인천지방법원 2024타경52944. 부천시 원미구 심곡동 대준블루온 3층 309호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물이고, 해당 호실은 공부상 교육연구시설(학원)입니다. 그러나 탐문조사 결과 현재는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 권리상 인수금액은 없지만, 공부상 용도와 실제 이용상태가 다른 만큼 일반적인 주거용 오피스텔과 같은 기준으로 가격과 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
최저매각가는 감정가 88,000,000원의 49%인 43,120,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 하락 폭이 커 보이지만, 동일·유사 물건의 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실제 용도 적법성, 점유관계, 신탁원부, 금융기관 담보평가와 재매각 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경52944 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로26번길 36, 3층 309호 (심곡동, 대준블루온) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 교육연구시설(학원) · 현황 오피스텔 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 43,120,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작새마을금고 / 340,000,000원 |
| 등기상 담보 | 동작새마을금고 근저당권 채권최고액 65,000,000원 · 공동담보목록 제2017-239호 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당은 말소, 현존 담보는 2017년 근저당
등기 흐름을 그대로 읽으면, 2014.01.28 설정된 사당새마을금고 근저당권 10,000,000원은 2015.01.16 해지로 말소됐습니다. 현재 경매개시결정 전에 남아 있는 담보권은 2017.08.10 설정된 동작새마을금고 근저당권 65,000,000원이며, 같은 날 그 뒤 순번으로 신탁등기가 접수됐습니다. 이후 경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 인수권리는 없지만 점유관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없고, 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다. 이에 따라 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원으로 산정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,176,160원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 사당새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 동작새마을금고 | 65,000,000원 | 31,943,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 산정표상 채권총액 75,000,000원 중 41,943,840원이 배당되고, 33,056,160원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 낮아지는 매각가, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·감정가 49%) | 43,120,000원 | 41,943,840원 | 33,056,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 30,183,999원 | 29,240,687원 | 45,759,313원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 21,128,799원 | 20,348,481원 | 54,651,519원 | 0원 |
추가 유찰이 발생해도 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 이는 최저가가 내려갈수록 시장가보다 싸진다는 의미가 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고 공부상 용도와 현황 이용이 다르므로, 감정가 대비 비율 대신 실제 임대수익·매도 가능 가격·담보대출 가능액을 개별 확인해야 합니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도 차이. 건축물대장상 용도는 교육연구시설(학원)이지만 탐문조사 결과 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 사용의 적법성, 전입·사업자등록 가능 여부와 원상복구 위험을 확인해야 합니다.
- 입지. 지하철 1호선 부천역 북서측 인근이며, 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 부천역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 소로2류에 접하고, 공시지가는 2,668,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 표시돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으나, 공부상 용도와 실제 사용상태의 차이는 별도 검토 대상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2014년 사당새마을금고 근저당의 말소 여부와 2017년 동작새마을금고 근저당의 현재 상태를 최신 등기부로 대조하세요.
- 배당 전제 확인. 말소된 근저당이 산정표에 포함된 사유와 공동담보목록 제2017-239호의 다른 담보물·채권액을 확인하세요.
- 신탁원부 열람. 신탁 목적, 수익자, 임대차 권한, 관리·처분 조항과 점유자의 사용권원을 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 공실·소유자 점유·제3자 점유 여부와 명도 상대방을 직접 확인하세요.
- 용도 적법성. 교육연구시설을 오피스텔로 이용하는 것이 건축·소방·주차 기준에 맞는지, 시정명령이나 원상복구 가능성이 있는지 관할 기관에 확인하세요.
- 금융 가능액. 공부상 용도 기준으로 대출 취급이 가능한지, 감정가와 담보인정비율이 어떻게 적용되는지 금융기관에 사전 문의하세요.
- 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 할인율이 아닌 실제 매매 가능 가격과 임대수익을 주변 중개업소·동일 건물 거래로 검증하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 취득 관련 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건은 매수인이 승계할 권리가 없다는 점에서는 단순합니다. 현재 회차에서 권리상 실질취득액은 43,120,000원이고, 추가 유찰 시에도 제시된 시나리오상 인수액은 0원입니다. 그러나 권리의 단순함이 곧 상품성의 우수함을 뜻하지는 않습니다.
공부상 교육연구시설을 현황상 오피스텔로 사용하고 있고, 임대관계가 미상이며, 현재 소유자는 신탁회사입니다. 여기에 실거래 비교자료가 없고 배당 산정에는 이미 말소된 근저당이 포함된 것으로 나타나 원본 대조가 필요합니다. 권리 인수는 낮지만 용도·점유·신탁·환금성 검증 부담은 높습니다. 감정가의 49%라는 비율보다 실제로 적법하게 사용할 수 있는지, 금융과 재매각이 가능한지가 입찰 여부를 결정해야 합니다.