인천지방법원 2024타경52036. 김포시 대곶면 율생리 529-13 건물로, 사건상 용도는 연립/다세대이고 감정평가상 현재 단독주택(다가구주택: 각층 2가구 총8가구)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 지상3층·지하1층 건물이며 통칭 “그린타운 1동”으로 불립니다. 이번 매각은 지분매각이고 제시외 건물이 포함됩니다.
등기상 현재 공유자는 안지윤·이상길·장혁일·주식회사지알건설입니다. 경매개시결정은 주식회사지알건설 지분에 관해 이루어졌고, 매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고가 1회에 한해 행사될 수 있다고 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰 후에도 다른 공유자와의 공유관계 자체를 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경52036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 율생리 529-13 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 단독주택(다가구주택: 각층 2가구 총8가구)으로 이용 중 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상3층·지하1층 · 통칭 “그린타운 1동” |
| 공유자 | 안지윤 · 이상길 · 장혁일 · 주식회사지알건설 |
| 감정가 / 최저가 | 298,198,126원 / 102,282,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김종욱 / 12,949,134원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각 조건 | 지분매각 · 제시외 건물 포함 · 공유자 우선매수신고 1회 |
① 권리 흐름 — 등기 말소보다 더 큰 문제는 철거판결
말소기준은 2012.08.23 안명순 가압류 8,965,610원입니다. 그 이후 주식회사지알건설 지분에 붙은 임승구 가압류, 인천광역시남구 압류, 주식회사상부캐피탈대부 가압류, 국민건강보험공단 압류, 김종육 가압류·가처분, 국 압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
등기상 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 건물철거 및 토지인도 청구권을 피보전권리로 한 김종육의 가처분도 존재했으며, 경매로 해당 등기가 소멸하더라도 이미 확정된 철거판결의 매수인 영향은 별도 확인이 필요한 핵심 사안입니다.
② 임차인·점유 관계 — 장혁일 보증금이 실질취득액의 변수
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민옥순 | 미상 | 2024.10.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최경순 | 302호 · 주거 | 2025.05.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최복순 | 202호 · 주거 | 2025.05.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상길 | 301호 · 주거 | 2014.12.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장혁일 | 101호 · 주거 | 2011.12.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조승희 | 201호 · 주거 | 2025.07.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
민옥순은 2025.09.24 배당요구를 했습니다. 장혁일은 전입일이 말소기준인 2012.08.23보다 앞선 2011.12.23이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 리포트에서는 “대항력 가능·미상”으로 봅니다. 따라서 장혁일의 실제 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액과 실질취득액을 102,282,000원으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 102,282,000원으로 감정가 298,198,126원의 34.3% 수준이며 이미 3회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 71,597,400원, 5회 유찰 시 50,118,180원입니다.
하지만 이 사건은 최저가가 내려갈수록 단순히 가격 매력이 커지는 구조로 볼 수 없습니다. 대항력 가능 임차인의 보증금 미상, 철거 및 대지사용료 책임 가능성, 지분매각, 공유자 우선매수신고가 동시에 존재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인으로 해석하거나 “싸다”고 결론 내릴 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,282,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,231,948원 |
| 1. 갑구 17 가압류 · 안명순 | 8,965,610원 | 8,965,610원 |
| 2. 갑구 22 가압류 · 임승구 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 갑구 26 가압류 · 주식회사상부캐피탈대부 | 16,435,070원 | 16,435,070원 |
| 4. 갑구 29 가압류 · 김종육 | 15,120,000원 | 15,120,000원 |
| 5. 갑구 34 경매개시결정 · 김종욱 | 12,949,134원 | 9,529,372원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 103,469,814원 중 예상배당 100,050,052원, 미배당 3,419,762원입니다. 신청채권자 김종욱은 청구 12,949,134원 중 9,529,372원 배당으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며 각층 2가구, 총8가구입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕, 지상3층·지하1층입니다. 외벽은 콘크리트 위 드라이비트 등, 내벽은 몰탈 위 벽지 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 형태. 지분매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
- 철거 리스크. 대지소유자 김종육의 건물철거 및 토지인도 청구 관련 판결이 대법원 2022다204579까지 확정되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장혁일 보증금 확인. 101호 장혁일은 2011.12.23 전입으로 말소기준 2012.08.23보다 빠릅니다. 보증금·확정일자를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 철거판결 원문 확인. 인천지방법원 부천지원 2019가단17418, 인천지방법원 2020나78394, 대법원 2022다204579 판결의 주문·당사자·승계효를 직접 확인해야 합니다.
- 대지사용료 계산. 매각물건명세서가 철거 시까지의 대지사용료 부담 가능성을 명시하므로 낙찰가와 별도로 경제적 부담을 계산해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 주식회사지알건설 지분매각이므로 매각되는 정확한 지분과 남는 공유자 안지윤·이상길·장혁일의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 행사될 수 있으므로 최고가매수신고인이 되더라도 최종 취득 여부에 영향을 받을 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 선순위 배당액과 후순위 미배당이 변동될 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 민옥순·최경순·최복순·이상길·장혁일·조승희의 실제 점유 범위와 임대차 조건을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 봐야 할 것이 많다
감정가 298,198,126원짜리가 3회 유찰되어 102,282,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 가격 매력처럼 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 지분매각이고, 2011.12.23 전입한 장혁일의 보증금이 미상이라 매수인 인수액과 실질취득액이 확정되지 않습니다. 더 큰 문제는 대지소유자 김종육의 건물철거·토지인도 소송이 대법원까지 확정됐고, 매수인이 철거 및 철거 시까지 대지사용료 부담 책임을 질 수 있다는 점입니다.
따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 34.3%니까 싸다”는 방식으로 접근할 사건이 아닙니다. 임차보증금 확인 → 철거판결 승계효 확인 → 대지사용료 산정 → 매각지분·공유관계 확인을 먼저 끝낸 뒤에야 102,282,000원이라는 입찰가격의 의미를 판단할 수 있습니다. 권리·점유·토지 문제가 동시에 얽힌 고난도 지분경매입니다.
