인천지방법원 2024타경52036. 사건 분류는 연립/다세대이고, 감정 이용상태는 단독주택(다가구주택: 각층 2가구, 총 8가구)입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층 건물로 급배수·위생·난방설비가 있으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 그러나 이 사건은 건물 전체를 단순 매수하는 구조가 아니라 지분매각이고, 제시외 건물도 포함됩니다.
권리분석의 핵심은 감정가 대비 24.01%라는 숫자가 아닙니다. 말소기준권리는 2012.08.23 접수된 갑구 17번 안명순 가압류 8,965,610원이지만, 그 뒤인 2020.04.28 접수된 갑구 30번 김종육 가처분은 매각물건명세서에서 명시적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수한다고 적시돼 있습니다. 더구나 피보전권리가 건물철거 및 토지인도 청구권이고, 관련 소송은 원고승소판결이 확정됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경52036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 율생리 529-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 단독주택(다가구주택: 각층 2가구 총8가구) 이용 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상3층 · 통칭 “그린타운 1동” |
| 공유자 | 안지윤 · 이상길 · 장혁일 · 주식회사지알건설 |
| 감정가 / 최저가 | 298,198,126원 / 71,597,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김종욱 / 12,949,134원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 특기사항 | 지분매각 · 제시외 건물 포함 · 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 후순위 가처분이 ‘예외적으로 살아남는다’
말소기준은 2012.08.23 안명순의 가압류입니다. 이후 등기된 임승구 가압류, 주식회사상부캐피탈대부 가압류, 김종육 가압류와 각 압류, 현재 경매개시결정은 배당·말소 구조에 들어가지만, 갑구 30번 가처분은 별도입니다. 매각물건명세서가 해당 가처분을 “매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨”이라고 명시하고 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 장혁일은 기준권리보다 앞서지만 ‘대항력 확정’은 금물
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민옥순 | - | 2024.10.28 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2025.09.24 | 승계 없음 |
| 최경순 | 302호 · 주거 | 2025.05.12 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최복순 | 202호 · 주거 | 2025.05.20 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상길 | 301호 · 주거 | 2014.12.09 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장혁일 | 101호 · 주거 | 2011.12.23 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계액 미상 |
| 조승희 | 201호 · 주거 | 2025.07.18 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
민옥순·최경순·최복순·이상길·조승희의 전입은 모두 2012.08.23 말소기준권리보다 늦어 제공된 조사결과상 대항력이 없습니다. 반면 장혁일은 2011.12.23 전입으로 기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 장혁일은 현재 등기상 공유자이기도 하므로, 임차인으로서의 대항력이 있다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다. 승계금액 역시 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 24.01%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
현재 최저매각가는 71,597,000원으로 감정가 298,198,126원의 24.01%입니다. 네 차례 유찰됐고, 다음 회차 시나리오는 50,117,900원(16.81%), 그 다음은 35,082,530원(11.76%)입니다.
하지만 동일 물건의 최근 실거래 시세와 비교할 수 있는 거래자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 지분매각, 4회 유찰, 철거확정판결, 가처분 인수, 대지사용료 부담 가능성이 동시에 존재합니다. 가격 판단의 기준은 “감정가에서 얼마나 떨어졌는가”보다 철거·토지인도 리스크를 감수한 뒤에도 경제적 가치가 남는가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,597,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,688,746원 |
| 2. 갑구 17번 가압류 · 안명순 | 8,965,610원 | 8,965,610원 |
| 3. 갑구 22번 가압류 · 임승구 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 갑구 26번 가압류 · 주식회사상부캐피탈대부 | 16,435,070원 | 10,942,644원 |
| 5. 갑구 29번 가압류 · 김종육 | 15,120,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 34번 경매개시결정 · 김종욱 | 12,949,134원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 103,469,814원 중 예상배당 69,908,254원, 미배당 33,561,560원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있으며, 임차인 최우선변제도 반영 여부에 따라 변동될 수 있습니다.
⑤ 물건·환금성 메모 (감정요항 및 매각조건 기준)
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로 각층 2가구, 총8가구 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상3층. 외벽은 콘크리트 위 드라이비트 등, 내벽은 몰탈 위 벽지 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 지분매각. 전체 독립건물을 단순 취득하는 형태가 아니라 공유지분 매각입니다.
- 제시외 건물. 매각대상에 제시외 건물이 포함됩니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 30번 가처분. 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있으므로, 일반적인 “후순위 권리는 전부 말소” 구조로 접근하면 안 됩니다.
- 철거확정판결. 건물철거·토지인도 판결이 확정돼 있고, 매수인이 철거 및 철거 시까지의 대지사용료 지급 책임을 부담할 수 있다는 점을 입찰가보다 먼저 검토해야 합니다.
- 지분매각. 공유자 안지윤·이상길·장혁일·주식회사지알건설이 존재하는 공유관계입니다. 공유자의 우선매수신고 가능성도 함께 고려해야 합니다.
- 장혁일 점유. 2011.12.23 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이고 등기상 공유자이기도 하므로, 대항력 및 승계금액을 확정해서는 안 됩니다.
- 나머지 점유자. 민옥순·최경순·최복순·이상길·조승희는 전입일이 말소기준권리 이후로 조사돼 대항력은 없습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 미배당액을 바꿀 수 있습니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 상태이므로 최저가 71,597,000원이 감정가의 24.01%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “71,597,000원짜리 건물”이 아니라 ‘철거책임이 붙은 지분’으로 봐야 한다
이 사건은 감정가 298,198,126원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 71,597,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 매각물건명세서가 갑구 30번 가처분의 매수인 인수를 명시하고 있고, 그 가처분의 피보전권리인 건물철거·토지인도 청구는 이미 원고승소로 확정됐습니다.
따라서 낙찰가가 내려갈수록 무조건 메리트가 커지는 구조가 아닙니다. 실질취득비용 = 낙찰가만으로 확정할 수 없고, 철거와 대지사용료 부담 가능액을 함께 봐야 합니다. 여기에 지분매각, 공유자 우선매수, 제시외 건물, 장혁일의 선순위 전입 및 보증금 미상까지 겹쳐 있습니다. 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 등급을 올릴 수 없는 유형이며, 가격보다 권리·철거 리스크가 본질인 고난도 사건입니다.
