24,119,000원
인천지방법원 2024타경51378. 성도리치빌 나동 2층 203호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 집합건축물대장상 해당 호실의 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이지만 감정평가 현황은 주거용으로 판단돼 있습니다. 이 물건의 핵심은 여섯 차례 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 소유자 노슬비의 소유권이전보다 앞서 체결된 임대차가 있고, 임차인 이지권은 2019.08.16 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 부천시 압류는 2022.08.12이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 훨씬 앞섭니다.
등기된 임차권에는 최초 보증금 198,000,000원, 갱신된 보증금 204,000,000원이 기재돼 있고, 확정일자는 각각 2019.07.22와 2021.07.29입니다. 현재 경매의 신청채권자 역시 이지권이며 청구액도 204,000,000원입니다. 현재 최저가 24,119,000원에서 예상되는 배당액은 23,284,858원에 그쳐 180,715,142원이 미배당됩니다. 매각물건명세서가 해당 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시한 만큼, 최저가만 보고 ‘감정가 대비 88% 이상 할인’으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경51378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 경인로182번길 47, 나동 2층 203호 (심곡본동, 성도리치빌) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 2층 203호 · 대상면적 58.79㎡ |
| 소유자 | 노슬비 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 24,119,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지권 / 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2022.08.12 부천시 압류입니다. 그러나 임차인 이지권의 주민등록·점유개시일은 2019.08.16으로 그보다 앞서고, 확정일자도 2019.07.22에 받아 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 2023.10.16에는 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이지권 | 건물의 전부 · 주거 | 2019.08.16 / 2019.07.22 | 198,000,000원 → 204,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 인수권리 명시 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 본다
성도리치빌 거래자료는 총 7건이 확인됩니다. 단, 본건 대상면적은 58.79㎡인데 거래 표본은 42.7㎡~47.92㎡로 구성돼 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 방향성을 보는 참고값이지, 본건의 직접적인 동일면적 시세라고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 43.0㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 42.7㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2024.08 | 42.99㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.05 | 43.0㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.06 | 47.04㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2023.02 | 47.92㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 2021.07 | 47.33㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 237,500,000원 |
전체 거래 평균은 226,714,285원이지만 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선하는 것이 맞습니다. 최근 12개월 2건의 평균은 237,500,000원, 최신 거래는 2025.12의 250,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 대비 6.8% 상승으로 집계돼 있습니다. 보증금·청구액 204,000,000원을 실질취득 기준으로 놓으면 최근 12개월 평균의 약 85.9%입니다. 다만 본건과 거래 표본의 면적이 맞지 않으므로 이 차이를 곧바로 확정적인 할인폭으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 834,142원 |
| 2. 경매개시결정 · 이지권 | 204,000,000원 | 23,284,858원 |
| 미배당 | - | 180,715,142원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 신청채권자 청구액 204,000,000원이 전액 충족되지 않습니다. 대항 가능한 임차권이 존재하므로 미배당액은 단순 소멸액으로 보지 말고 매수인 인수 가능성을 반영해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 24,119,000원 | 23,284,858원 | 180,715,142원 |
| 7회 유찰 시 | 16,883,300원 | 16,179,401원 | 187,820,599원 |
| 8회 유찰 시 | 11,818,310원 | 11,205,580원 | 192,794,420원 |
7회, 8회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 신청채권자에게 돌아가는 배당액은 함께 줄고 미배당액은 187,820,599원, 192,794,420원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 낮아진 만큼 임차보증금 잔존 위험이 커지는 구조라서, 표면상 최저가 하락이 그대로 매수인의 총비용 절감으로 이어지지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡고가사거리 남서측 인근이며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 부천역 등 대중교통시설이 있습니다.
- 현황. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 외부 관찰과 구두 탐문상 주거용으로 판단됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 203호이며 위생·급배수·난방·승강기·화재경보기 설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 다세대주택과 제2종근린생활시설 등의 건부지로 이용 중이며 서측·북측으로 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역에 포함되고, 공시지가는 2,185,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 24,119,000원을 매수가격으로 보지 말고 선순위 임차보증금 잔존액을 포함해 약 204,000,000원 수준으로 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 1번 임차권등기를 명시하고 있으므로 배당 후 잔존보증금 인수 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 이지권으로 표시돼 있습니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있으므로 계약서·보증금 지급내역·배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주거용이므로 실제 이용·금융·전입·매도 시 영향을 확인해야 합니다.
- 비교시세 보정. 본건 대상면적 58.79㎡와 실거래 표본 42.7㎡~47.92㎡가 일치하지 않습니다. 최근12개월 평균 237,500,000원을 그대로 본건 시세로 확정해서는 안 됩니다.
- 환금성. 이미 6회 유찰됐고 성도리치빌은 27세대입니다. 낮은 최저가 자체보다 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 우선 점검해야 합니다.
맺으며 — “2,411만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 205,000,000원이 6회 유찰돼 24,119,000원까지 떨어졌다는 숫자입니다. 임차인 이지권은 말소기준인 2022.08.12 부천시 압류보다 앞선 2019.08.16에 전입·점유했고, 임차권등기의 보증금은 최종 204,000,000원입니다. 매각물건명세서도 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있다고 명시합니다.
따라서 이 물건은 최저가 기준으로 시세의 10.2%에 불과한 초저가 물건이 아니라, 실질취득 약 204,000,000원짜리 권리복합 물건으로 봐야 합니다. 이 기준에서는 최근12개월 평균 237,500,000원보다 낮지만, 거래면적 불일치와 공부상 사무소·현황 주거용의 차이, 6회 유찰이라는 환금성 신호가 겹칩니다. 가격은 낮아 보이지만 권리는 무겁고, 할인폭은 원본 확인 뒤에야 확정할 수 있습니다.
