최저가 3,187만원의 착시 — 대항력 보증금까지 더하면 실질취득은 1.94억

서울남부지방법원 2024타경130877. 양천구 신월동 우진파크빌 제2층 제201호 다세대주택입니다. 표면상 감정가 190,000,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가가 31,877,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건의 매수가격은 법원에 납부하는 낙찰대금만으로 끝나지 않습니다. 임차인 박성호는 임대차계약일 2019.10.15, 확정일자 2019.10.16, 점유개시일 2019.10.31, 전입일 2019.11.01로 조사됐고, 말소기준인 2021.03.10 압류보다 앞서 대항요건과 우선변제 요건을 갖췄습니다.

현재 최저가를 매각대금으로 가정하면 집행비용 973,786원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 30,903,214원이 배당됩니다. 보증금 193,000,000원 중 남는 162,096,786원은 낙찰자가 부담합니다. 따라서 실질취득은 31,877,000원 + 162,096,786원 = 193,973,786원입니다. 최저가만 보고 감정가보다 158,123,000원 싸다고 판단하면 권리구조를 정반대로 읽게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다

말소기준은 2021.03.10 남인천세무서 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 안산세무서 압류, 양천구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 주택임차권도 매각으로 말소되지만, 임차인이 이미 2019년에 취득한 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 부족액은 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지

현황조사와 임차권등기에는 모두 박성호가 나타나지만 같은 사람에 대한 중복 기록입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금도 193,000,000원 한 건으로 봐야 합니다. 신청채권자 역시 박성호이므로 임차보증금 반환채권을 근거로 강제경매를 신청한 구조로 보입니다. 다만 임차권자·신청채권자의 동일성, 임대차계약의 실제 이행과 점유 관계는 원본 문서로 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교

동일 면적의 최근 실거래 표본이 확인되지 않아 실거래 시세 대비 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 확인 가능한 기준은 감정가 190,000,000원과 실질취득 193,973,786원입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 감정가보다 3,973,786원 높습니다.

9회 유찰 시 낙찰가 가정은 25,501,600원으로 내려가지만 매수인 인수액은 168,357,429원으로 증가합니다. 10회 유찰 시에는 낙찰가 20,401,280원, 인수액 173,365,943원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 감소하고 그만큼 매수인 인수액이 증가하기 때문에, 추가 유찰 자체가 실질취득 가격을 크게 낮춰주지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,877,000원 가정)

신청채권자 박성호의 청구액 193,000,000원은 임차보증금과 같은 금액으로 나타납니다. 별개의 임차보증금 두 건으로 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변환경. 서울신원초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트가 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2019.08.20 사용승인된 철근콘크리트구조 지상5층 건물로 위생·급배수·도시가스·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측과 서측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 공항소음 방지 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대이며 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6회입니다. 본건은 이미 8회 유찰됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 인수문구 확인. “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함”이라는 기재를 원본에서 재확인하세요.
• 임차인 배당액 재계산. 당해세와 체납세액의 법정기일·우선순위를 확인해 실제 임차인 배당액과 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 박성호입니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계와 경매신청 채권을 대조하세요.
• 최저가 착시 배제. 입찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어납니다. 응찰가는 낙찰대금이 아니라 인수액을 합한 총액으로 판단해야 합니다.
• 시세 원본 조사. 동일 면적 거래자료와 인근 다세대 매매사례를 직접 확인하기 전에는 실질취득 193,973,786원의 시장 적정성을 판단할 수 없습니다.
• 공항소음·규제 확인. 제3종 공항소음 구역과 항공 관련 고도제한이 사용가치와 환금성에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기와 세금채권 자료를 입찰 직전에 다시 열람하세요.

맺으며 — “3천만원에 낙찰받는 물건”이 아니다

이 사건의 가격표는 31,877,000원이지만 경제적 부담은 그 금액으로 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 193,000,000원 중 162,096,786원이 현재 계산상 미배당되고, 이를 더한 실질취득은 193,973,786원입니다. 이는 감정가 190,000,000원보다도 높습니다.

8회 유찰이라는 숫자도 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 추가 유찰 시 법원 납부액은 줄지만 임차보증금 인수액이 증가해 총 부담이 보증금 부근에 머뭅니다. 여기에 국세·지방세의 우선배당, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계 확인, 동일 면적 실거래 근거 부족까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 낮지 않고, 권리·배당 확인 난도는 높습니다.