대항력 임차인이 있지만 ‘조건부 인수 0원’ — 화곡동 대성탑스빌 501호

서울남부지방법원 2024타경131610. 서울 강서구 화곡동 대성탑스빌 제5층 제501호, 전용 49.14㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박건율은 2021.07.07. 거래가 230,000,000원에 취득했고, 같은 해 2021.08.20. 이재환 명의의 채권최고액 200,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

문제는 임차인의 순서입니다. 김동규의 임대차계약일은 2021.04.09., 확정일자는 2021.04.12., 전입·점유개시는 2021.05.28.로 모두 말소기준 근저당 2021.08.20.보다 빠릅니다. 따라서 등기된 주택임차권 자체는 후순위여도 임차인은 선순위 대항력을 갖고, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 원칙적으로 매수인이 부담하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 순위보다 전입일이 먼저다

말소기준권리는 2021.08.20. 설정된 이재환 근저당권입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 서민금융진흥원 가압류, 강서구 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김동규의 전입·점유는 2021.05.28.로 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 임차권등기가 2023.07.20. 접수됐다는 이유만으로 후순위 소멸권리로 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 우선변제 있음, 승계 조건 있음

확정일자와 전입일이 말소기준일보다 앞서고 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 매각대금에서 집행비용을 먼저 차감하므로, 현재 최저가 기준 임차인 예상배당은 149,387,520원입니다. 원칙상 부족액 80,612,480원은 매수인이 인수하지만, 이 사건은 승계인의 잔액포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각돼 실질 인수가 0원으로 조정됩니다.

③ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 총액은 약 2.32억

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 확약이 없다면 7회·8회·9회 유찰 시 룰상 실질취득은 모두 약 232,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 사건에서 회차별 최저가가 실제 취득비용으로 작동하는 이유는 오직 승계인의 잔액포기·임차권등기 말소 조건 때문입니다.

④ 시세 비교 — 2021년 거래 1건뿐이다

전용 49.14㎡에 대응하는 확인 거래는 2021.07. 제5층 거래가 230,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 152,320,000원은 이 거래가의 66.2%이고, 조건 이행 시 실질취득도 152,320,000원입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 152,320,000원 가정)

예상배당은 집행비용 2,932,480원과 임차인 배당 149,387,520원으로 매각대금 전액이 소진되는 구조입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액과 미배당액이 변동할 수 있습니다. 다만 승계인의 잔액포기 조건이 이행되면 그 증가분도 매수인에게 청구하지 않는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 주위환경. 신정초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2010.10.29.이며 도시가스 난방·급배수·위생설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 132.5㎡, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북서측 세로에 접합니다. 공시지가는 3,081,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대이고 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.0회, 매각률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 잔액포기 범위 확인. 한국주택금융공사의 포기가 김동규 임차보증금 미배당 잔액 전부에 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
• 임차권등기 말소 조건 확인. 말소 주체·시점·필요서류와 인도 절차가 실제로 연동되는지 확인해야 합니다.
• 대항력 임차인 인도. 금전 인수 0원 조건과 실제 점유 인도는 별개일 수 있으므로 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 압류 및 당해세. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 제시외 건물. 매각 조건에 포함된 제시외 건물 3,000,000원의 현황과 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 현재 시세 재조사. 확인 실거래가 2021.07. 한 건뿐이므로 인근 유사 면적 다세대의 현재 매물·거래가와 수리비를 별도로 조사하세요.
• 7회 유찰 원인 확인. 권리조건, 점유, 건물 상태, 시장성 가운데 반복 유찰을 만든 원인을 현장조사로 분리해 확인하세요.

맺으며 — “저가 낙찰”이 아니라 “조건부 권리 해소”가 핵심

이 물건은 감정가 238,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 152,320,000원까지 내려왔지만, 본래 권리구조만 놓고 보면 싼 물건이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 230,000,000원이 낙찰가를 초과하므로, 확약이 없다면 현재 회차 실질취득은 232,932,480원입니다.

다만 매각물건명세서에 한국주택금융공사의 미배당 잔액 청구 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 152,320,000원​*으로 떨어집니다. 따라서 이 사건의 결론은 “대항력 임차인 때문에 무조건 인수”도 아니고, “최저가가 64%라 무조건 싸다”도 아닙니다. 권리는 조건부로 해소되지만 7회 유찰, 소규모 다세대의 환금성, 세금 압류, 2021년 한 건뿐인 시세 표본이 남아 있습니다. 확약 조건 확인은 합격, 현재 시세와 인도 가능성은 추가 검증. 이 두 단계가 모두 끝나야 실제 입찰가를 정할 수 있습니다.

* 실질 인수 0원 및 실질취득 152,320,000원은 한국주택금융공사의 미배당 잔액 청구 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우입니다. 조건을 적용하지 않은 현재 회차 룰상 인수액은 80,612,480원, 룰상 실질취득은 232,932,480원입니다.