서울남부지방법원 2024타경131580. 구로구 오류동 다원리치타운 제103동 2층 202호로, 감정평가상 방3·주방1·거실1·욕실2·발코니1 구조의 다세대주택입니다. 소유자 백상훈은 2021.06.28. 공유자 지분 전부를 거래가 319,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구액 319,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 대항력 임차인의 보증금 자체가 아니라, 그 미배당액을 승계한 주택도시보증공사의 조건부 포기 문구입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 하남일의 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담은 보증금 수준에 수렴합니다. 하지만 이번 매각은 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있어, 그 조건이 이행되는 한 하남일 관련 금전 인수는 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 확약과 별도등기를 분리해서 봐야 한다

말소기준은 2022.11.10. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤의 국세 압류, 구로구 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 하남일의 임차권등기는 접수일이 말소기준보다 늦더라도, 주민등록일과 점유개시일이 모두 2021.06.28.로 더 빠르므로 대항력을 갖춘 임차관계입니다.

② 임차인·점유 관계

주택도시보증공사는 하남일의 주택임차권을 승계한 기관으로, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 신고된 임차인·점유자는 하남일과 김국환 2명입니다. 하남일 관련 확약은 하남일의 임차권승계인인 주택도시보증공사에만 적용됩니다. 김국환은 확약 대상이 아니지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다.

③ 회차별 보증금 미배당 — 확약이 없으면 낙찰가 인하는 총부담 인하가 아니다

확약을 제외한 일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어, 매각대금과 인수액을 합친 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 이 물건이 낮은 최저가를 실제 가격 메리트로 연결할 수 있는 이유는 유찰 자체가 아니라 확약 문구입니다.

④ 시세 비교 — 75.9%지만 동일 면적 비교가 아니다

다원리치타운은 110세대, 사용승인일 2020.09.16.인 다세대주택입니다. 확인된 거래는 3건이고 평균 거래가는 278,333,333원입니다. 최근 12개월 거래는 2026.06.의 300,000,000원 1건으로, 현재 최저가는 그 거래가의 75.9%입니다. 거래 추세는 과거 표본 대비 +12.1%로 하락 추세가 아닙니다.

다만 이 사건의 비교 대상 면적은 44.72㎡인데, 최근 거래는 39.86㎡이고 나머지 거래도 24.36㎡·24.67㎡입니다. 동일 면적 표본이 아니므로, 최저가가 최근 거래보다 72,160,000원 낮다는 숫자를 그대로 확정 시세차익으로 해석할 수 없습니다. 가격 지표는 비교상 낮음으로만 보고, 면적·층·내부상태 차이를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 227,840,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 하남일 보증금에 배당되고, 보증금 미배당액은 95,149,760원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 확약 조건이 이행되면 증가한 미배당액도 매수인에게 청구하지 않는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오남중학교 서측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·상업시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 중 2층이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
• 도로. 토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형이고, 북서측으로 약 4m 도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역입니다.
• 토지 지표. 지목은 대, 공시지가는 2,501,000원/㎡이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 시세 유동성. 확인 거래가 3건뿐이고 면적도 서로 달라, 평균 거래가만으로 대상 호실의 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에도 동일하게 기재되어 있는지 확인하세요.
• 토지 별도등기 대조. 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2020.09.28. 접수 제223457호)의 구체적 범위와 내용을 토지 등기부에서 확인하세요.
• 점유 확인. 김국환은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
• 국세·지방세. 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액이 줄 수 있으므로 세금 우선순위를 확인하세요.
• 시세 면적 보정. 최근 거래 300,000,000원은 39.86㎡이고 대상 비교 면적은 44.72㎡입니다. 동일 면적 거래가 아니므로 75.9% 수치를 확정 할인율로 사용하지 마세요.
• 민간임대주택등기. 2021.07.20. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문 서류에서 확인하세요.
• 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부구조는 집합건축물대장상 도면·탐문·외부관찰을 토대로 작성됐으므로 현장 상태를 재확인하세요.

맺으며 — “보증금 0원*”과 “권리 깨끗”은 같은 말이 아니다

이 사건은 보증금 319,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고 현재 회차 기준 95,149,760원이 미배당되는 구조입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 더 내려가도 미배당 인수가 늘어 총부담이 크게 줄지 않지만, 주택도시보증공사의 조건부 포기 문구가 있어 하남일 관련 금전 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.

가격만 보면 최저가 227,840,000원은 최근 12개월 거래 300,000,000원의 75.9%로 낮습니다. 다만 거래 면적이 대상과 일치하지 않고, 토지 구분지상권설정등기를 매수인이 인수합니다. 따라서 결론은 보증금 부담은 조건부 해소, 가격은 비교상 낮음, 권리는 별도등기 확인 필수입니다. 확약 원문과 토지 등기부가 확인되기 전까지는 단순 저가·안전 물건으로 분류하기 어렵습니다.