인천지방법원 2025타경711. 경기도 김포시 구래동 6871-39 더끌리움 하이엔드 3층 308호, 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 등기상 소유자는 박지원이고, 2023년 7월 25일 수협은행 근저당권이 설정되어 말소기준권리가 됩니다. 2025년 2월 28일 임의경매개시결정이 내려졌으며, 매각물건명세서에는 매수인 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 갑구의 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 이후 박지원 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 을구 1번 수협은행 근저당권은 말소기준권리이며 경매로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 부담하는 별도 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경711 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-39 더끌리움 하이엔드 3층 308호 경기도 김포시 김포한강10로133번길 154 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 박지원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 96,040,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 232,418,235원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 수협은행 · 채권최고액 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 1명 조사. 방병찬은 2025.03.11. 전입했고, 말소기준권리인 2023.07.25. 수협은행 근저당권보다 뒤에 위치합니다. 따라서 대항력 없음으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 금액은 알 수 없지만, 전입 시점만으로는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 보이지 않습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항이 없다고 명시되어 있습니다.
② 현재 가격 — 감정가 대비 34.3%, 하지만 시세는 별도 확인
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가가 96,040,000원입니다. 이는 감정가 280,000,000원의 약 34.3% 수준입니다. 가격 자체는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 임차인 조사
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방병찬 | 주거 | 2025.03.11 | 없음 | 미상 | 요구함 · 2025.05.26 |
전입신고가 말소기준권리 이후로 조사되어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 보증금 미상으로 배당액과 임대차 종료 관련 사항은 원본 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,720원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 276,000,000원 | 93,911,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 276,000,000원 중 93,911,280원이 배당되고, 미배당 채권액은 182,088,720원입니다. 집행비용은 약 2.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 소재로, 한가람초등학교 남서측 인근입니다. 주위는 공동주택·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량접근이 가능하고 인근 또는 근거리에 노선버스정류장과 지하철이 소재하여 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제308호이며, 사용승인일은 2023.06.20.입니다. 외벽은 석재·벽돌 등 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 조사됐습니다.
- 토지·용도. 준주거지역이며 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 본건 토지는 대체로 평탄한 세장형에 유사하고 업무시설 건부지로 조사됐습니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상이며, 현황은 경매 참여 시 집합건축물대장·건축물현황도 등과 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 기다릴수록 가격은 더 내려간다
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 96,040,000원 | 182,088,720원 |
| 4회 유찰 시 | 24.0% | 67,228,000원 | 210,382,104원 |
| 5회 유찰 시 | 17.0% | 47,059,600원 | 230,187,473원 |
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 ‘저렴’하다고 판단하지 말고, 동일 오피스텔의 최근 실거래가와 실제 임대수요를 먼저 확인하세요.
- 임차인 보증금 확인. 방병찬의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 임대차계약과 배당요구 관계는 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 추가 유찰 가능성. 현재 3회 유찰 상태이고 4회 유찰 시 67,228,000원, 5회 유찰 시 47,059,600원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 명도·점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 재확인하세요.
- 시설 확인. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다고 곧바로 싸지는 않다”
이 물건의 장점은 권리관계입니다. 2023.07.25. 수협은행 근저당권이 말소기준권리가 되고, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 매수인 인수권리는 해당사항이 없습니다. 임차인 방병찬도 전입일이 말소기준권리보다 뒤라 대항력은 없는 것으로 조사되어, 인수 부담은 0원입니다.
반면 가격 판단은 아직 끝나지 않았습니다. 현재 최저매각가가 감정가 280,000,000원의 약 34.3%인 96,040,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 오히려 3회 유찰과 보증금 미상 임대관계가 함께 있어, 권리는 안전하되 가격과 실제 점유·임대관계 확인이 승부처인 물건입니다. 현재 회차에서 바로 결정하기보다 실제 시장가격을 먼저 검증하고, 필요하다면 추가 유찰 시나리오까지 함께 비교하는 접근이 합리적입니다.
