인천지방법원 2025타경841. 김포 양촌읍 학운리 이젠몰 다동 10층 1027호입니다. 감정평가상 이용상태는 기숙사(원룸)이고, 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물로 사용승인일은 2009.03.10.입니다. 감정가 51,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 17,493,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2012.07.30. 설정된 배삼열의 근저당권입니다. 채권최고액은 70,000,000원이며, 이 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경841 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 이젠몰 다동 10층1027호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 기숙사(원룸) 이용 |
| 소유자 | 박시경 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 17,493,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 배삼열 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2012.07.30. 배삼열 근저당권입니다. 이후 신한카드 가압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 김포시 압류, 국민은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 부여군 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영우 | 2022.02.08 | 미상 | 미상 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김필수 | 2022.02.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 2명입니다. 두 사람의 전입신고일은 모두 2022.02.08.로 2012.07.30. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 보증금을 직접 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 및 최우선변제 해당 가능성은 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 비교는 불가
감정가 51,000,000원에서 현재 최저가는 17,493,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 표기상 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 12,245,100원, 5회 유찰 시 8,571,570원입니다.
다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 확인되지 않아 17,493,000원이 시장가보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 기숙사(원룸)이고 일반공업지역·일반산업단지 안에 위치한 물건인 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 714,874원 |
| 1. 근저당 · 배삼열 | 70,000,000원 | 16,778,126원 |
| 2. 가압류 · 신한카드주식회사 | 10,410,826원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 6,398,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액 86,809,264원 중 예상 배당은 16,778,126원이며, 미배당은 70,031,138원입니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학운초등학교 남서측 인근이며 주변은 아파트형 공장, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 기숙사(원룸)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1027호이며 사용승인일은 2009.03.10.입니다.
- 설비. 공용부분에 위생설비·급배수시설·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측·남서측·북동측으로 각각 약 30미터·15미터·15미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·일반산업단지이며 공시지가는 775,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 최영우·김필수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당 및 최우선변제 판단을 위해 원본 확인이 필요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 최저가 17,493,000원의 시장 대비 수준을 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 용도 확인. 감정평가상 기숙사(원룸) 이용이며 일반공업지역·일반산업단지 내 물건입니다. 실제 사용과 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 점유자가 존재하므로 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건은 2012년 배삼열 근저당이 말소기준이고, 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 점유자 최영우·김필수 역시 2022년 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 명시된 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 소멸한다고 해서 곧바로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 두 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 국세·지방세 압류도 있으며, 무엇보다 실거래 시세가 없어 현재 최저가 17,493,000원이 시장 대비 싼 가격인지 확인할 수 없습니다. 3회 유찰이라는 숫자는 할인율을 보여줄 뿐, 시세 대비 메리트를 증명하지는 않습니다. 따라서 결론은 인수구조는 비교적 단순하나, 배당·점유 확인과 실제 시장가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
