한 줄 평 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려온 가격 메리트가 있습니다. 다만 이 물건은 단순한 오피스텔이 아닙니다. 공부상 용도는 교육연구시설(학원)이고 현황은 오피스텔 이용으로 조사됐으며, 신탁 이력과 임대관계 미상 부분을 확인한 뒤 접근해야 합니다.
감정가
125,000,000원
기준가격
최저가
61,250,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득·인수
0원
매각물건명세서 인수권리 해당 없음
핵심지표
용도 확인
교육시설 vs 오피스텔 이용
인천지방법원 2024타경52944. 부천시 심곡동 대준블루온 3층 313호 물건입니다. 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2014년 설정된 사당새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 부천시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 소유권 부분은 신탁등기가 반복된 이력이 있어, 단순히 현재 명의만 보고 판단하기보다 신탁재산 흐름을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경52944 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로26번길 36, 3층 313호 (심곡동, 대준블루온) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 교육연구시설(학원), 현황 오피스텔 이용 |
| 현재 명의 흐름 | 갑구 7번 등기명의인 표시 변경으로 교보자산신탁주식회사 명의가 확인되며, 신탁등기 이력과 신탁원부 확인 필요 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 신청채권자 | 동작새마을금고 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없음
말소기준권리는 2014.01.28 설정된 사당새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 동작새마을금고 근저당, 임의경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있어 매수인이 별도로 인수할 권리는 없습니다.
② 용도·현황 분석 — 가장 중요한 확인 포인트
⚠️ 공부와 현황의 차이 건축물대장상 용도는 교육연구시설(학원)이나, 탐문조사 결과 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 입찰 전 용도 적합성, 관리·사용 관계, 향후 이용 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 입지. 부천역 북서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 정류장 및 부천역이 있어 교통 여건은 양호합니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 시설. 급배수·위생설비·난방설비·승강기·소화설비 등이 구비되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,502,500원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 사당새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 동작새마을금고 | 65,000,000원 | 49,747,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 근저당 채권은 75,000,000원이며, 현재 매각가에서는 일부 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 채권자 미배당 규모는 증가합니다.
✅ 권리 관점 매각으로 소멸하는 권리가 대부분이며 매수인 인수금액은 없습니다. 권리상 큰 부담은 낮은 편입니다.
⛔ 확인 관점 임대관계는 미상이며, 조사된 현황은 오피스텔 이용입니다. 임차관계·점유 형태·신탁원부 내용은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 교육연구시설과 오피스텔 이용 차이가 있어 관련 법규와 실제 사용 가능성을 확인하세요.
- 신탁 확인. 등기상 신탁 이력이 있으므로 신탁원부와 처분 관련 내용을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 조사되어 점유자와 임대차 관계 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 49% 수준으로 유찰에 따른 가격 메리트가 발생한 구간입니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 것이 남았다”
이 물건은 2회 유찰로 가격 매력은 커졌고, 권리상 인수 부담도 없습니다. 하지만 단순 오피스텔 투자로 접근하기에는 교육연구시설과 오피스텔 이용 차이, 신탁등기 흐름, 임대관계 미상이라는 확인 요소가 있습니다. 권리는 비교적 정리되어 있지만, 최종 판단은 현황과 사용 가능성을 확인한 뒤 내려야 하는 물건입니다.