서울남부지방법원 2024타경131146. 서울 강서구 화곡동 웰타운에이 3층 303호로, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 문중석은 2021년 3월 27일 매매를 원인으로 거래가액 259,000,000원에 취득했고, 같은 날 체결된 임대차의 임차인 강민철은 2021년 4월 23일 확정일자, 2021년 4월 26일 점유개시, 2021년 5월 7일 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2023년 6월 7일 보증금 259,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2023년 8월 10일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차인의 전입과 임차권등기는 이보다 앞서므로 원칙상 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮으면 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 승계되지만, 이 사건은 매각물건명세서 비고에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경131146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 월정로20길 15, 제3층 제303호 (화곡동, 웰타운에이) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 지하 2층, 지상 13층 건물 내 제3층 제303호 · 사용승인일 2021.03.24 |
| 소유자 | 문중석 (2021.03.27. 매매, 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 170,880,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약 조건이 결론을 바꾼다
등기부상 과거 한국양봉농업협동조합의 근저당권은 2021년 5월 7일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 8월 10일 주택도시보증공사 가압류이며, 그 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 강민철의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리여서 원칙상 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민철 주거·임차권등기 | 건물 전부 점유개시 2021.04.26 전입 2021.05.07 | 259,000,000원 | 대항력 有 말소기준 이전 전입 | 우선변제 有 확정 2021.04.23 배당요구 2023.06.07 | HUG 승계 보증금 중복 합산 금지 |
현재 최저가 170,880,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,192,320원을 먼저 제외한 167,687,680원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족액은 91,312,320원입니다. 확약이 없다면 매수인의 실질취득은 최저가 170,880,000원과 인수액 91,312,320원을 합한 262,192,320원이 됩니다. 다만 이 사건은 확약 조건이 적용되므로 조건 이행 시 실질취득은 170,880,000원*으로 계산합니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 메리트를 줄 수 없다
최저매각가는 감정가 267,000,000원의 64%인 170,880,000원입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 특히 확약이 없을 경우 실질취득액이 262,192,320원까지 올라 감정가와의 차이가 크게 줄어드는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,192,320원 |
| 1. 임차인 강민철 보증금 | 259,000,000원 | 167,687,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 91,312,320원입니다. 다만 매각 조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 1.9% 추정치이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동 주민센터 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용·설비. 오피스텔로 이용 중이며, 승강기·기계식주차장·도시가스 개별난방·화재탐지 및 경보설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 세장형 평지로 업무시설 부지로 이용 중이며, 남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 재확인. 최신 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 말소 이행 절차. 매각대금 납부와 소유권이전 전후에 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 제출서류를 집행법원에 확인하세요.
- 룰상 인수액 인지. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 91,312,320원이 매수인 인수로 전환되어 실질취득액이 262,192,320원이 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기에 관해 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 등기부·매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 가격 원본 대조. 감정가의 64%만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익 자료를 대조해 응찰가 상한을 정하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 기계식주차장 점검. 이용 가능 차량 규격과 유지관리 상태를 확인해 오피스텔의 실제 사용성과 환금성에 미치는 영향을 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관할 기관에서 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 보증금 259,000,000원의 대항력 있는 임차권등기가 말소기준보다 앞선 전형적인 인수형 구조입니다. 확약이 없다면 현재 최저가 170,880,000원에 낙찰받더라도 미배당 보증금 91,312,320원이 더해져 실질취득액은 262,192,320원이 됩니다. 그러나 매각물건명세서상 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 권리의 승부처는 확약 문구의 존재 자체보다 최신 서류에서의 유지 여부와 실제 말소 이행입니다. 가격은 감정가의 64%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가 없어 싸다고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증입니다.
