인천지방법원 2024타경56489. 부천시 원미구 심곡동 ‘에이엔캐슬’ 3층 301호, 공동주택인 다세대주택입니다. 표면만 보면 감정가 251,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 60,265,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차보증금의 인수 여부가 가격을 결정하는 물건입니다. 조성현은 2021.09.27 주민등록·점유, 2021.08.24 확정일자를 갖추고 2023.09.11 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2024.12.16 강제경매개시결정보다 앞선 권리여서 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기로 명시돼 있습니다.
현재 최저가 60,265,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 1,484,770원을 먼저 제외한 뒤, 조성현에게 58,780,230원만 배당됩니다. 보증금 245,000,000원 중 186,219,770원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 실제 자금 부담은 60,265,000원만이 아니라 60,265,000원 + 186,219,770원 = 246,484,770원으로 봐야 합니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나는 구조라 실질취득액은 대체로 245,000,000원 보증금 수준에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경56489 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로59번길 53, 3층 301호 (심곡동, 에이엔캐슬) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 50.94㎡ |
| 소유자 | 조재현 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 60,265,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 271,865,087원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 규모 / 준공 | 에이엔캐슬 12세대 · 2018.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차권이 핵심
등기부상 2019.03.26 설정된 등촌동새마을금고 근저당권 2건은 2019.08.30 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.12.16 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞서 조성현의 임대차가 성립했고 주택임차권등기까지 마쳐졌다는 점입니다. 2026.04.08 부천시 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 확정된 인수 외에도 미상 위험이 남는다
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성현 | 2021.09.27 | 245,000,000원 | 있음 | 있음 | 186,219,770원 인수 |
| WU CHENXI | 2024.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한국주택 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
조성현은 계약일 2021.08.17, 확정일자 2021.08.24, 주민등록·점유개시 2021.09.27이고 배당요구도 했기 때문에 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 WU CHENXI는 2024.04.30 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 말소기준일보다 전입이 빠르므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. ‘한국주택’ 역시 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 60,265,000원이 아니라 246,484,770원으로 비교해야 한다
에이엔캐슬의 최근 거래 자료는 2025.02 거래 1건으로, 전용 41.96㎡·2층이 180,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 180,000,000원이고 최신 거래도 180,000,000원입니다. 다만 본건 전용면적은 50.94㎡이고 비교 거래는 41.96㎡라 면적이 일치하지 않는 표본이라는 점은 반드시 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 41.96㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
최저매각가만 놓으면 최근 12개월 평균의 33.5%라 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 조성현 미배당액을 더한 실질취득 246,484,770원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 180,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 “최저가가 시세의 33.5%라 싸다”는 결론은 권리구조를 반영하지 않은 판단입니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,265,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,484,770원 |
| 1. 임차인 조성현 보증금 | 245,000,000원 | 58,780,230원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 271,865,087원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 조성현 보증금 부족분은 186,219,770원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 한국주택금융공사의 청구금액 271,865,087원은 배당되지 않는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 조성현 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 60,265,000원 | 186,219,770원 |
| 5회 유찰 시 | 42,185,500원 | 203,973,839원 |
| 6회 유찰 시 | 29,529,849원 | 216,401,688원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 60,265,000원에서 42,185,500원, 29,529,849원으로 낮아지지만, 조성현 인수액은 186,219,770원에서 203,973,839원, 216,401,688원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 선순위 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 물건에서는 “몇 번 더 유찰되면 싸진다”는 접근보다 총 실질취득비용을 먼저 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 서측 인근이며 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호이며 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 내외 도로, 동측 약 2m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 에이엔캐슬은 12세대이고 최근 거래 자료는 1건뿐이며, 본건 전용 50.94㎡와 비교 거래 41.96㎡가 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 최저가 60,265,000원이 아니라 조성현 인수액을 합한 246,484,770원을 기준으로 자금계획과 시세 비교를 해야 합니다.
- 조성현 미배당분 확인. 현재 계산상 인수액 186,219,770원이 실제 매각·배당 결과에서 어떻게 확정되는지 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- WU CHENXI 확인. 2024.04.30 전입이 말소기준 2024.12.16보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 추가 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 한국주택 관련 사실관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 및 승계 여부가 미상입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기 원문과 관련 행정 상태를 확인해야 합니다.
- 비교시세 한계. 최근 거래는 2025.02의 1건이고 면적도 본건과 일치하지 않으므로 180,000,000원을 단일 확정 시세로 단정하지 않아야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 인수액과 배당순위가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “60,265,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저가만 보면 감정가 251,000,000원짜리 다세대가 60,265,000원까지 내려온 파격적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리구조를 반영하면 결론이 완전히 달라집니다. 조성현의 보증금 245,000,000원 중 현재 회차에서 58,780,230원만 배당되고 186,219,770원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 246,484,770원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원보다 높습니다.
더구나 WU CHENXI와 한국주택 관련 보증금·대항력은 확정되지 않았습니다. 4회 유찰이라는 숫자도 이 사건에서는 호재로 보기 어렵습니다. 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차인의 미배당액이 증가해 총 부담이 보증금 수준에 머물기 때문입니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 높고, 확정 인수에 미상 임차 위험까지 남아 있는 구조. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 승계입니다.
