인천지방법원 2024타경54018. 김포시 양촌읍 누산리 1063-233 소재 제조업소와 토지가 함께 얽힌 사건입니다. 기호2 건물은 일반철골구조 준불연판넬지붕 1층으로 현재 제조업소로 이용 중이고, 토지는 공업용으로 이용되는 대지 1,245.0㎡입니다. 감정가는 1,528,292,500원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,069,805,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.06.29. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 758,160,000원입니다. 이후 하나은행·농협은행·농업협동조합중앙회·낙원새마을금고·중소기업은행 등의 가압류와 국·김포시 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 따라서 등기권리 자체에서 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경54018 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 누산리 1063-233 · 경기도 김포시 양촌읍 금포로1491번길 208-50 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호2 제조업소 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 준불연판넬지붕 1층 · 판넬잇기 마감 · 하이새시 창호 |
| 토지 | 1,245.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인우리푸드주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,528,292,500원 / 1,069,805,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 1,162,928,541원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.06.29. 주식회사경남은행 근저당권이 말소기준입니다. 2024년 이후 존속 중인 가압류·압류와 임의경매개시결정은 모두 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2021.08.19. 농업회사법인주식회사이원유통 가압류와 2022.10.04. 대련허후이농무역유한공사 가압류는 각각 2021.09.02., 2022.11.14. 이미 말소됐습니다.
② 임차 관계 — 조사된 2명 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강관태 | 2024.06.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 미림에프앤시 | 2021.10.25 | 30,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 점유자 모두 전입일이 말소기준일인 2021.06.29.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 주식회사 미림에프앤시는 보증금 30,000,000원·월세 500,000원으로 조사됐고, 강관태는 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 어느 경우에도 대항력 있는 선순위 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 매각조건 — 이 사건의 실질적인 핵심
감정평가서상 제시외 건물 기호 가는 가설건축물로 양촌읍행정복지센터 사무소에 등재되어 있으며, 강재 파이프조 천막지붕 단층 창고 용도로 평가됐습니다. 담장·옹벽·바닥포장 등 본건 건물의 부대설비는 토지 및 건물에 포함하여 평가됐습니다. 따라서 이 사건은 등기순위만 확인하고 끝낼 수 있는 물건이 아니라, 각 목록의 매각범위와 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 하는 유형입니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 1,069,805,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,098,050원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 758,160,000원 | 758,160,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사하나은행 | 491,137,392원 | 298,546,950원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 72,642,126원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 109,837,630원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 411,638,721원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 낙원새마을금고 | 509,806,266원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 19,383,110원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 314,039,985원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,293,909원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 2,695,939,139원 중 채권자 예상배당은 1,056,706,950원, 미배당은 1,639,232,189원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,069,805,000원 | 1,056,706,950원 | 1,639,232,189원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 748,863,500원 | 738,974,865원 | 1,956,964,274원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 524,204,449원 | 516,562,405원 | 2,179,376,734원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가와 채권자 배당액은 감소하고 미배당 규모는 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 현재 70% 최저가가 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김포한강로 운양용화사IC 북측 근거리에 위치하며 주변은 공장 및 절대농지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 시외곽에 소재해 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 이용. 기호2 건물은 제조업소로 이용 중이며 기본적인 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,245.0㎡, 지목 대, 공업용 이용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 368,800원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·성장관리권역·고도지구·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·진입표면구역·장애물제한표면구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 해당 토지의 증명원 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 지분매각. 목록3 토지가 지분매각이므로 대상 지분과 이용관계를 원본 서류에서 정확히 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 목록5, 6 제시외 건물과 가설건축물 기호 가의 위치·사용현황·포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인. 강관태의 보증금은 확인되지 않았으나 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다. 주식회사 미림에프앤시도 같은 이유로 대항력이 없습니다.
- 규제 확인. 농업진흥구역·군사시설 보호·공항 관련 제한·토지거래계약허가구역 등 중첩 규제가 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 승부처는 매각조건”
이 사건의 등기권리는 비교적 명확합니다. 2021.06.29. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 존속 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인으로 조사된 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 인수 0원이라는 이유만으로 단순한 물건은 아닙니다. 일괄매각, 제시외 건물, 농지취득자격증명원 필요, 미제출 시 보증금 몰수, 지분매각, 농업진흥구역과 각종 보호·제한구역이 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리관계보다 실제 취득 가능성과 매각범위 확인이 먼저입니다. 감정가 1,528,292,500원에서 한 차례 유찰되어 1,069,805,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없으므로 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거도 없습니다.
