35,765,000원
인천지방법원 2024타경55639. 김포시 양촌읍 학운4 일반산업단지 내 골드프라자 1층 103호입니다. 감정평가상 이용상태는 소매점으로서 공실이며, 매각물건명세서 비고 역시 소매점 공실상태로 기재돼 있습니다. 감정가 304,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 35,765,000원입니다.
권리의 중심은 2017.11.14. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 208,800,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 국세 압류, 삼성카드 가압류, 김포시 압류, 현재 경매개시결정, 근로복지공단 가압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경55639 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 81, 1층 103호 (골드프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 소매점 · 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 103호 · 사용승인일 2017.04.05 |
| 소유자 | 노만석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 35,765,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 11.76% |
| 청구액 | 206,773,767원 |
| 경매개시 채권자 | 유더블유제십사차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.11.14. 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 2022년 국세 압류는 2022.05.17. 해제돼 이미 말소됐고, 2023년 이후 남아 있는 국세 압류·가압류·김포시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 구조 — 304,000,000원에서 35,765,000원까지
현재 최저매각가는 35,765,000원, 감정가 대비 11.76%입니다. 유찰 횟수만 6회입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 학운4 일반산업단지 내 근린시설 소매점이고 현재 공실입니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단하는 것은 위험합니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 상태에서는 35,765,000원이 시장가보다 낮은지 여부를 확정할 근거가 없습니다. 오히려 6회 유찰이라는 결과 자체가 가격·수요·환금성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 35,765,000원 | 197,611,940원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 25,035,500원 | 208,148,309원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 17,524,850원 | 215,523,767원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 35,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,043,770원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 208,800,000원 | 34,721,230원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,542,600원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 13,990,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 232,333,170원 중 예상배당은 34,721,230원, 미배당은 197,611,940원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4 일반산업단지 내 골드프라자 1층 103호입니다. 주변은 공업용 부동산과 근린생활시설이 주를 이루며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 남측 황금3로를 통해 황금로 등 간선도로로 연계되며 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물로, 공용 위생·급배수설비와 엘리베이터가 있습니다. 사용승인일은 2017.04.05입니다.
- 도로. 토지는 3필 일단의 가각전제된 장방형이며 남·동·북측으로 중로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,361,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 현황. 감정평가상 소매점 공실상태이며 공부와의 차이는 해당 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 상가·인근 산업단지 내 소매점의 실제 매매가와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 공실·수요·입지·관리상태 등 환금성 문제와 연결되는지 현장을 확인해야 합니다.
- 공실 현황 확인. 매각물건명세서와 감정평가상 공실이지만, 입찰 직전 실제 점유 상태와 내부 상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금 관계 확인. 국세 및 김포시 압류 이력이 있으므로 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 세금 관계를 매각 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 일반산업단지·지원시설구역·토지거래계약 허가구역 등 이용 및 거래 관련 제한을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 6회 유찰의 이유를 본다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 우리은행 근저당이 말소기준이고 후순위 압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 예상 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 304,000,000원에서 최저가 35,765,000원까지 내려온 6회 유찰 근린시설이고, 이용상태는 소매점 공실입니다. 실거래 시세 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 매력적인 가격이라고 단정할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·수요·환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
