서울남부지방법원 2024타경130877. 신월동 우진파크빌 제2층 제201호 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 버려야 할 숫자는 최저매각가 20,402,000원입니다. 박성호는 2019년 11월 1일 전입했고, 2019년 10월 16일 확정일자를 갖춘 임차권자로 보증금은 193,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2021년 3월 10일 압류보다 전입이 앞서 대항력이 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 매수인이 미변제액을 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 20,402,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 767,236원을 먼저 차감하고, 임차인에게 19,634,764원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 173,365,236원은 매수인 부담입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득액은 193,767,236원으로 감정가 190,000,000원보다도 3,767,236원 높습니다. 이 물건은 “감정가의 10.74%에 사는 경매”가 아니라, 대항력 보증금까지 합쳐 감정가의 약 102.0%를 부담하는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경130877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 남부순환로60길 26-2, 제2층 제201호 (신월동, 우진파크빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 28.21㎡ · 지상 5층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인 | 2019.08.20 |
| 소유자 | 박연숙 (2019.10.31 소유권이전 · 원인 2019.08.13 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 20,402,000원 (10회 유찰 · 감정가의 10.74%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박성호 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸해도 임차보증금은 남는다
말소기준은 2021년 3월 10일 남인천세무서 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 안산세무서 압류, 양천구 압류, 강제경매개시결정 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리의 소멸과 임차보증금 반환채무의 인수는 별개입니다. 임차인 박성호의 전입일은 말소기준보다 앞선 2019년 11월 1일이고, 보증금 193,000,000원이 전액 배당되지 않으면 부족분은 매수인이 부담합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성호 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.01 | 2019.10.16 | 193,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
현황조사에 표시된 박성호와 임차권등기·매각물건명세서의 박성호는 같은 이름과 전입일을 가진 동일 임차인으로 보이며, 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 따로 존재하는 구조가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다.
③ 실질취득 — 유찰될수록 싸지는 구조가 아니다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 20,402,000원 | 19,634,764원 | 173,365,236원 | 193,767,236원 |
| 11회 유찰 시 | 16,321,600원 | 15,627,811원 | 177,372,189원 | 193,693,789원 |
| 12회 유찰 시 | 13,057,280원 | 12,422,249원 | 180,577,751원 | 193,635,031원 |
최저가가 20,402,000원에서 16,321,600원, 다시 13,057,280원으로 내려가도 임차인의 미배당 보증금은 173,365,236원 → 177,372,189원 → 180,577,751원으로 커집니다. 결과적으로 총 부담은 193,635,031원~193,767,236원 범위로 거의 고정됩니다. 대항력 인수형의 핵심은 바로 이 점입니다. 낙찰가가 싸진 만큼 실질취득가가 싸지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,402,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 767,236원 |
| 1. 임차인 박성호 보증금 | 193,000,000원 | 19,634,764원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박성호 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 박성호의 보증금 부족분 173,365,236원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 지상 5층 다세대주택 내 제2층 제201호, 전용 28.21㎡입니다. 사용승인일은 2019.08.20입니다.
- 입지. 서울신원초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트가 혼재된 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 거리와 운행상태를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 제3종 구역(나지구), 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,079,000원/㎡, 토지면적 144.2㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 우진파크빌은 12세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.5회입니다. 본건도 현재 10회 유찰 상태라 가격표면보다 실제 매수 수요와 회수 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 20,402,000원이 아니라 인수액을 포함한 193,767,236원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 인수 전제. 매각물건명세서상 대항 가능한 임차인이 있고, 보증금 193,000,000원이 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 박성호는 신청채권자이기도 하므로 임대차계약서, 전입세대열람, 배당요구 및 임차권등기 자료를 원본 대조해 관계와 채권 구조를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당액과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 11회·12회 유찰 시에도 실질취득은 각각 193,693,789원, 193,635,031원으로 거의 줄지 않습니다.
- 시세 별도 확인. 제공된 거래자료에는 본건 전용면적과 직접 비교할 수 있는 실거래 표본이 없으므로, 실질취득액 약 1.94억원의 시장 적정성은 현장 중개업소와 국토교통부 실거래 원본으로 별도 검증해야 합니다.
맺으며 — “10회 유찰”보다 “보증금 1.93억”이 본질
이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 2,040만원이라는 최저가도 아닙니다. 2019년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 193,000,000원입니다. 현재 회차에서는 19,634,764원만 배당되고 173,365,236원이 매수인에게 넘어와, 총 부담이 193,767,236원이 됩니다. 추가 유찰이 이어져도 매수인 인수액이 반대로 커지므로 실질취득액은 여전히 약 1.94억원입니다.
감정가 190,000,000원보다 실질취득액이 높은 상태이고, 이미 10회 유찰된 12세대 다세대주택이라는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 표면 최저가를 근거로 가격 매력을 평가할 수 없으며, 대항력 보증금의 실제 인수범위와 세금 우선배당을 확정한 뒤 실질취득액을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
