인천지방법원 2024타경56489. 경기도 부천시 원미구 심곡동 ‘에이엔캐슬’ 3층 301호, 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 조재현이고, 2024.12.16. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 이후 2026.04.08. 부천시 압류가 붙었지만 매각으로 소멸합니다. 반면 핵심은 을구 4번의 조성현 임차권등기입니다. 2021.09.27. 전입, 2021.08.24. 확정일자가 확인되고 대항력이 인정되는 임차인으로, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가 251,000,000원의 34.3%인 86,093,000원입니다. 하지만 우선변제 대상인 조성현의 임차보증금 245,000,000원은 이번 매각대금으로 84,143,326원만 배당되고, 부족분 160,856,674원이 남습니다. 따라서 낙찰자가 실제로 부담하는 총액은 86,093,000원 + 160,856,674원 = 246,949,674원으로, 형식적인 최저가와 전혀 다른 그림이 됩니다. 대항력 인수형은 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 함께 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 접근한다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경56489 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로59번길 53, 3층 301호 (심곡동, 에이엔캐슬) |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 조재현 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 86,093,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 271,865,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호 · 공동주택(다세대주택) 이용 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수 여부가 승부처
말소기준권리는 2024.12.16. 강제경매개시결정 자체가 아니라, 그 이전의 권리관계를 봐야 합니다. 이 사건에서는 을구 4번 임차권등기가 2023.09.11. 접수됐고, 그 원인이 되는 임대차의 전입일은 2021.09.27.입니다. 해당 임차권등기는 말소기준권리 이전의 권리로서 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 반면 2026.04.08. 부천시 압류와 2024.12.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 대항력과 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 조성현 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.09.27 | 245,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 |
| WU CHENXI | 현황조사 | 2024.04.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 한국주택 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 |
WU CHENXI는 전입신고가 말소기준권리 이전으로 조사돼 대항력 있음으로 판단될 여지가 있으나 보증금이 미상입니다. 한국주택은 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 보증기관 승계나 대위신고로 중복 합산되는 구조는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득가’를 봐야 한다
에이엔캐슬의 최근 거래는 2025.02 41.96㎡, 2층, 180,000,000원 1건입니다. 현재 경매 대상은 50.94㎡로 면적이 일치하지 않아 개별 호수에 직접 대응하는 완전한 동일평형 비교는 아닙니다. 다만 현재 확보된 최근 12개월 거래 기준은 180,000,000원이며, 최신 거래 역시 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 41.96㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.94㎡ | - | 180,000,000원 |
표면상 최저매각가 86,093,000원은 최근 거래 180,000,000원의 47.8%입니다. 그러나 이 숫자는 실질취득액이 아닙니다. 조성현 보증금 부족분을 반영하면 현재 회차 실질취득액은 246,949,674원이고, 최근 거래 180,000,000원의 137.2% 수준입니다. 따라서 이 물건은 최저가 기준으로는 저렴해 보이지만, 인수 포함 실질취득 기준으로는 시세보다 상당히 비쌉니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,674원 |
| 1. 임차인 조성현 보증금 (우선변제) | 245,000,000원 | 84,143,326원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 271,865,087원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
조성현 임차인의 배당 부족분은 160,856,674원이며, 이 금액이 매수인 인수액으로 반영됩니다. 현재 회차의 실질취득액은 246,949,674원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당계산에 따라 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대이며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통시됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 111.3㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 북측 약 6m 내외, 동측 약 2m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 환금성. 에이엔캐슬은 12세대 규모이고 2018.10.22. 준공입니다. 최근 확인 거래가 1건뿐이고 대상 물건과 거래면적도 달라 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
- 하자. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 먼저 계산. 최저가 86,093,000원만 보지 말고 조성현 인수액 160,856,674원을 더해 246,949,674원을 기준으로 판단하세요.
- 조성현 임차권 원본 확인. 전입 2021.09.27., 확정일자 2021.08.24., 보증금 245,000,000원, 배당요구 및 임차권등기를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- WU CHENXI 확인. 대항력 가능성이 있으나 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사서의 최신 기재를 반드시 확인하세요.
- 한국주택 확인. 전입신고일과 보증금이 모두 미상이므로 추가 인수 가능성을 배제하지 말고 권리관계를 점검하세요.
- 4·5회 유찰 시나리오 주의. 4회 유찰 시 인수액 186,219,673원, 5회 유찰 시 203,973,771원으로 오히려 매수인 인수 부담이 커질 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 매각대금 배당과 별도로 실제 인수비용 및 미납관리비 여부를 관리주체와 관계 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 34% ≠ 싸다”
이 물건의 핵심은 낮은 최저매각가가 아니라 높은 인수부담입니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%로 크게 내려왔지만, 조성현의 대항력 있는 임차보증금 245,000,000원에서 160,856,674원이 배당되지 않아 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그 결과 현재 회차 실질취득액은 246,949,674원으로 계산되고, 최근 확인된 거래 180,000,000원을 크게 웃돕니다. 게다가 다른 임차인의 보증금이 미상인 부분도 남아 있습니다.
결론적으로 이 물건은 최저가를 기준으로 저가매수 기회를 찾을 물건이 아니라, 인수액까지 포함한 총취득비용을 먼저 검토해야 하는 물건입니다. 3회 유찰됐다는 사실도 인수부담이 해소됐다는 뜻이 아닙니다. 현재 회차에서 응찰하려면 조성현 임차권과 WU CHENXI·한국주택 관련 미상 권리를 먼저 확인한 뒤, 실질취득액 246,949,674원과 최근 거래 180,000,000원의 격차를 감수할 이유가 있는지 판단해야 합니다.
