서울남부지방법원 2024타경130860. 영등포구 당산동1가 ‘썬샤인’ 2층 201호입니다. 공부상 용도는 집합건축물대장 표제부 기준 제2종근린생활시설(사무소), 전유부 기준 기타사무소이지만 감정 기준시점에는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 사용승인일은 2017.10.17이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층입니다.
권리분석의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 안미진은 2018.04.13 전입, 2018.04.02 확정일자를 갖춘 임차권자로, 말소기준인 2018.08.14 이승환 근저당보다 앞섭니다. 보증금 205,000,000원 중 현 최저가에서 배당되는 금액은 148,125,440원이고, 산술상 부족분은 56,874,560원입니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 주택도시보증공사 승계·미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 이 부족분은 매수인의 실질 인수액으로 남지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경130860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영신로41길 6, 제2층 제201호 (당산동1가, 썬샤인) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)·기타사무소 · 현재 주거용 이용 |
| 소유자 | 전종선 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 151,040,000원 (3회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,046,986원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.14 근저당권 · 이승환 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2018.08.14 이승환 근저당권 150,000,000원입니다. 이후의 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 이승아 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금 압류 가운데 당해세가 존재할 경우 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안미진 201호 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2018.04.13 / 2018.04.02 | 205,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 HUG 승계인의 미배당 잔액 포기·임차권 말소 조건 |
| 고재율 201호 · 주거 | 2021.10.12 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 법정 인수 없음 보증금·점유관계 확인 필요 |
| 송대호 201호 | 2023.12.01 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 법정 인수 없음 보증금·점유관계 확인 필요 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.5104억, 다만 비교 면적이 다르다
‘썬샤인(181)’의 확인된 거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 292,000,000원, 최신 거래는 2026.05의 315,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 151,040,000원은 최근 12개월 평균의 51.7% 수준입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 +9.0%로 상승 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.8㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2025.09 | 27.8㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2022.05 | 27.8㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 27.8㎡ | 2건 | 292,000,000원 |
다만 이 비교는 반드시 한계를 붙여야 합니다. 대상 물건의 기준 면적은 33.54㎡인데, 확인된 거래 표본은 모두 27.8㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 51.7%라는 숫자는 가격 수준을 가늠하는 참고치일 뿐, 동일 면적·동일 조건의 직접 시세라고 단정할 수 없습니다. 전체 3건 평균 284,000,000원보다도 낮지만, 가격 판단에는 더 최신인 최근 12개월 평균과 2026.05 최신 거래를 우선 참고하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,560원 |
| 1. 임차인 안미진 보증금 | 205,000,000원 | 148,125,440원 |
| 2. 근저당 · 이승환 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 603,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이승아 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 300,046,986원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
안미진 보증금의 산술상 미배당액은 56,874,560원이지만, 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약 없으면 총액이 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 151,040,000원 | 56,874,560원 | 151,040,000원 |
| 4회 유찰 시 | 120,832,000원 | 86,659,648원 | 120,832,000원 |
| 5회 유찰 시 | 96,665,600원 | 110,474,381원 | 96,665,600원 |
대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 전형적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 가까워집니다. 이 사건도 확약이 없다면 그런 구조입니다. 그러나 매각조건상 HUG가 안미진의 미배당 잔액 반환청구권을 포기하므로, 실제 판단은 각 회차의 매각가 자체를 실질취득액으로 보는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포구청역(2·5호선) 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 영등포구청역과 영등포시장역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)·기타사무소이나 기준시점 현재 주거용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층, 사용승인일 2017.10.17. 승강기·도시가스·난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지는 평지의 세로장방형이고 남측 약 4m 도로와 접합니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 건물이고 확인된 실거래는 3건입니다. 대상 면적 33.54㎡와 실거래 표본 27.8㎡가 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 안미진 임차권의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 원본 명세서로 다시 확인하세요.
- 점유자 확인. 고재율·송대호는 대항력은 없지만 보증금과 실제 거주·점유 여부가 확인되지 않았습니다. 현황과 명도 난도를 직접 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 사무소, 실제 주거용 이용입니다. 해당 이용상태가 금융·세금·향후 매도에 미치는 영향을 입찰 전에 따져야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근12개월 평균 292,000,000원과 최신 315,000,000원은 모두 27.8㎡ 거래이고 대상은 33.54㎡입니다. 단순 비율만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당구조가 변할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 2.05억”보다 더 중요한 한 줄은 ‘HUG 포기·말소 조건’
표면만 보면 이 물건은 보증금 205,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 현재 최저가에서 배당되지 않는 금액도 56,874,560원입니다. 하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 문구는 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 반영하면 주된 임차권 인수는 실질 0원이고, 현재 실질취득액은 151,040,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 거래 평균 292,000,000원의 51.7% 수준이고 최근 흐름도 +9.0%이지만, 비교 거래 면적이 27.8㎡로 대상 33.54㎡와 다릅니다. 더구나 3회 유찰, 8세대 소규모, 공부상 사무소와 실제 주거용 이용의 차이, 미상 보증금 점유자 두 명이라는 요소가 남습니다. 따라서 이 물건은 주된 권리위험은 조건부로 크게 해소됐지만, 환금성·용도·점유 확인을 끝내야 비로소 가격 메리트를 인정할 수 있는 유형입니다.
