73,010,000원
인천지방법원 2024타경55981. 부천시 오정구 고강동의 전용 37.71㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 149,000,000원의 49%인 73,010,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 이 사건의 가격을 판단할 때 최저가 할인율은 핵심이 아닙니다. 임차인 한정우는 2021.09.03 전입·점유를 시작했고, 2021.08.11 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2023.08.24 오케이캐피탈주식회사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.
한정우의 임차보증금은 150,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 73,010,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,714,180원을 제외한 71,295,820원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 78,704,180원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 가격 판단은 73,010,000원이 아니라 실질취득 약 150,000,000원 수준, 현재 회차의 단순 합계로는 151,714,180원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경55981 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고리울로 82, 나동 3층 3호 (고강동, 창빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 37.71㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 |
| 사용승인 | 1991.11.28 |
| 소유자 | 김영태 (2023.07.03 소유권이전 · 거래가액 153,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 호수 표시 | 등기사항증명서상 3호 · 현황 출입문표시 303호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2023.08.24 갑구 8번 오케이캐피탈주식회사 가압류 7,001,918원입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 한정우는 말소기준보다 약 2년 앞선 2021.09.03에 전입·점유를 시작했습니다. 2023.09.12 설정된 을구 10번 주택임차권등기 자체는 말소기준보다 뒤지만, 임차인의 대항력 판단에서 중요한 전입·점유 시점은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한정우 | 건물의 전부 | 150,000,000원 | 2021.09.03 | 2021.08.11 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 |
한정우는 2021.08.11 임대차계약과 확정일자, 2021.09.03 주민등록과 점유개시가 확인되고 배당요구도 했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 150,000,000원을 다른 신고액과 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 49% 할인처럼 보여도 실질취득은 시세 수준
거창빌라나동 동일 전용 37.71㎡ 실거래 표본은 7건입니다. 전체 평균은 131,428,571원이지만, 과거 110,000,000원 거래들이 섞여 있어 현재 가격판단에는 최근 12개월 평균 151,500,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 거래보다 22.8% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 37.71㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2023.06 | 37.71㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 2022.06 | 37.71㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 37.71㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2021.09 | 37.71㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2021.08 | 37.71㎡ | 4 | 127,000,000원 |
| 2021.07 | 37.71㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.71㎡ | 2건 | 151,500,000원 |
현재 최저가 73,010,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 48.2%입니다. 그러나 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 빼고 본 숫자이므로 투자 판단에 그대로 사용할 수 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액 78,704,180원을 합치면 실질취득은 151,714,180원입니다. 최근 12개월 평균 151,500,000원을 214,180원 웃돌고, 최신 거래 150,000,000원보다도 1,714,180원 높습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 떨어져도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 73,010,000원 | 78,704,180원 | 151,714,180원 |
| 3회 유찰 시 | 51,107,000원 | 100,212,926원 | 151,319,926원 |
| 4회 유찰 시 | 35,774,900원 | 115,269,048원 | 151,043,948원 |
3회 유찰 시 매각가는 51,107,000원으로 내려가지만 인수액은 100,212,926원으로 커지고, 4회 유찰 시 매각가 35,774,900원에 인수액은 115,269,048원까지 늘어납니다. 즉 유찰이 계속돼도 실질부담은 150,000,000원대에서 크게 벗어나지 않습니다. 이 구조에서는 유찰 횟수가 늘었다는 사실 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,180원 |
| 1. 임차인 한정우 보증금 | 150,000,000원 | 71,295,820원 |
| 2. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 7,001,918원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 한정우 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 78,704,180원이 배당되지 않아 매수인 인수로 계산됩니다. 한정우의 강제경매 청구금액 150,000,000원과 임차보증금 150,000,000원은 동일인이 같은 금액으로 나타나므로 실질취득 판단에서 별도의 임차보증금처럼 이중 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강본동행정복지센터 남동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 1991.11.28 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물입니다.
- 도로. 북측으로 상태가 양호한 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 소음대책지역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 1,911,000원/㎡, 토지면적 398.4㎡이며 다세대 건부지로 이용되고 있습니다.
- 거래 표본. 거창빌라나동은 12세대로 집계되며 동일면적 실거래 표본은 7건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재 73,010,000원에 낙찰돼도 미배당 보증금 78,704,180원을 더하면 151,714,180원입니다.
- 임차인 대항력 원본 재확인. 전입·점유 2021.09.03이 말소기준 2023.08.24보다 앞서므로 선순위 대항력 구조입니다.
- 배당요구·임차권등기 확인. 확정일자 2021.08.11, 임차권등기 2023.09.12, 보증금 150,000,000원의 원본 기재를 대조해야 합니다.
- 한정우의 관계 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 동일인으로 나타나므로 임대차계약과 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 호수 표시 확인. 등기상 3호와 현황 출입문표시 303호가 동일 목적물인지 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 실거래 비교. 전체 평균 131,428,571원보다 최근 12개월 평균 151,500,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질부담이 150,000,000원대에 머뭅니다.
맺으며 — “7,301만원 낙찰”이 “7,301만원 취득”은 아니다
이 사건의 핵심은 한 문장으로 정리됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어난다. 현재 최저가는 73,010,000원으로 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 매수인 인수 78,704,180원을 합친 실질취득은 151,714,180원입니다. 최근 12개월 평균 151,500,000원과 거의 같고 최신 거래 150,000,000원보다도 높습니다.
3회 유찰, 4회 유찰로 내려가더라도 단순 합계는 각각 151,319,926원, 151,043,948원입니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰돼 싸진 다세대”가 아니라 “임차보증금이 실질취득가를 고정시키는 대항력 인수형”으로 봐야 합니다. 권리 원리를 이해하면 구조는 명확하지만, 현재 가격대에서는 시세 대비 뚜렷한 할인 메리트를 확인하기 어렵습니다.
