인천지방법원 2024타경55851. 김포시 구래동 현대썬앤빌더킹 3층 비03-056호, 감정 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 소유자 김연우는 2022.07.13 소유권이전등기를 마쳤고, 등기 원인은 2021.09.02 매매, 거래가액은 134,800,000원입니다. 같은 날 주식회사우리은행 명의 채권최고액 97,200,000원의 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
이후 2024.09.23 서울회생법원 파산선고결정이 있었고 2024.11.18 등기됐으며, 2024.12.06 에프더블유2409유동화전문 유한회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2025.05.27에는 시흥세무서장 처분의 압류가 뒤따랐습니다. 경매개시결정과 압류는 말소기준권리보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경55851 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 3층 비03-056호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 3층 비03-056호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층·지상10층 · 사용승인일 2022.05.12 |
| 소유자 | 김연우 · 2022.07.13 소유권이전등기 · 거래가액 134,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 43,904,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 에프더블유2409유동화전문 유한회사 / 81,323,426원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 임차인은 대항력 없음
말소기준은 2022.07.13 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 강영훈의 전입신고는 2024.02.02로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 사건에서 강영훈은 대항력 없는 임차인으로 정리되며, 배당 시나리오상 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구에 따른 실제 배당액과 최우선변제 해당 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영훈 | 2024.02.02 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.03.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 구조 — 감정가 대비 34.3%, 시세 메리트는 별도 검증
감정가는 128,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 43,904,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 가격입니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 30,732,799원, 5회 유찰 시 21,512,959원으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 43,904,000원 | 42,713,728원 | 54,486,272원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 30,732,799원 | 29,779,609원 | 67,420,391원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 21,512,959원 | 20,725,726원 | 76,474,274원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 지표라는 것입니다. 이 사건에서는 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 거래가격 비교치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 3회 유찰과 34.3%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 결론 내리면 안 됩니다. 오히려 반복 유찰 자체를 가격 적정성과 환금성을 다시 점검할 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,190,272원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 97,200,000원 | 42,713,728원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,190,272원을 제외한 42,713,728원이 우리은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 54,486,272원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하5층·지상10층이고 사용승인일은 2022.05.12입니다.
- 입지. 김포시 구래동 소재 나비초등학교 서측 인근으로, 주위에는 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 양촌역·김포골드라인이 위치해 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 평지의 사다리형이고 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다. 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 현재까지 3회 유찰된 만큼 감정가 대비 할인율만 보지 말고, 동일 건물과 인근 오피스텔의 실제 거래가격 및 거래 빈도를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 강영훈은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 해당 여부와 배당순위를 매각물건명세서·배당요구 관련 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 인수 0원 재확인. 현재 자료상 매각물건명세서의 명시 인수권리는 해당 없음이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 입찰 직전 최신 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.
- 파산선고 등기 확인. 2024.09.23 파산선고결정이 있고 2024.11.18 등기돼 있으므로, 매각·배당 진행과 관련한 파산절차 상태를 원본 기록에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 43,904,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수요를 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 대항력 없는 임차인이라도 현재 점유 상태에 따라 낙찰 후 인도 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.
- 배당 변동요소 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 압류 관련 세액과 임차보증금 규모를 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비·현장 상태 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 내부 상태, 실제 이용현황을 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건은 권리 인수만 보면 비교적 명확합니다. 2022.07.13 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 강영훈의 전입은 2024.02.02로 뒤이므로 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없고, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 현재 회차에서의 권리상 실질취득 기준은 최저가와 같은 43,904,000원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 그다음입니다. 감정가 128,000,000원에서 3회 유찰돼 34.3%까지 내려온 가격은 눈에 띄지만, 이를 곧바로 시세 할인으로 해석할 수는 없습니다. 실제 시장가격과의 비교 없이 “싸다”는 결론을 내리기 어렵고, 임차보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당 변수도 남아 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 오피스텔의 실제 거래가격·임대수요와 임차인 배당관계를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
