서울남부지방법원 2024타경132002. 강서구 화곡동 웰타운에이 11층 1101호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자 문중석은 2021년 5월 30일 매매를 원인으로 2021년 6월 28일 소유권을 이전받았고 거래가액은 259,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2023년 8월 10일 주택도시보증공사의 1,132,000,000원 가압류입니다. 이후 국의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 송성욱은 2021년 6월 7일 임대차계약과 확정일자를 갖고, 2021년 6월 28일 점유를 시작해 6월 29일 전입했으며, 보증금은 259,000,000원입니다. 2023년 6월 16일에는 건물 전부에 대한 주택임차권등기도 마쳤습니다. 원칙대로라면 현재 최저가에서 배당받지 못하는 잔액이 매수인에게 남는 구조지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 송성욱 관련 실질 인수액이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 ‘포기·말소 조건’이 붙었다

2021년 4월 8일 설정된 용인축산업협동조합의 근저당권 3,992,400,000원은 2021년 6월 28일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023년 8월 10일 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 송성욱의 전입·확정일자와 2023년 6월 16일 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인이 주의해야 할 선순위 권리입니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 관련 인물 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지

주택도시보증공사는 송성욱의 주택임차권승계인으로 기재돼 있으므로 별도의 실제 임차인으로 세거나 송성욱 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 임차인·점유 관련 인물은 송성욱과 송성엽 두 사람이고, 보증기관의 승계는 송성욱 권리의 승계관계로 봐야 합니다.

③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘반값이라 싸다’고 결론낼 자료는 없다

감정가는 263,000,000원, 현재 최저매각가는 134,656,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 134,656,000원 가정)

배당표 계산상 송성욱 보증금의 미배당액은 127,029,184원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 송성욱 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 이 조건은 송성욱 임차권에만 적용되며 송성엽의 미상 권리까지 해소한다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용중입니다.
• 입지. 서울시 강서구 화곡동 화곡1동주민센터 남서측 인근으로, 주변에 공동주택단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 중 11층 1101호이며, 승강기·위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 2필 일단지의 부정형 토지로 오피스텔 건부지로 이용중이며 공시지가는 5,978,000원/㎡입니다.
• 현장확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 임대관계가 확인되지 않았고 내부구조는 건축물현황도를 기초로 평가돼 실제와 다를 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 송성욱 포기·말소 조건 원문 확인. 배당받지 못한 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 최신 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
• 송성엽 임대차 확인. 2021.06.29 전입 외에 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 점유관계, 실제 보증금 유무를 확인해야 합니다.
• 둘의 권리를 혼동하지 않기. 주택도시보증공사의 포기·말소 조건은 송성욱 임차권에 관한 것으로, 송성엽의 권리까지 자동 소멸시키지 않습니다.
• ‘51.2%’ 숫자만 보고 응찰하지 않기. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.
• 내부 상태 재확인. 감정 당시 거주인 부재로 내부구조가 현황도를 바탕으로 작성됐으므로 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
• 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 주된 인수는 풀렸지만, 미상임차인이 남았다

이 물건의 첫인상은 감정가 263,000,000원에서 134,656,000원까지 내려온 3회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 숫자만 보면 놓치기 쉬운 핵심이 두 가지 있습니다. 첫째, 송성욱의 259,000,000원 주택임차권은 원래 매수인 인수 가능성이 큰 선순위 권리지만, 주택도시보증공사가 배당 미수령 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 실질 인수는 0원*입니다.

둘째, 그 조건 밖에 송성엽이 남아 있습니다. 전입일은 2021.06.29로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “259,000,000원 임차권 때문에 못 사는 물건”도 아니고, “모든 임차 리스크가 사라진 완전한 인수 0원 물건”도 아닙니다. 주된 위험은 해소됐지만, 확약 밖 미상임차인을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.