인천지방법원 2025타경667. 김포시 마산동 645-27의 건물과 토지가 일괄매각되는 물건입니다. 건물은 1층 일반음식점, 2~4층 다가구주택으로 이용되고 있으며, 토지는 350.6㎡의 대지입니다. 감정가 2,088,394,800원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,023,313,000원, 감정가의 49% 회차입니다.
등기상 기준은 비교적 선명합니다. 2020.12.15 인천축산업협동조합의 채권최고액 876,000,000원 근저당이 말소기준이고, 같은 날 설정된 292,800,000원 근저당, 이후 한바른·이승민·채유리의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인이 승계하는 권리는 0원입니다. 그러나 점유관계는 단순하지 않습니다. 실제 임차인·점유자로 정리된 사람은 14명이며, 이 가운데 여러 명은 보증금이 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 마산동 645-27 |
| 등기 대상 | 경기도 김포시 마산동 645-27 가동 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 1층 일반음식점 · 2~4층 다가구주택 |
| 토지 | 대 350.6㎡ · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 구지현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,088,394,800원 / 1,023,313,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 130,391,780원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 을구 1번 인천축산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날의 을구 2번 근저당권도 기준권리 이후 순위로 배당에 참여하고, 2024년 이후의 임차권등기와 2025.02.25 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 14명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계로 중복 집계되는 사람은 없으므로 실제 임차인·점유자는 14명입니다. 제공된 판정상 모두 전입신고가 2020.12.15 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 분류됩니다. 따라서 미배당 보증금이 곧바로 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 여러 명이고, 배당·점유·명도 관계는 개별 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이시운 | 304호 | 미상 | 2024.03.08 | 2023.04.28 | 2025.04.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임호열 | 402호 | 280,000,000원 | 2021.01.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권지현 | 303호 | 미상 | 2021.01.15 | 미상 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이대한 | 401호 | 260,000,000원 | 2021.04.29 | 2021.04.29 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재희 | 미상 | 미상 | 2021.01.18 | 2020.12.21 | 2025.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민상 | 201호 | 미상 | 2024.08.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상우 | 301호 | 미상 | 2021.01.08 | 2020.12.20 | 2025.04.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이한배 | 미상 | 미상 | 2023.10.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선숙 | 103호 | 10,000,000원 월 700,000원 | 2021.08.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NGUYEN THI NU | 미상 | 미상 | 2023.10.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LEE CHIN CHA | 미상 | 미상 | 2023.05.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한바른 | 2층 204호 | 130,000,000원 | 2022.06.21 | 2022.06.21 | 2025.02.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승민 | 2층 202호 | 50,000,000원 | 2025.03.14 | 2025.03.14 | 2025.12.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 채유리 | 3층 302호 | 130,000,000원 | 2021.01.22 | 2020.12.21 | 2025.04.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 49%
현재 최저매각가는 1,023,313,000원으로 감정가 2,088,394,800원의 49% 회차입니다. 3회 유찰 시 716,319,100원, 4회 유찰 시 501,423,369원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 이 물건은 주상용 건물과 토지의 일괄매각이고, 2·3층의 무단대수선 및 다수 임차관계가 존재합니다. 따라서 단순히 “감정가 절반이니 싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 현재 가격의 적정성은 물건의 위반상태, 원상복구 부담, 실제 임대수익 및 점유관계를 함께 반영해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,023,313,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,633,130원 |
| 을구 1번 근저당 · 인천축산업협동조합 | 876,000,000원 | 876,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 인천축산업협동조합 | 292,800,000원 | 134,679,870원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 한바른 | 130,391,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 1,299,191,780원 중 1,010,679,870원이 배당되고, 미배당은 288,511,910원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 가장 큰 현장 리스크 — 2·3층 무단대수선
매각물건명세서에는 이 건물이 일반건축물대장상 위반건축물로 표기돼 있다고 명시돼 있습니다. 건축과-14769(2021.04.12.)호에 따른 위반내용은 무단대수선입니다. 위반시기는 2020년경이며 시정명령 내용은 원상복구명령입니다.
| 층 | 건축물대장 | 현황 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 1층 | 일반음식점 | 일반음식점 | 주상용 건물의 상가 부분 |
| 2층 | 다가구주택 2가구 | 다가구주택 4가구 | 무단대수선 |
| 3층 | 다가구주택 1가구 | 다가구주택 4가구 | 무단대수선 |
| 4층 | 다가구주택 2가구 | 다가구주택 2가구 | 상단부 다락 소재 |
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드라인 마산역 남동측 인근이며, 주변은 주상용 부동산·관공서·공원·근린생활시설이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 마산역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층, 2020.12.07 사용승인, 1층 일부 128.67㎡는 2021.01.04 증축됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비가 있으며 지상 일부에 주차장이 있습니다.
- 토지. 350.6㎡ 대지, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공시지가 1,637,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역·가축사육제한구역·절대보호구역 등에 포함되고 소로1류에 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수 0원과 명도 난도를 분리. 등기상 승계권리는 없지만 실제 임차인·점유자가 14명입니다. 각 호실의 현재 점유 상태와 퇴거 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 이시운·권지현·이재희·이민상·박상우·이한배·NGUYEN THI NU·LEE CHIN CHA의 계약내용을 매각물건명세서와 현장조사로 재확인해야 합니다.
- 한바른 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일인으로 나타나므로 임대차 실체와 채권관계를 원본 문건에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 원상복구. 2·3층 무단대수선과 원상복구명령이 입찰 후 비용·임대수익·환금성에 미칠 영향을 검토해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당기준을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 49%라는 숫자만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가 대비 49%이나, 복합용도·위반상태·다수 점유관계를 함께 반영한 가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “쉬운 물건”은 아니다
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 2020.12.15 인천축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 14명의 임차·점유관계, 여러 건의 보증금 미상, 신청채권자와 임차권자 한바른의 동일성, 그리고 2·3층 무단대수선과 원상복구명령이 동시에 존재합니다.
최저가 1,023,313,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 숫자 자체는 가격 메리트를 확정하지 않습니다. 현재 회차에서는 선순위 배당만으로도 288,511,910원의 미배당이 발생하고, 신청채권자 예상배당도 0원입니다. 권리상 인수는 0원, 현장 리스크는 큼. 이 사건의 승부처는 단순한 말소분석보다 위반건축물 처리와 다수 점유자의 실제 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
