169,600,000원
서울남부지방법원 2024타경131993. 서울 강서구 화곡동 웰타운에이 제8층 제801호 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층·지상13층이며, 사용승인일은 2021년 3월 24일입니다. 소유자 문중석은 2021년 5월 27일 매매를 원인으로 거래가액 257,000,000원에 취득했고 2021년 6월 30일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리분석의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 처리 조건입니다. 임차권자 서상윤은 2021년 6월 30일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 6월 9일입니다. 말소기준인 2023년 8월 10일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당요구도 확인됩니다. 포기·말소 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총부담이 보증금 수준에서 유지되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경131993 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 월정로20길 15, 제8층 제801호 (화곡동, 웰타운에이) |
| 물건종류 / 층 | 오피스텔 · 지하2층/지상13층 건물 내 제8층 제801호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 사용승인 2021.03.24 |
| 소유자 | 문중석 (2021.05.27 매매 · 거래가액 257,000,000원 · 2021.06.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 169,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023년 8월 10일 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 연수세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 서상윤의 주택임차권은 2023년 5월 2일 등기됐고, 전입·점유일과 확정일자도 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 선순위 대항력 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서상윤 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 257,000,000원 | 2021.06.30 / 2021.06.09 | 2023.05.02 · 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 승계 |
실제 임차인은 서상윤 1명입니다. 매각물건명세서에 언급된 주택도시보증공사는 주택임차권승계인이며, 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다.
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 해당 조건은 서상윤 임차권에만 적용되며, 민간임대주택 등록 기재 등 다른 사항의 처리까지 대신 확인해 주는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,174,400원 |
| 1. 임차인 서상윤 보증금 | 257,000,000원 | 166,425,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 미배당액은 90,574,400원입니다. 이는 원칙상 매수인 인수액이지만, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 충족되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 원칙상 미배당 인수 | 조건 이행 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 169,600,000원 | 90,574,400원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 135,680,000원 | 124,019,520원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 108,544,000원 | 150,775,616원 | 실질 인수 0원* |
이 표가 보여주는 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 포기 조건이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘기 때문에 총부담이 크게 낮아지지 않습니다. 둘째, 이번 사건은 포기·말소 조건이 이행되는 경우에만 최저가가 곧 실질취득가가 됩니다. 따라서 입찰 전 확인해야 할 대상은 단순한 배당 계산이 아니라 조건의 효력과 이행 절차입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울곰달래사거리 남동측 인근으로, 주변에는 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021년 3월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공항 중요시설물보호지구, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 임차인과 주택임차권승계인의 반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 조건과 시점을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 조건 미이행 시 상한 재계산. 조건이 인정되지 않으면 현재 회차 기준 90,574,400원의 보증금 부족분을 인수할 수 있어 총부담이 260,174,400원이 됩니다.
- 실점유 확인. 임차권등기와 별개로 현재 현장 점유자와 인도 대상이 누구인지 현황조사와 현장방문으로 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 기재의 매각 후 처리와 말소 가능 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 같은 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래와 매물을 직접 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 최신 변경사항을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 조건부로 해소된다”
이 사건을 최저가 169,600,000원의 단순 할인 물건으로 보면 안 됩니다. 서상윤의 보증금 257,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이며, 일반적인 구조라면 현재 회차에서 90,574,400원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 증가하므로 가격 하락만으로 총부담이 크게 줄지 않습니다.
다만 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 정하고 있다는 점이 결정적입니다. 조건이 정확히 이행되면 실질 인수 0원*, 실질취득은 169,600,000원*으로 정리됩니다. 결론은 권리 조건부 합격, 가격 판단은 보류입니다. 입찰의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 포기·말소 조건의 법적 효력과 실제 이행 여부, 그리고 별도로 남아 있는 민간임대주택 등록 기재 확인입니다.
