한 줄 평 임차인 2명은 확인되지만 모두 대항력 없음으로 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 단순 비교할 대상이 아닙니다. 감정상 이용상태가 기숙사(원룸)이고, 일반공업지역 내 이젠몰 집합건물이라 환금성과 실제 수요층 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
35,700,000원
1회 유찰 · 70%
실질취득
35,700,000원
인수액 0원
말소기준권리
근저당
2012.07.30
임차인
2명
대항력 없음
인천지방법원 2025타경841. 김포시 양촌읍 학운리 이젠몰 다동 10층 1027호, 감정 이용상태상 기숙사(원룸)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 박시경 씨 명의이며, 2012년 배삼열의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신한카드 가압류, 국·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 인수 위험은 낮습니다. 하지만 일반적인 주거 아파트와 달리 산업단지 주변 기타 집합건물이라는 점, 임대관계와 실제 수요층이 명확하지 않은 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경841 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 이젠몰 다동 10층1027호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 기숙사(원룸) 이용 |
| 소유자 | 박시경 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 35,700,000원 |
| 신청채권 | 배삼열 · 70,000,000원(채권최고액) |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
말소기준권리는 2012년 배삼열 근저당권입니다. 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항은 없습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 결론 |
|---|---|---|---|---|
| 최영우 | 2022.02.08 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김필수 | 2022.02.08 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
⚠️ 임차인 확인 포인트 두 임차인은 전입일이 말소기준권리(2012.07.30) 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임대차 조건은 매각물건명세서 등 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,042,600원 |
| 근저당 · 배삼열 | 70,000,000원 | 34,657,400원 |
| 가압류 · 신한카드 | 10,410,826원 | 0원 |
| 가압류 · 국민은행 | 6,398,438원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 채권 미배당액은 증가합니다.
✅ 권리 관점 대항력 임차인이 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⛔ 투자 관점 저렴한 최저가만 보고 접근하기보다 기숙사(원룸) 용도, 산업단지 내 수요, 임대 가능성, 환금성을 먼저 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포 양촌읍 학운리 학운초등학교 남서측 인근으로 아파트형 공장, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 일반공업지역 및 양촌일반산업단지 주변으로 기숙사형 원룸 수요 확인이 중요합니다.
- 환금성. 아파트와 달리 매수층이 제한될 수 있어 임대수요·공실 여부 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 보증금 미상 임차인이 있어 실제 점유 및 계약관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 기숙사(원룸) 이용상태가 실제 건축물 용도와 일치하는지 확인하세요.
- 관리비 확인. 집합건물 특성상 미납 관리비 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 리스크. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 상품성이 관건”
이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 대항력 없는 임차인 2명, 인수금액 0원, 말소기준 이후 권리 소멸 구조입니다. 하지만 좋은 경매 물건은 권리만 깨끗하다고 완성되지 않습니다. 이젠몰 1027호는 기숙사형 기타 집합건물이라는 특성 때문에 실제 사용 수요와 환금성을 확인해야 합니다. 가격 메리트보다 먼저 확인할 것은 “누가 이 공간을 계속 사용할 것인가”입니다.