인천지방법원 2025타경469. 김포시 고촌읍 전호리 호텔마리나베이서울 2층 253호로, 감정평가상 일반숙박시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 허의식이며 2018.09.19 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 더조은새마을금고가 채권최고액 148,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 경매 권리분석의 말소기준권리입니다.
2025.02.12 더조은새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐고, 이후 주식회사 케이뱅크의 101,879,850원 가압류와 김포시 압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경469 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 전호리 646-1 호텔마리나베이서울 2층 253호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 고촌읍 아라육로152번길 210-50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 일반숙박시설 · 철골철근콘크리트구조 14층 건물 내 제2층 제253호 |
| 사용승인일 | 2018.07.27 |
| 소유자 | 허의식 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 61,740,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더조은새마을금고 / 106,479,960원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.09.19 접수된 더조은새마을금고 근저당권입니다. 2025.02.12 임의경매개시결정, 2025.03.25 주식회사 케이뱅크 가압류, 2025.12.31 김포시 압류는 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
② 가격·회차 — 감정가 126,000,000원에서 2회 유찰
현재 회차는 2회 유찰 상태이고 최저매각가는 61,740,000원, 시나리오상 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 43,218,000원, 4회 유찰 시 30,252,599원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 61,740,000원 | 60,228,680원 | 189,851,170원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,218,000원 | 42,040,076원 | 208,039,774원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 30,252,599원 | 29,308,052원 | 220,771,798원 |
현재 최저가는 감정가에서 크게 낮아졌지만, 동일 조건의 최근 실거래 시세 비교 근거가 없어 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 일반숙박시설 이용과 공부상·현황 호수 불일치를 함께 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 1. 근저당권 · 더조은새마을금고 | 148,200,000원 | 60,228,680원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 101,879,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 더조은새마을금고에 배당되고, 채권자 전체 미배당은 189,851,170원입니다. 주식회사 케이뱅크는 예상배당 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아라김포여객터미널 북동측 인근에 위치하며, 주위는 경인항(김포) 및 항만관련시설, 대형유통·판매시설, 대규모 물류센터 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 대상물건은 일반숙박시설로 이용 중이며, 건물은 철골철근콘크리트구조 14층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지 및 경보설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 12m 내외 포장도로를 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·고도지구·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,043,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 공부 차이. 공부상 253호이나 현황 객실문 인식표는 247호로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성 확인. 공부상 253호와 현황 객실문 247호가 왜 다른지 현장·도면·집행기록을 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 이용자와 점유 상태, 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2018.09.19 더조은새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 김포시 압류 확인. 2025.12.31 김포시 압류가 등기돼 있으므로 관련 세금·배당관계를 원본으로 점검하세요.
- 가격 판단. 감정가 49%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 일반숙박시설의 실제 거래·운영 상태와 현재 매수수요를 별도로 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 43,218,000원, 4회 유찰 시 30,252,599원 시나리오와 현재 61,740,000원을 함께 비교하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건 확인은 단순하지 않다”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018.09.19 더조은새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정·케이뱅크 가압류·김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리도 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심 리스크는 권리 밖에 있습니다. 일반숙박시설이고, 이미 2회 유찰됐으며, 공부상 253호와 현황 객실문 247호가 다릅니다. 임대관계도 미상입니다. 또한 비교 가능한 실거래 시세 근거가 없어 현재 최저가 61,740,000원을 시장 대비 저가라고 평가할 근거도 충분하지 않습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 호수·점유 확인은 필수입니다.
