인천지방법원 2024타경51064. 부천 송내동 시드니하우스 6층 605호, 감정 이용상태는 도시형생활주택인 다세대 물건입니다. 외형상 숫자는 강하게 할인돼 있습니다. 감정가 68,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 23,324,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 가격 구조는 일반적인 “유찰 = 싸짐” 공식과 다릅니다. 채희문 임차인은 2021년 10월 13일 주민등록, 2021년 10월 15일 점유개시, 2021년 9월 28일 확정일자를 갖고 있으며, 말소기준인 2023년 3월 9일 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.

현재 매각가 23,324,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 819,832원을 먼저 제외한 뒤 채희문에게 22,504,168원이 배당되고, 보증금 67,000,000원 중 44,495,832원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 즉 낙찰가만 2,332만원으로 내려가도 실제 부담은 약 6,782만원입니다. 5회·6회 유찰 시에도 낙찰가는 더 떨어지지만 임차인 인수액이 각각 49,076,666원, 52,741,332원으로 늘어나 총 부담은 계속 보증금 67,000,000원 부근에 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다

말소기준은 2023년 3월 9일 영등포세무서장 압류입니다. 등기부상 기존 옹진수산업협동조합 근저당과 국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 이후 강제경매개시결정과 부천시 압류, 2023년 5월 10일 등기된 채희문 임차권등기는 매각으로 등기상 소멸 대상입니다. 그러나 임차권등기의 등기일만 보고 판단하면 안 됩니다. 채희문의 주민등록일은 2021.10.13, 점유개시일은 2021.10.15로 말소기준보다 훨씬 앞서고, 자료상 대항력과 우선변제권 모두 인정됩니다. 등기가 지워지더라도 미배당 보증금은 매수인에게 남는 구조입니다.

② 임차인 — 알려진 6,700만원 외 미상 신고도 남아 있다

③ 시세 비교 — 비교 기준은 2,332만원이 아니라 실질취득액

시드니하우스의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 64,400,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래보다 최신 흐름을 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2024.10 · 6층 · 17.46㎡ · 55,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 55,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -17.6%로 하락한 상태입니다.

표면 최저가 23,324,000원만 보면 최근 거래 55,000,000원의 42.4%입니다. 하지만 이 비율은 이 사건에서 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 현재 회차에서 확인되는 실질취득 부담은 67,819,832원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래 55,000,000원보다 12,819,832원 높습니다. 실질취득 기준으로는 최신 시세의 약 123.3% 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 23,324,000원 가정)

현재 회차 배당에서는 채희문 보증금 중 44,495,832원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 한국주택금융공사에는 배당액이 0원이며 청구액 77,560,303원이 미배당 상태입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 총부담은 거의 그대로

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 4회 유찰에서 6회 유찰로 넘어가면 최저매각가는 23,324,000원에서 14,927,360원까지 내려가지만, 채희문 보증금 미배당 인수액은 44,495,832원에서 52,741,332원으로 증가합니다. 결과적으로 매수인의 확인 가능한 총부담은 67,819,832원 → 67,735,866원 → 67,668,692원으로 거의 변하지 않습니다. 유찰 횟수가 늘어나는 것 자체가 가격 메리트를 만드는 구조가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 송내동 남부천우체국 북서측 인근. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 중동역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 6층입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
• 도로. 북측 약 8m, 동측 약 6m 도로와 접합니다.
• 환금성. 시드니하우스는 48세대이며 확인 실거래는 5건입니다. 최신 거래 55,000,000원, 최근 추세 -17.6%로 가격 흐름은 약세입니다.
• 건축물. 사용승인일은 2012.03.05이며 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재는 23,324,000원이 아니라 채희문 미배당 인수까지 포함한 67,819,832원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 채희문 대항력 재확인. 주민등록 2021.10.13, 점유 2021.10.15, 확정일자 2021.09.28이 말소기준 2023.03.09보다 앞선 구조입니다.
• 금융공사 신고 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부와 추가 인수금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
• 배당표 원본 대조. 현재 회차 채희문 예상배당 22,504,168원, 미배당 인수 44,495,832원의 전제가 실제 배당요구·세금 등에 따라 달라지는지 확인해야 합니다.
• 하락장 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균 모두 55,000,000원이며 추세가 -17.6%이므로 과거 70,000,000원 거래를 기준가로 삼기 어렵습니다.
• 명도·점유 확인. 현장조사는 이해관계인 부재 및 폐문으로 이루어졌고 자세한 임대관계가 미상으로 평가돼 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 34%”가 이 물건의 가격은 아니다

이 사건은 표면 할인율이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 감정가 68,000,000원에서 4회 유찰, 최저가는 23,324,000원입니다. 하지만 대항력 있는 채희문 임차인의 보증금 67,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차에서 확인되는 총부담은 67,819,832원이고, 5회·6회 유찰 시에도 67,735,866원·67,668,692원으로 사실상 6,700만원대가 유지됩니다.

반면 시장의 최신 기준은 55,000,000원이고 최근 거래 추세는 -17.6%입니다. 여기에 금융공사 명의의 보증금·전입일 미상 신고까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. “4회 유찰이라 싸다”가 아니라, “선순위 임차보증금 때문에 실질취득가가 시세 위에 고정되는 구조”입니다. 가격도 권리도 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.