인천지방법원 2025타경360. 부천시 오정구 고강동 진흥빌라 제2동 지층1호, 전용 30.57㎡의 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 백종현이며, 2016년 2월 22일 증여를 원인으로 2016년 2월 23일 소유권을 이전받았습니다. 이번 경매의 말소기준은 2008년 5월 28일 성지새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 제이비우리캐피탈 가압류, 경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류, 국민건강보험공단·부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액도 0원이고, 최저매각가 27,440,000원이 곧 권리상 실질취득금액입니다. 다만 감정평가 과정에서 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유상태는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경360 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 293-22 진흥빌라 제2동 지층1호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 30.57㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 2층 건물 내 지층1호 |
| 소유자 | 백종현 (2016.02.22. 증여, 2016.02.23. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 27,440,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성지새마을금고 / 24,388,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2008.05.28. 접수된 성지새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 26,000,000원이고, 2009.10.21. 변경등기로 채권최고액 52,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2024.12.23. 제이비우리캐피탈 가압류 15,924,517원, 2025.02.06. 성지새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.03.31. 소상공인시장진흥공단 가압류 33,198,395원, 국민건강보험공단·부천시 압류가 이어졌고 이들은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 80,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 27,440,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 4회 유찰 시 19,208,000원, 5회 유찰 시 13,445,600원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
다만 이 물건은 확인된 최신 실거래 가격이나 최근 12개월 평균 거래가가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 진흥빌라2동은 총 6세대이고 1990년 6월 16일 준공된 소규모 다세대이며, 대상 호수는 지층입니다. 가격 판단에서는 단순 유찰률보다 실제 매도 가능성과 현장 상태를 우선해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,920원 |
| 1. 근저당 · 성지새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 15,924,517원 | 546,080원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 33,198,395원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 27,440,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 75,122,912원, 총 배당액은 26,546,080원이고 미배당액은 48,576,832원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오정초등학교 남동측 인근이며 공동주택과 단독주택이 혼재하는 주거지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서해선 원종역이 도보 약 15분 거리에 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 2층 건물의 지층1호이며, 외벽은 적벽돌치장쌓기 등, 창호는 알미늄새시·PVC새시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 인접 필지 대비 평탄한 세장형 토지이며 동측으로 폭 8m 내외 도로에 접합니다. 토지면적은 188.4㎡, 공시지가는 2,295,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 진흥빌라2동은 총 6세대, 1990.06.16. 준공의 소규모 다세대입니다. 지층이라는 물리적 특성과 3회 유찰 이력을 함께 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인, 전입세대 현황을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 유사 다세대·지층의 실제 매매가와 매물 호가를 대조해야 합니다.
- 지층 상태. 지층 호수는 채광·환기·습기·누수 등 상태에 따라 수리비와 매도성이 크게 달라질 수 있으므로 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 환금성. 총 6세대 규모의 오래된 다세대인 만큼 낙찰 이후 실제 매도까지 걸리는 기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 집행비용과 확인된 채권을 기준으로 한 계산이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2008.05.28. 근저당과 2009.10.21. 채권최고액 변경등기, 이후 가압류·압류·경매개시결정을 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 승부처는 환금성
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2008년 성지새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 좋은 가격이라고 결론내리기는 어렵습니다. 최신 실거래 비교값이 확인되지 않고, 1990년 준공·총 6세대·지층이라는 특성이 있으며 이미 3회 유찰됐습니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현장 점유와 실제 매도가격·환금성 확인이 승부처입니다. 권리는 소멸형이지만 가격 평가는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
