득 약 2.53억원이 이 오피스텔의 실제 시장가치에 비해 적정한가입니다. 최근 실거래 자료가 없는 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 선순위 임차권과 경정등기를 원본으로 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
