부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2024타경56632 · 부천지원 · 다세대

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

76,440,000원 7,644만 감정가 156,000,000원

감정가의 49% 2026-07-02 낙찰

낙찰일

07-02 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

764만원

최저가의 10% · 7,644,000원

실거래 대비

▼ 45.3% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.40억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 대항력 임차인 보증금 미상 인수위험으로 실질취득가 확인이 핵심인 다세대 물건입니다.

가격 최저가 76,440,000원은 감정가의 49%이나 임차인 보증금 미상으로 단순 반값 매수로 판단 불가
권리 오영우 전입 2020.06.30으로 대항력 있음. 보증금 확인 전 인수 가능성 존재
리스크 국세·지방세 압류 다수와 소유자 법인·임차인 동일성 의심으로 원본 확인 필요

한 줄 평 감정가의 49%까지 떨어진 다세대지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠른 대항력 임차인 오영우가 있고 보증금이 확인되지 않아, 낙찰가는 끝이 아니라 인수 가능 금액까지 검토해야 하는 물건입니다.

감정가

156,000,000원

평가금액

최저가

76,440,000원

감정가 49%

실거래 평균

154,750,000원

동일면적 4건

인수 위험

보증금 미상

대항력 임차인

인천지방법원 2024타경56632. 경기도 부천시 소사구 소사본동 소사빌라 202호 다세대주택입니다. 감정가는 1.56억, 현재 최저가는 7,644만원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 매우 저렴해 보이지만, 권리분석에서는 대항력 임차인의 보증금이 얼마인지가 낙찰 후 실제 부담을 결정합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2024타경56632 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 소사구 소사로177번길 37-4, 2층 202호 (소사본동, 소사빌라)
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택으로 이용중
전용면적	49.27㎡
감정가 / 최저가	156,000,000원 / 76,440,000원
소유자	박연주택주식회사
신청채권자 / 청구	오영우 / 157,500,000원
매각기일	2026.07.02

① 권리 흐름 — 임차인 인수 가능성이 핵심

말소기준권리는 2010.04.30 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 오영우는 2020.06.30 전입으로 확인되어 말소기준권리보다 빠른 점유관계를 갖고 있으며, 대항력 있음으로 조사되었습니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 인수할 금액은 현재 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석

임차인	전입	확정일자	보증금	판정
오영우	2020.06.30	2022.02.18	미상	대항력 有

⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 매수인은 낙찰가 외에 미배당 보증금을 부담할 수 있습니다. 현재 보증금이 미상이라 최저가 7,644만원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

⚠️ 임차인 관련 특이사항 임차인 오영우는 강제경매 신청채권자와 동일 인물로 확인되어 가장임차인 또는 관계인 가능성이 제기됩니다. 다만 대항력 여부와 보증금 존재 여부는 매각물건명세서·임대차 자료 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 인수비용이 변수

소사빌라 동일 면적대 최근 실거래 4건 기준 평균은 154,750,000원입니다. 최저매각가는 시세 대비 낮지만, 대항력 임차인 인수 가능성을 반영하면 실질취득가가 달라질 수 있습니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.02	49.27㎡	3	154,000,000원
2024.10	48.61㎡	1	140,000,000원
2023.11	48.61㎡	1	145,000,000원
2021.10	49.27㎡	4	180,000,000원
평균			154,750,000원

④ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,775,920원
중소기업은행 근저당	36,000,000원	36,000,000원
오영우 경매개시 신청채권	157,500,000원	38,664,080원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 평균

최저가는 낮지만 임차인 인수 가능 금액은 별도 확인 대상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

보증금 확인. 대항력 임차인의 보증금 확인 전에는 최저가 기준 수익률 계산 금지.
임차인 동일성 확인. 오영우는 신청채권자와 동일 인물로 가장임차인 여부를 검토해야 합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재해 당해세 여부 확인 필요.
시세 대비 판단. 실거래 평균은 154,750,000원이나 권리 리스크 반영 후 접근해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰가가 끝이 아니다”

이 물건은 최저가만 보면 매력적인 다세대입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제 부담액입니다. 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 7,644만원이라는 숫자가 최종 취득가격이 아닐 수 있습니다. 권리 확인이 끝난 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있는 검증형 물건입니다.

부동산강제경매

반값 최저가의 함정 — 인수 가능 임차인이 있는 소사빌라 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수 가능성이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 인수비용이 변수

④ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 낙찰가가 끝이 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-16	유찰	1억 5,600만원
2	2026-05-28	유찰	1억 920만원
3	2026-07-02	대기	7,644만원