인천지방법원 2024타경51378. 본건은 부천시 소사구 심곡본동 성도리치빌 나동 2층 203호입니다. 등기상 현재 소유자는 노슬비이고, 2018.09.12. 소유권보존 후 2019.08.16. 소유권이전이 이뤄졌습니다. 2022.08.12. 부천시 압류가 들어왔고, 2024.10.15. 이지권을 채권자로 한 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 권리관계에서 단순히 압류 이후 권리들이 소멸하는지만 보면 안 되는 이유가 바로 을구의 임차권등기입니다.
이지권은 2019.08.16. 전입 및 점유를 시작했고, 2019.07.22. 확정일자를 받은 것으로 조사됩니다. 2023.10.16. 임차권등기가 접수됐으며 배당요구도 했습니다. 따라서 대항력 있음과 우선변제권 행사 가능이 동시에 확인됩니다. 특히 매각물건명세서에는 이 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 인수권리로 명시하고 있어, 최저매각가 34,455,000원만으로 실질취득액을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경51378 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 경인로182번길 47, 나동 2층 203호 (심곡본동, 성도리치빌) |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 집합건물 · 현황 주거용 · 건물의 전부 |
| 건축물 용도 | 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주거용 |
| 소유자 | 노슬비 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 34,455,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지권 / 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 소멸과 인수가 함께 있는 구조
임차인 1명. 이지권은 2019.08.16. 전입·점유를 시작했고, 2019.07.22. 확정일자를 받았습니다. 2023.10.16. 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 이뤄졌습니다. 전입신고가 말소기준권리 이전인 것으로 조사되어 대항력 있음, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권 행사 가능으로 판단됩니다.
| 임차인 | 점유 / 권리 | 등기 기재 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 이지권 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) 전입 2019.08.16 · 확정일자 2019.07.22 | 198,000,000원 / 204,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 경매로 등기상 소멸 매수인 인수권리 명시 |
② 시세 비교 — 숫자상 할인보다 ‘비교 가능성과 인수액’이 중요
성도리치빌 최근 거래는 2023.02~2025.12 자료로 총 7건이며, 최근 12개월 평균은 237,500,000원, 최신 거래는 2025.12 250,000,000원입니다. 전체 평균은 226,714,285원입니다. 현재 최저가 34,455,000원은 최근 12개월 평균의 14.5%에 불과해 표면상 할인폭은 매우 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 43.0㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 42.7㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2024.08 | 42.99㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.05 | 43.0㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.06 | 47.04㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2023.02 | 47.92㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 2021.07 | 47.33㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 2건 | - | 237,500,000원 |
다만 이번 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 경매 대상 물건의 전용면적은 데이터에 직접 제시되지 않았고, 중개 거래 표본은 42.7~47.92㎡ 중심입니다. 별도의 비교 기준 면적은 58.79㎡로 잡혀 있으며 면적 일치 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 34,455,000원을 시세 대비 단순 할인율만으로 평가하기보다는, 임차보증금 인수 가능액을 포함한 실질취득원가를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 3.0% 추정) | - | 1,020,190원 |
| 1. 갑구 4번 경매개시결정 · 이지권 | 204,000,000원 | 33,434,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 추정액 1,020,190원을 제외한 33,434,810원이 경매개시결정 채권자에게 배당되고, 채권 204,000,000원 대비 170,565,190원 미배당이 발생하는 구조입니다. 배당표 자체의 미배당액과 매수인 인수 여부는 별개이며, 이 사건의 핵심은 매각물건명세서가 명시한 대항력 임차권 인수입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 ‘심곡고가사거리’ 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 전철역(부천역) 등 대중교통시설이 소재합니다.
- 용도 차이. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주거용으로 판단됩니다. 공부와 현황의 차이가 존재하므로 사용 및 적법성 관련 확인이 중요합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 1,043.2㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘다세대’이며, 부정형·평지·소로각지로 조사되었습니다.
- 환금성. 성도리치빌은 총 27세대이고 2018.09.06. 준공입니다. 최근 거래 표본은 42.7~47.92㎡ 중심이며 2025.12 거래가 250,000,000원으로 확인됩니다. 비교 대상 면적과 경매물건의 면적 일치 여부가 확인되지 않아 단순 시세 환산에는 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확정. 이지권의 보증금은 조사 결과 미상이나 등기에는 198,000,000원과 204,000,000원이 적혀 있습니다. 실제 현재 보증금과 미배당액, 인수 대상액을 원본 서류로 확정하세요.
- 대항력 인수형 계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액은 보증금 수준으로 움직일 수 있습니다. 최저가만 보고 응찰가를 결정하지 마세요.
- 매각물건명세서 재확인. 을구 순위번호 1번 임차권등기가 매수인 인수권리로 명시되어 있으므로, 배당요구·변제 여부와 인수 범위를 반드시 대조하세요.
- 용도 차이 확인. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)와 현황 주거용 사이에 차이가 있습니다. 실제 사용과 관련된 적법성 및 후속 절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 이력 활용. 현재 5회 유찰로 최저가가 34,455,000원까지 내려왔지만, 6회 유찰 시 24,118,500원, 7회 유찰 시 16,882,950원이 됩니다. 다만 추가 유찰의 가격 메리트 역시 인수보증금이 확정되지 않으면 실질적인 의미가 제한됩니다.
- 관리비·원본 대조. 현황조사상 임대관계는 미상이며, 집합건물의 관리비와 기타 점유·인도 관련 사항은 원본 자료와 현장 확인으로 보완하세요.
맺으며 — “최저가가 싸다 ≠ 실질취득이 싸다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 205,000,000원에서 최저가 34,455,000원까지 떨어진 초저가 경매입니다. 게다가 최근 12개월 평균 거래가 237,500,000원, 최신 거래가 250,000,000원이어서 가격표만 보면 상당한 여유가 있어 보입니다.
하지만 핵심은 이지권입니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자와 배당요구가 있으며, 2023.10.16. 임차권등기가 설정되어 있습니다. 매각물건명세서에는 이를 매수인 인수권리로 명시했습니다. 보증금이 최저가보다 큰 대항력 임차인이라면, 낮은 낙찰가는 총비용을 크게 낮추지 못할 수 있습니다. 특히 등기에 204,000,000원이 기재되어 있고 현재 경매 배당에서는 170,565,190원이 미배당되는 구조이므로, 실제 인수액 확정 없이는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
권리의 승부처는 임차보증금 확정, 가격의 승부처는 실질취득원가입니다. 34,455,000원이라는 숫자 자체보다, 최종적으로 매수인이 부담할 임차보증금과 실제 배당액을 합산해 판단해야 하는 사건입니다.
