서울남부지방법원 2024타경132583. 영등포구 대림동 더스카이뷰 101동 6층 601호, 전용 27.31㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대주택)입니다. 감정가는 332,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 감정가의 64%인 212,480,000원입니다. 겉으로는 최근 12개월 실거래 평균 370,000,000원의 57.4%에 불과해 가격 차이가 크게 보입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 단순한 최저가가 아닙니다. 임차인 조현지는 2022년 2월 10일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023년 1월 19일 국세 압류보다 앞선 대항력 임차인이므로, 포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 약 350,000,000원 수준에 고정되는 전형적인 인수형입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 포기·말소 조건 때문에 그 구조가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경132583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 가마산로 363, 제101동 제6층 제601호 (대림동, 더스카이뷰) |
| 용도 / 전용면적 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 27.31㎡ · 10층 건물 중 6층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.05.06 · 총 29세대 |
| 소유자 | 송자영 (2022.02.11. 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 212,480,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,628,916원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.30. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 포기
말소기준권리는 2023년 1월 19일 접수된 국의 압류입니다. 그 뒤의 임차권등기, 강제경매개시결정, 영등포구 압류는 등기 형식상 매각으로 소멸합니다. 다만 조현지의 전입·점유·확정일자는 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금은 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 보증금은 중복 아님
| 임차인 | 점유 / 조건 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현지 | 전부 · 전입·점유 2022.02.10 · 확정 2022.02.10 · 배당요구 2024.01.29 | 350,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 형식상 141,294,720원 미배당 · 포기·말소 조건 이행 시 실질 0원* |
| 이연옥 | 601호 · 주거 · 전입일·확정일 미상 | 500,000원 월 600,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 밖 전입일과 실제 점유관계 확인 필요 |
실제 임차인은 조현지와 이연옥 2명입니다. 주택도시보증공사는 조현지 보증금의 주택임차권승계인이므로 새로운 임차보증금 350,000,000원이 하나 더 생기는 것이 아닙니다. 조현지 보증금과 주택도시보증공사의 청구액 359,628,916원을 별도 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액이 거의 고정된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 형식상 미배당 인수 | 낙찰가 + 인수 | 확약 이행 시 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 212,480,000원 | 141,294,720원 | 353,774,720원 | 212,480,000원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 169,984,000원 | 183,195,776원 | 353,179,776원 | 169,984,000원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 135,987,200원 | 216,716,621원 | 352,703,821원 | 135,987,200원* |
포기·말소 조건을 제외하면 낙찰가가 212,480,000원에서 135,987,200원으로 내려가도 미배당 인수액이 그만큼 늘어 총 취득부담은 약 353,000,000원 수준에 머뭅니다. 즉 선순위 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가 하락만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 반대로 이 사건에서 포기·말소 조건이 실제로 이행되면 조현지 보증금 인수가 실질 0원이 되어, 유찰에 따라 실질취득액도 함께 내려갑니다.
④ 시세 비교 — 최근 12개월 거래를 우선한다
더스카이뷰 전용 27.31㎡대 유사면적 거래 12건 중 최근 12개월 거래는 2025년 6월의 360,000,000원과 380,000,000원 2건입니다. 최근 12개월 평균은 370,000,000원, 최신 거래는 360,000,000원이며 최근 거래 추세는 과거 구간보다 3.2% 상승해 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 28.83㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 29.95㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2023.03 | 27.56㎡ | 10 | 418,000,000원 |
| 2023.01 | 27.49㎡ | 10 | 385,000,000원 |
| 2022.03 | 27.56㎡ | 8 | 338,000,000원 |
| 2022.03 | 27.56㎡ | 9 | 338,000,000원 |
| 2022.02 | 29.94㎡ | 7 | 356,000,000원 |
| 2022.02 | 27.31㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2022.02 | 27.31㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2022.02 | 27.56㎡ | 7 | 338,000,000원 |
| 2022.02 | 29.94㎡ | 6 | 356,000,000원 |
| 2022.01 | 29.94㎡ | 9 | 356,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 370,000,000원 |
HUG 포기·말소 조건이 이행된 실질취득액 212,480,000원은 최근 12개월 평균 370,000,000원의 57.4%이고 최신 거래 360,000,000원보다도 낮습니다. 가격 자체에는 큰 차이가 있습니다. 그러나 조건이 이행되지 않는다면 현재 회차의 낙찰가와 형식상 인수를 합친 353,774,720원이 되어 최신 거래와 거의 비슷한 수준까지 올라갑니다. 따라서 가격 메리트의 전제는 반드시 포기 효력과 임차권등기 말소 절차의 확실한 이행입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 212,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,774,720원 | 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 조현지 보증금 | 350,000,000원 | 208,705,280원 | 미배당 141,294,720원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 359,628,916원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
조현지 보증금 미배당액 141,294,720원은 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 부담이지만, 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 금액의 실질 인수는 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 2021.05.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층입니다.
- 입지. 영등포구 대림동 신영초등학교 동측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 30m, 북동측 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 도시가스·개별난방·천장형 에어컨·승강기·CCTV·주차장·화재탐지 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역이며 교육환경보호구역과 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 29세대의 소규모 도시형생활주택으로, 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다. 개별 호수의 상태와 임차관계가 매도 유동성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기 문구 원본 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 범위와 효력, 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소 절차 확인. 매각 이후 임차권등기의 실제 말소 신청 주체·시기·필요 서류와 명도 연계를 확인해야 합니다.
- 이연옥 전입 확인. 전입일·확정일·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 전입세대열람과 현장점유 조사가 필요합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 조현지의 350,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 승계 청구를 서로 다른 임차보증금으로 더하지 않아야 합니다.
- 조건 미이행 시 상한 재산정. 포기 조건이 불확실하면 현재 최저가가 아니라 낙찰가와 형식상 인수액을 합친 353,774,720원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 조현지 임차권등기와 이연옥의 현재 점유 여부가 다를 수 있으므로 실제 거주자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택 등록과 관련한 현재 상태 및 매각 후 정리 여부를 원본 서류와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권 포기 관련 서류와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유를 서류로 지워야 한다”
이 물건은 최저가만 보면 최근 12개월 평균 시세의 57.4%로 가격 차이가 큽니다. 그러나 조현지의 보증금 350,000,000원은 말소기준보다 빠른 대항력 임차보증금이어서, 원칙대로라면 현재 회차에서 141,294,720원을 매수인이 인수합니다. 그 경우 총 취득부담은 353,774,720원으로 올라가 최신 실거래와 거의 비슷해집니다.
가격 메리트를 만드는 것은 유찰 횟수 자체가 아니라 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 확실히 이행되면 조현지 관련 주된 인수는 실질 0원*이 되고, 212,480,000원이라는 실질취득액이 성립합니다. 다만 포기 조건 밖의 이연옥은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
가격은 매력적이지만 권리는 조건부입니다. HUG 포기·말소의 문언과 실행 절차, 이연옥의 전입·점유관계를 원본과 현장에서 모두 확인한 뒤에야 현재 최저가의 가격 차이를 실제 메리트로 인정할 수 있습니다.
